Определение Гражданское дело 33-648/2017 Ленинградский областной суд

Дело № 33-648/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 2 февраля 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 16 ноября 2016 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район об уменьшении покупной цены земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Головиной Е.Б., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации муниципального образования Лодейнопольский район - Зинковой С.В., судебная коллегия

установила:

13 сентября 2016 года ФИО1 обратился в Лодейнопольский городской суд к администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области с иском об уменьшении покупной цены земельного участка.

В обоснование требований указал, что по договору купли-продажи от 20 декабря 2013 года приобрел в собственность у отдела по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район здание котельной № 6 и земельный участок площадью 1773 кв. метра по адресу: <адрес> по цене 1 680 000 рублей. Для подготовки проектной документации истец обратился в администрацию с просьбой о выдаче градостроительного плана, в чем ФИО1 отказано в связи с имеющимся ограничением в использовании приобретенного им земельного участка в виде охранной зоны кабельной линии электропередач КЛ 0,4 кВ площадью 110 кв. метров. С целью согласования выноса кабеля ФИО7 обратился к собственнику кабеля — АО «ЛОЭСК», стоимость переноса кабеля составляет 1 000 000 рублей.

Поскольку при покупке земельного участка о наличии указанного ограничения истцу не сообщалось, он просил уменьшить покупную цену земельного участка на сумму 350 000 рублей.

Ответчики исковые требования не признали, просили суд применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, поскольку требования предъявлены ФИО1 за пределами срока, установленного п. 2 статьи 477 ГК РФ.

Решением Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 16 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, считая его незаконным, поскольку вывод суда о пропуске срока исковой давности противоречит п.п. 1, 2 статьи 477 ГК РФ. Указывает, что о недостатке проданного товара узнал при получении выписки из кадастрового плана на земельный участок 8 мая 2015 года.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

На основании статьи 469 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предлагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Таким образом, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем к продавцу в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Специальной нормой - п. 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом при рассмотрении дела установлено, что по результатам проведения аукциона по продаже муниципального имущества договор купли-продажи земельного участка № площадью 1773 кв. метра с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключен сторонами 20 декабря 2013 года, в тот же день земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи.

Указанный земельный участок принадлежал на праве собственности Лодейнопольскому городскому поселению Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 октября 2012 года. Разрешенное использование земельного участка: для производственной деятельности, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством. Из свидетельства усматривается, что в отношении проданного земельного участка имеются зарегистрированные обременения права: охранная зона газораспределительных сетей.

Судом установлено, что истец при подаче заявки на участие в аукционе выразил согласие с условиями договора купли-продажи, приобретал земельный участок с разрешенным использованием: для производственной деятельности, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством, т.е. для эксплуатации расположенной на указанном земельном участке котельной, имеющей подключение к газовым и электрическим сетям.

Из содержания заключенного договора следует, что покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками.

В суд с требованиями об уменьшении покупной цены истец обратился 13 сентября 2016 года, т.е. после истечения установленного статьей 477 ГК РФ срока. Иной срок, в течение которого покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного имущества, договором не установлен.

Таким образом, вывод суда об отказе в иске в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является правильным и основан на установленных при рассмотрении дела обстоятельствах. Довод истца о том, что он обращался к ответчику с требованиями об уменьшении покупной цены земельного участка в пределах установленного законом двухлетнего срока с момента передачи имущества, не подтверждается материалами дела, в том числе и ответом администрации от 26 октября 2015 года об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка, на который ссылается ФИО1Кроме того, судебная коллегия отмечает, что из смысла законодательства вытекает обязанность продавца передать имущество в состоянии пригодном для цели его использования. Требования, предусмотренные статьей 475 ГК РФ покупатель вправе предъявить в случае обнаружения недостатков, не позволяющих использовать земельный участок по назначению.

В силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей особенности купли-продажи земельных участков, требования об уменьшении покупной цены может быть предъявлено покупателем только в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Для уменьшения покупной цены земельного участка истец должен был доказать факт предоставления продавцом заведомо ложной информации о наличии обременений отчуждаемого земельного участка, которая могла повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка с учетом разрешенного использования, установленного в отношении земельного участка на момент заключения договора купли-продажи.

По мнению судебной коллегии, подобных доказательств истцом суду предоставлено не было. Кроме того, наличие обременений, в том числе и тех, о которых не было известно сторонам при заключении договора – охранной зоны электрических сетей площадью 110 кв. метров, не создавало препятствий для использования земельного участка площадью 1773 кв. метра в соответствии с разрешенным использованием, указанным в правоустанавливающих документах и договоре купли-продажи.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, земельный участок передавался истцу по договору купли-продажи для использования по целевому назначению – производственной деятельности, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством, свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавец не мог не знать.

В выписке из государственного кадастра недвижимости от 18 сентября 2012 года в отношении проданного истцу земельного участка имеются сведения о зарегистрированных обременениях только в виде охранной зоны газораспределительных сетей площадью 130 кв. метров.

Сведения о наличии указанного обременения содержатся и в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном на земельный участок с кадастровым номером № Лодейнопольскому городскому поселению Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области 15 октября 2012 года, договоре купли-продажи от 20 декабря 2013 года и свидетельстве о государственной регистрации права на указанный земельный участок, выданном 10 января 2014 года ФИО1

Сведений о наличии иных обременений в отношении отчуждаемого земельного участка у продавца на день заключения договора купли-продажи не имелось, что подтверждается объяснениями сторон и материалами дела. В представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют ( л.д. 82, т.2).

На основании заявления ФИО1 постановлением администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области от 23 марта 2015 года № 451 изменено разрешенное использование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на « предприятие автосервиса» на основании нахождения вышеуказанного земельного участка в <адрес>

Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером № от 11 августа 2015 года следует, что в отношении части указанного земельного участка площадью 110 кв. метров установлено ограничение в виде охранной зоны кабельной линии электропередач КЛ 0,4 кВ на основании плана от 22 ноября 2012 года, данные о дате внесения соответствующих сведений и уведомлении о них правообладателя земельного участка отсутствуют.

Отсутствие у администрации сведений о наличии указанного обременения на момент проведения аукциона и заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка подтверждается материалами дела, истцом указанный факт не опровергнут.

Судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о том, что необходимость учитывать охранные зоны не является препятствием для целевого использования приобретенного истцом земельного участка и его оборотоспособность не ограничивает. Указанный довод соответствует положениям п. 3 ст. 87 Земельного кодекса РФ, согласно которому, в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

В абзаце четвертом пункта 2 статьи 89 ЗК РФ установлено, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Особые условия использования земельного участка в охранных зонах электрических сетей, определенные Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 года N 160, предусматривают, что охранные зоны устанавливаются с целью обеспечения сохранности, создания нормальных условий эксплуатации электрических сетей и предотвращения несчастных случаев.

В силу пп. "а" п. 10 Правил в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Отказ в согласовании действий, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящих Правил, допускается, если осуществление соответствующих действий нарушает требования, установленные нормативными правовыми актами, и может повлечь нарушение функционирования соответствующих объектов электросетевого хозяйства.

Поскольку земельный участок передавался ФИО1 для эксплуатации расположенного на нем здания котельной, а не для строительства нового объекта, довод истца о невозможности использования земельного участка по назначению после изменения его разрешенного использования в 2015 году материалами дела не подтверждается и правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Таким образом, судебная коллегия полагает правильными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска об уменьшении покупной цены земельного участка, поскольку истцом не представлено доказательств сообщения ему продавцом ложной информации в части наличия обременений земельного участка правами третьих лиц, а равно и наличия со стороны продавца существенных нарушений договора купли-продажи.

Поскольку истцом не представлено доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре-купли продажи при его приобретении, либо иных доказательств, подтверждающих нарушение прав истца по владению и пользованию приобретенным им земельным участком в связи с установлением охранных зон, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда не имелось.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 ГПК РФ, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направлены на иную оценку доказательств и не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 16 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

судья Тимофеева И.А.