Составить договор аренды жилья - как делается на практике + что надо учитывать

Введение

Начнем с того, что массовая урбанизация привела к тому, что люди покидают свои насиженные места в провинции, и потихоньку перебираются в города. Надо сказать, что явление это массовое. Все дело вот в чем:

1. В деревнях не осталось работы;
2. В городах выше уровень жизни;
3. Доступ к услугам и товарам в городе организован лучше.

Разумеется, чем крупнее город, тем дороже там недвижимость. И если вы думаете, что продав собственный домик в деревне, у вас получится купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, то вы очень сильно ошибаетесь.

А раз, мы переезжаем в город, то вопрос жилья становится очень остро. Тем, у кого есть родственники или близкие с квартирой в мегаполисе очень повезло. Квартиры снимают и у дальних родственников и даже у знакомых.

Всем остальным же, приходится искать потенциального арендодателя. Который сдаст квартиру по приемлемой стоимости, и не выгонит через неделю прибрав себе залог и поменяв замки.

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций и заключается типовой договор аренды. Но об этом чуть позже. А пока поговорим об основных рисках.

Основные риски потенциального арендатора

Начнем пожалуй с того, что всегда есть риск:

1. Нарваться на риэлтора;
2. Столкнуться с мошенниками;
3. Остаться на улице;
4. Потерять все свои вещи и т.д.

Арендатор находится в очень невыгодном положении. Ведь у него квартиры просто нет, и он крайне зависим от арендодателя. Который сдает ему помещение для жизни за определенную плату.

В большинстве случаев, арендатор не может даже сделать ремонт без разрешения собственника. Так как последний является непосредственным владельцем. И только он может разрешить или запретить что-то менять в квартире конструктивно.

Еще одним недостатком съема квартиры являются неадекватные соседи. Вы никогда не узнаете, кто живет у вас за стенкой, пока не поснимаете квартиру пару месяцев. И вот именно в это время соседи могут раскрыться с совсем другой, негативной стороны. Но об этом чуть позже.

Риски арендодателя

Но и у собственника с квартирантами может возникнуть немало проблем . И одна из фундаментальных - неадекватное поведение арендатора. Ведь, определить с первого раза, кто заезжает в квартиру просто невозможно. А потом могут начаться проблемы:

1. Соседи начнут жаловаться на шум;
2. Полиция будет приезжать на вызовы:
3. Все "шишки" повалятся на непосредственного собственника жилья.

Плюс к тому, квартирант относится к съемному жилью очень опосредованно. Разумеется, не все квартиросъемщики уничтожают ремонт и мебель. После чего убегают. Но подобное, случается достаточно часто.

А если это целая группа людей, то и выселить из квартиры их порой просто не получается. Они отказываются покинуть квартиру, и не помогает даже силовой метод воздействия со стороны правоохранительных органов. Мы кстати, чуть позже рассмотрим одну такую историю.

Плюс к тому, обычно, в квартирах приходится проводить полноценный ремонт, после очередных квартирантов. Именно поэтому, в столице сейчас так популярны стали посуточные предложения. Ну и еще по нескольким причинам:

1. Это выгоднее;
2. Не нужно делать ремонт;
3. Съемщик находится в помещении недолго.

Ну а теперь давайте рассмотрим самые популярные способы обмана при аренде жилья.И начать стоит с участия в этом процессе риэлторов.

Что такое риэлтор?

Это человек, занимающийся подбором недвижимости. Эдакая прокладка", между:

1. Арендатором;
2. Собственником.

Основная проблема в том, что риэлторы и целые агентства буквально "оккупировали" все СМИ и доски объявлений. Это полноценный бизнес, который приносит ощутимую прибыль. И разумеется, речи о том, чтобы уничтожить это направление, не идет.

А значит, вам придется платить втридорога, как арендатору. Или очень долго подыскивать подходящее предложение, да еще и от собственника.

Наиболее наглыми риэлторами являются те, кто продает номера на досках объявлений. Все устроено предельно просто:

1. Риэлтор создает объявление;
2. В нем размещает фото;
3. Указывает свой номер.

Но когда, вы желаете приехать посмотреть квартиру или дом, то вскрываются очень сомнительные, но крайне интересные подробности. Дело в том, что по ту сторону телефонной трубки сидит обычный риэлтор. В одном случае, он потребует оплатить определенную сумму денег, взамен он вам даст номер собственника квартиры.

Естественно, с такими мошенниками не стоит даже разговаривать. Если уж и обращаться к риэлтору, то лично. Он должен:

1. Показать квартиру;
2. Свести с собственником;
3. Быть свидетелем заключение договора на аренду и т.п.

Иными словами, те, кто продают номера и ничего больше не делают - нам не подходят. Поэтому их отбрасываем сразу.

Кроме того, порой, за такие номера просят довольно ощутимую цену. При том, что сама квартира может оказаться уже занятой. А объявление неактуально уже больше года.

Крайне неприятная ситуация, но такое случается достаточно часто. Есть еще и способ копирования объявлений. Выглядит все предельно просто:

1. Собственник размещает на одной доске объявление о сдаче помещения;
2. Риэлтор размножает ее на всех остальных, где нет такого объявления.

Копируется при этом вся информация целиком. Вместе с именем, и фотографиями. Только номер телефона проставляется не собственника, а риэлтора.

Какой вред несут риэлторы?

Начнем с арендодателей и собственников. Проблем у них действительно хватает:

1. Риэлтор уводит клиента от объекта;
2. Порой, начинается откровенная "перепродажа".

В основном, эта перепродажа объекта реализована через договор субаренды. Все бы ничего, но риэлтор не готов брать на себя ответственность за поведение квартиранта. Он просто получает комиссию за то, что предоставлено жилье и найден подходящий вариант. И не более того.

Что до арендатора, то он платит за все услуги риэлтора. Теряет достаточно ощутимую часть денежных средств. При этом, риск того, что квартира окажется проблемной, действительно высокий. Не говоря уже о том, что риэлторы просто не несут никакой ответственности перед сторонами.

Это просто прокладка между собственником и арендодателем. А все договора, которые с ними подписываются, ограничиваются лишь тем моментом, что предоставляется информация.

Вы готовы платить комиссию за предоставление информации? Если нужно срочно найти квартиру, то это может быть и оправданно. Да и то, сейчас существует огромное количество сервисов и специальных досок. Где можно снять квартиру без оплаты денежных средств каким-то посторонним гражданам. Берущим деньги непонятно за что.

В чем суть договора аренды

Аренда это процесс, предполагающий передачу права владеть недвижимостью на определенный период. Работает это следующим образом:

1. Вы платите деньги собственнику;
2. Он разрешает вам жить в квартире и пользоваться ею.

Фактически, передаются не права собственности.А лишь предоставляется возможность временного пользования. Арендовать можно не только квартиру или дом, но и любое другое имущество. С точки зрения законодательства, ограничений здесь не так уж и много.

И если рассматривать с юридической точки зрения, то объектом аренды становится:

1. Дом:
2. Квартира;
3. Отдельное помещение.

Да, в больших городах сдают даже комнаты. По цене полноценной квартиры в мелком населенном пункте. Это идеальный вариант для студентов и малоимущих.

В самом договоре должны быть прописаны основные моменты сотрудничества между собственником и непосредственным квартиросъемщиком.

По форме, договора делятся на:

1. Письменные;
2. Устные.

Но здесь есть некоторые законодательные ограничения. Если одной из сторон является компания (юридическое лицо), то договор заключается исключительно в письменной форме.

Аналогичная ситуация складывается и с контрактами, где аренда будет длиться дольше 12 месяцев. Заключать придется в письменном виде.

Заключать устную договоренность мы вам категорически не рекомендуем. Даже если сдавать квартиру или дом вам будут дальние родственники, а не люди с досок объявлений.

Все дело в том, что устную договоренность зафиксировать достаточно сложная задача. Проще говоря, этого сделать не получится. А значит, все эти договоренности и обязательства - не более чем колебания воздуха. И в случае чего, обратиться за помощью будет некуда. Ведь не был составлен даже обычный печатный договор.

Не говоря уже о судебных разбирательствах. Суду приходится опираться на какие-то документы. Только так он может определить, какая из сторон действительно права. А на деле, без письменного или напечатанного договора, разобраться просто не получится. Ведь каждая из сторон будет настаивать на своей правоте, и ошибочности позиции оппонента. Крайне сложная ситуация, и до суда довести ее шансов нет.

Кстати, если речь идет об аренде на срок свыше 12 месяцев, то договор (письменный) придется регистрировать еще и в РосРеестре. Это делается для того, чтобы узаконить отношения между сторонами. И в случае чего, можно будет опираться как раз на ту версию договора, которая внесена в соответствующую БД, Ни одна из сторон не имеет туда доступ, и изменить что-нибудь в свою пользу просто не сможет.

Как заключается договор аренды жилья?

Как выглядит договор аренды квартиры (образец), вы можете найти с помощью поисковика. А мы рассмотрим основные моменты, при его заключении. И основной состав такого документа.

Договор найма жилья подпадает в квалификацию имущественного найма. Основные моменты регламентируются Гражданским Кодексом:

1. Глава 35;
2. Глава 34.

Кроме того, надо предусмотреть тот момент, что законодательство ограничивает физ. лица в аренде. Иными словами/, снять квартиру для юридического лица вы не имеете права. Арендатор в статусе физ.лица может снимать квартиру только для такого-же физического лица. И никак иначе. Этот момент регламентирован статьей 671 Гражданского Кодекса РФ.

Сам документ составляется обычно в двух, но чаще даже в трех экземплярах. Суть в следующем:

1. Первый получает арендатор;
2. Второй получается собственник или арендодатель;
3. Третий передается в Реестр.

Как мы уже говорили раньше, объектом аренды выступает непосредственно сама квартира или дом. Они должны быть в надлежащем состоянии (это регулируется 673 статьей ГК РФ). Помещение должно быть предназначено для того, чтобы в нем проживали.

Перед тем, как подписывать договор, нужно учесть несколько нюансов:

1. Наличие разрешения, если квартиру сдает несовершеннолетний;
2. Наличие доверенности;
3. Наличие права собственности.

Если арендодатель не достиг еще 18 лет, то у него нет права сдавать квартиру самостоятельно. До тех пор, пока у него не будет разрешения от родителей. А также, от органов попечительства.

Если сдает квартиру не собственник, а его "друг", "сват" или брат, то необходимо наличие доверенности. Иначе, вы не сможете проверить, кто вообще сдает вам квартиру.

Если же человек представляется непосредственным собственником, то вы вправе затребовать у него:

1. Правоустанавливающую документацию;
2. Паспорт, для идентификации личности.

Обратите внимание на то, что все документы должны быть на месте. Если вам дают паспорт, но предоставляют ксерокопию права собственности - доверять не стоит.

Если предоставляют оригинальные документы на право собственности, но не дают паспорт, появляется новый вопрос. А свои ли документы на право владение квартирой предоставляет другая сторона?

Как можно заметить, деталей и нюансов тут очень много.

Обратите внимание и на размер залоговой суммы. Все дело в том, что эти денежные средства будут храниться как гарантия исполнения арендатором договора. Правила обращения с залоговой суммой нужно оговорить и прописать (в обязательном порядке) заранее. На стадии формирования договора. Хороший договор аренды квартиры для арендодателя предусматривает наличие суммы залога в размере 2 месячных оплат.

Типовая аренда длится не больше 5 лет. О том, что уже с контактом на год, придется регистрировать сделку в Реестре мы говорили.

В принципе, договор на аренду квартиры может быть составлен и в произвольной форме. Но мы, рекомендуем использовать только установленную норму. Раз уж вы заключаете договор, то нужно сделать все так, чтобы потом третья сторона смогла разобраться в положениях и обязательствах.

Разумеется, не стоит забывать и о т ом, что в документе должна быть прописана ответственность о нарушении. Давайте разберем этот момент детальнее. Предположим, вы заключаете договор на следующих условиях:

1. Оплата каждого 5-го числа месяца;
2. Оплата КУ;
3. 10 тыс./мес.;
4. Предупреждение о выселении за 2 недели, до нужного для.

Обязанность платить аренду вовремя накладывается непосредственно на квартиросъемщика. Разумеется, аналогичная ситуация и с коммунальными услугами (если это предусмотрено договором).

Но что делать, если квартиросъемщик допускает просрочки по коммуналке или платежам? Его можно выселить. И этот момент надо предусмотреть в договоре.

Теперь представим, что на месте квартиранта уже вы. И арендодатель в пятницу вечером предлагает вам съехать из квартиры, потому, что завтра приедут родственники. Это уже его ответственность. И по минимуму, он должен компенсировать всю ту сумму, оплаченную за дни, которые вы уже не будете находиться в квартире. А в идеальной ситуации, вообще прописать неустойку, за такие вот "сюрпризы". Если же в договоре прописали обязательность "предупреждения" и срок на то, чтобы съехать, то требование в нарушение условий договора.

И вот тут наступает вновь ответственность арендодателя. Не забудьте указать следующие данные:

1. Перечисление комнат;
2. Площадь;
3. Данные сторон;
4. Условия съема.

Если квартира арендуется на долгий срок, то мы рекомендуем вам включить в договор сдачи квартиры еще и опись ее состояния. С оценкой находящейся мебели и аппаратуры. Чтобы потом не началось претензий со стороны собственника. Что вы сломали изначально неработающий телевизор.

Учет мнения арендатора на судебном заседании по подобным спорам, тоже ведется. Если этого не происходит, то вам следует поменять сторону защиты. Так как суд должен быть объективным. И учитывать мнения обеих сторон, а не только позицию арендодателя.

Договор - как страховка

А теперь кратко о спорных ситуациях, которые наверняка могут возникнуть у тех, кто ищет себе квартиру. Самым популярным способом является сдача чужой квартиры. Именно поэтому, так важно требовать оригинальные документы. Все предельно просто:

1. Вы отдаете мошеннику деньги;
2. Он отдает ключи от квартиры;
3. Вы открываете ее, а там уже живут.

Очень часто, таким образом собирают предоплату сразу с 20-30 арендаторов. Разумеется, речь идет о залоговых суммах. Это небольшие деньги, но потерять их достаточно легко.

Еще хуже ситуация, когда квартиру сдают без договора. Те, кому поручили за ней присмотреть. Собственник и не знает о квартирантах. Возвращается из отпуска, и замечает в квартире вас. Разумеется, никакого договора на руках нет, и ничего доказать не получается. Обычно, дело решается лишь с приездом полиции.

Вы можете попасть и в более неприятные ситуации. Надеемся, что наши советы вам помогут избежать обмана.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.