Риэлтор это кто простыми словами: найти надежного риэлтора + какие есть услуги риэлторов, цены, риски

Введение

Откуда же появилась профессия риэлтора? Для того чтобы в этом разобраться, нам придется окунуться в историю дореволюционной России. По крайней мере, в античности и Средних Веках никаких упоминаний о таких посредниках найдено не было. На территории Российской Империи первые агенты недвижимости начали появляться только в 18 веке. В то время начнут складываться предпосылки:

1. Обострение жилищного вопроса.
2. Появление доходных домов.

Наверное стоит сразу прояснить и ситуацию с доходными домами. Это явление характерно для 19 века. В те времена начали строить многоквартирные дома для того, чтобы сдавать квартиры. Кстати, такие здания до сих пор сохранились в некоторых городах (больше всего их в Санкт-Петербурге). Доходные дома только выглядели очень красиво. Снаружи. А вот внутри жить было не очень комфортно. Обычно доходными домами владели разные благотворительные общества, приюты и монастыри.

Естественно, в России до революции недвижимость воспринималась как один из самых ценных рынков для вложения. Сейчас сохраняется точно такая же тенденция. Любое здание по сути несло владельцу доход. Доход мог быть не самым впечатляющим, но очень стабильным. И разумеется, домовладельцы вынуждены были проявлять инициативу. Они подавали объявления в печатные издания или искали арендаторов самостоятельно. Так и образовался спрос на услуги риэлторов. Но самих риэлторов на тот момент еще не существовало.

И вот именно в тот момент появятся комиссионеры, открывающие свои конторы. Сейчас это слово уже давно забыто и не используется. Однако в дореволюционной России подобный вид деятельности начал развиваться очень быстро. Первопроходцем в этом деле стал купец Любавин. Его контора начала заниматься перепродажей недвижимости.

Продавец должен был передать поручение. Это поручение позволяло конторе Любавина вести дела от имени продавца. После чего предоставлялись следующие документы:

1. Наличие залогов (и размеры).
2. Сведения о количестве земли во владении.
3. Чертежи и планы продаваемого объекта недвижимости.

Естественно, уже в те времена, комиссионеры понимали, что не все клиенты чисты на руку. Поэт ому нужно было предоставить доказательства того, что никаких обременений на землю или объект недвижимости нет. Кроме того, комиссионеры уже получали определенную комиссию за свою работу. Клиенты несли еще и расходы на корреспонденцию и делопроизводство.

И все-таки, до конца 19 века комиссионеры были редкими. Потому что не было такого большого количества объектов недвижимости. Которую можно было бы свободно перепродавать. Только после того, как города начали застраивать очень интенсивно, комиссионеры наконец встанут "в полный рост". Появятся разнообразные маклерские конторы.

И уже к концу 19 века у Любавина наконец появятся первые конкуренты. Конторы начнут заниматься разными задачами:

1. Продажа земли под застройку.
2. Сдача жилья.
3. Найм жилья.
4. Осуществление сделок по коммерческой недвижимости и т.п.

Появятся первые акционерные общества, работающие с недвижимостью. И все будет хорошо. До тех пор, пока не начнется революция. А после революции, как мы все отлично знаем, недвижимость перестала быть частной. Следовательно, и риэлторы исчезли как физическое явление. Вся земля и вся недвижимость стали государственными. Следовательно, ни о каких частных сделках уже и речи идти не могло.

И вместе с тем, даже в условиях СССР и национализированной собственности, некоторые операции с недвижимостью все-таки были возможными. Речь о б обмене жилища. Даже не столько об обмене. Сколько об улучшении своих жилищных условий. И возможности у граждан СССР для этого были совершенно разные. Но в контексте риэлтерской деятельности, надо упомянуть один из способов.

Дело в том, что в Москве на тот момент существовало специальное бюро. Это бюро занималось обменом жилой площади. Правда желающих было такое количество, что никто просто не успевал справиться с потоком посетителей и желающих. И вот тут открылся подпольный рынок. Для СССР подпольный рынок чего-либо не являлся чем-то удивительным. Достаточно лишь вспомнить о таком явлении как самиздат. Вот и с недвижимостью случилось всё то же самое.

В СССР задачу риэлторов выполняли маклеры. Но кто это такие? Это своеобразные "специалисты". Которые действовали нелегально. Но даже несмотря на то, что деятельность их была незаконна, они умудрялись содействовать обмену жилья.

Обычно посредники (маклеры) знали обо всех:

1. Вариантах недвижимости.
2. Предприимчивых сотрудниках обменных бюро.

Не обходилось и без связей в ЖЭК. Таким образом, маклеры организовали пусть и нелегальную, но более эффективную систему улучшения жилищных условий. За счет того, что они создавали предложение, конкурирующее с государством. Даже несмотря на то, что именно на системе государственных бюро всё и выстраивалось. Это еще и к вопросу о том, что в СССР не было коррупции. Была. И на высоком уровне. И на низовом. И маклеры, наглядное тому доказательство.

Маклер в СССР работал на 5 порядков лучше, чем современные коммерческие риэлторы в России. Потому что они занимались откровенной преступной деятельностью. И им приходилось добывать:

1. Документацию.
2. Справки.
3. Ходатайства от влиятельных людей.
4. Комсомольскую характеристику и т.п.

И всё это только для того, чтобы клиент мог улучшить свои жилищные условия быстро. А не через 50 лет, когда до него дойдет очередь. Маклеры по тем временам были настоящими профессионалами. Они выстраивали такие структурные цепочки, что проследить все связи просто не удавалось. В некоторых схемах количество участников "сделки" могло доходить до 10 человек. И это все только для того, чтобы обменивать квартиры.

Вот только не нужно множить иллюзии. Потому что на услуги маклеров могли рассчитывать в основном состоятельные граждане. А заодно и хозяйственные руководители и партийные деятели. Самых высоких рангов. Низкоуровневых маклеров практически не было. Потому что контроль был жесточайший. И если бы простой работяга обратился к маклеру, тот не стал бы стараться ради него. Потому что расходы несовместимы с полученным результатом.

Тем не менее. Именно маклеры в итоге были профессиональными участниками рынка недвижимости в СССР. И к слову сказать, они своим существованием этот рынок и создавали. Никаких других вариантов просто не было.

И вот, в 1990 году в СССР будет принят нормативно-правовой акт, устанавливающий возможность существования частной собственности. Недвижимость как вы понимаете, тоже будет признана частной собственностью. Это и станет маховиком, который начнет раскручиваться. Первыми на этом рынке окажутся маклеры. Потом рынок начнет разбавляться и другими специалистами. Людей, работающих в условиях тотального давления государство, вдруг осенила одна простая мысль. Мысль о том, что открылось новое окно возможностей. И это рынок недвижимости.

И это был настоящий рынок. Потому что правовую базу только заложили. А регулирующих механизмов не было. Очень быстро рынок регрессировал до состояния бушующего океана. Первые риэлторы были достаточно малограмотным (в юридических аспектах). Законодатели от них не отставали. Чиновники на местах понимали что происходит еще в меньшей степени. Ну а обычные граждане и вовсе не осознавали, что происходит. В большинстве своём.

Развитие современного рынка недвижимости начнется в 1992 году. Когда появится возможность приватизации жилья. И возможность приватизации наконец откроет Ящик Пандоры. Потому что тут же появятся первые мошенники. А потом и целые криминальные структуры.

Естественно, честные риэлтеры в таких условиях были скомпрометированы. А сейчас понятие риэлтор не соотносится с прилагательным честный. В силу разных причин.

Если мы говорим о начале формирования рынка, то ситуация была патовая. Потому что единых правил по регистрации сделки не существовало. Поэтому на каждый объект недвижимости можно было изготовить сразу несколько пакетов документов. И получалась комичная (с нынешних позиций) ситуация. Мошенники умудрялись продать одну и ту же квартиру:

1. Разным покупателям.
2. Через разных нотариусов.

Более того, даже взаиморасчет успевали провести до того, как сделка будет регистрирована. Готово. Покупатели сталкивались лицом к лицу. И первым оказывался тот, кто успевал зарегистрировать свой ДКП в БТИ. Достаточно было всего одного подставного покупателя, чтобы оставить себе и квартиру и оплату за нее. После чего схема повторялась.

Интересен еще и тот факт, что уже в 1993 году появится первое сообщество риэлтеров.

Общая классификация риэлторов

Вообще, какой-то общепринятой типологии для специалистов этой профессии нет. Но можно условно разделить всех риэлтеров на несколько категорий:

1. По виду рабочей недвижимости.
2. По уровню квалификации и клиентам.
3. По методам работы.

По виду рабочей недвижимости риэлтеры могут делиться на несколько внутренних групп. Одни занимаются исключительно рынком вторичного жилья. Другие занимаются и новостройками. Третьи работают только с коммерческой недвижимостью. Четвертые не выходят за рамки профиля промышленных объектов.

По уровню квалификации риэлтеры бывают как профессионалами, так и специалистами низкого ранга. Тут надо привести несколько простых примеров.

У нас есть Александр. Он застал перемены 1992 года. И стал одним из самых известных риэлтеров на территории Москвы. Александр уже давно не перепродает хрущёвки в Мытищах. Александр занимается частной недвижимостью за городом. И иногда работает с объектами в многоквартирных домах (центр Москвы). Клиенты у Александра соответствующие. Это не матери-одиночки с 3 детьми и заработной платой в 50 тысяч рублей в месяц. Александр работает с богатыми и знаменитыми. Да, у него есть конкуренты. Но благодаря сарафанному радио, он получает новых клиентов постоянно. А иногда к нему выстраивается очередь.

У нас есть Анна. Анна учится в МГУ. У Анны нет связей и денег. И она решает подработать риэлтором. Поэтому Анна устраивается в какое-нибудь малоизвестное агентство. Ей придется расклеивать листовки, рассылать объявления, воровать публикации собственников и постоянно сидеть на телефоне. Ведь ей почти не платят оклад. Анна работает за процент. За процент на рынке, где предложения больше, чем спроса. Анна много может быть и не заработает. Но и ее подход это простая перепродажа и посредничество по сделкам. Она ни за что не несет ответственности. Она просто берет свою комиссию, сводит клиента с покупателем или арендатором и всё. На этом список ее задач заканчивается. Возможно Анна и получает больше денег, чем какой-нибудь промышленный рабочий с высокой квалификацией в провинции. Но назвать ее успешным риэлтером по всем пунктам не удастся. Это низовой уровень. И клиенты соответствующие.

Коммерческие риэлторы не должны быть низовыми (по уровню квалификации). Ведь предстоит подбирать недвижимость для клиента, которому в первую очередь нужна прибыль. Следовательно, риэлтор должен разбираться в рынке коммерческой недвижимости.

Но и начинать свою работу с коммерческой недвижимостью начинающим специалистам сложно. Суммы сделок на этом рынке очень высоки. И порог вхождения соответствующий. Более того, не всегда сделка по коммерческой недвижимости совершается одномоментно. Зачастую от начала переговоров до подписания договоров проходит до полугода. А иногда весь процесс занимает еще больше времени. Потому что крупные сделки нужно проверять, стороны могут менять условия договора и устраивать "войну правок". А всё это, сильно усложняет процесс принятия окончательных решений.

Если вы собираетесь стать риэлтером в сфере коммерческой недвижимости будьте готовы к тому, что первые комиссионные вы получите не сразу. Для всех, кто переходит в коммерческую недвижимость из жилой, надо обозначить одну простую идею. Дело в том, что все свои контакты (собранные за годы работы по жилой недвижимости) придется забыть. И начинать сбор контактной базы с самого начала.

Кроме того, работа в сфере коммерческой недвижимости требует дополнительного обучения и пересмотра подхода к работе. Даже методы оценки жилой и коммерческой недвижимости сильно разнятся. Кроме того, начинающему коммерческому риэлтеру предстоит:

1. Учиться ведению переговоров.
2. Изучать юридические аспекты.
3. Научиться собирать статистические данные.

Не стоит забывать и о том, что риэлтер в коммерческой недвижимости это профессионал. А не студент, умудряющийся воровать объявления о сдаче квартир на Авито. Следовательно, агент по коммерческой недвижимости должен сам посещать популярные и востребованные объекты недвижимости. Ему нужно учитывать арендные ставки в торговых и развлекательных центрах. Если работа ведется в новых районах, то нужно учитывать еще и планы по развитию инфраструктуры. Хороший риэлтор оказавшийся в еще строящемся микрорайоне уже знает, где будет построен торгово-развлекательный центр. И скорее всего он даже знает контакты владельца.

Об агентствах недвижимости

Риелтор или риэлтор? Это один из популярных запросов в современных поисковых системах. А вопрос тут не в том, как правильно писать. А в том, чем занимаются люди этой профессии. Грамматически, это слово является заимствованным. Так что допускаются разные формы написания. Но говорить о риэлтерах вне контекста агентств сейчас будет неправильно. Агентство недвижимости предоставляет услугу по:

1. Передаче денег.
2. Оформлению сделок.
3. Рекламе объектов недвижимости.

Некоторые агентства предлагают еще и юридические консультации. Но тут всё очень условно. Потому что на рынке много дилетантов. А зачастую, агентства даже своих прямых обязанностей не выполняют. Не говоря уже о том, чтобы сопровождать клиента по договору.

Агентств больше чем единичных специалистов на рынках. Потому что агентство это целая команда. За свою работу такая компания берет комиссию. Внутри компаний отсутствует окладная часть, как таковая. Потому что все работают за процент. Это удобная (с точки зрения прибыли) схема. Но она же и приводит к тому, что страдают клиенты. Потому что мотивации у сотрудников риэлтерских агентств недостаточно.

Есть несколько схем расчета комиссионных. Если мы говорим о сделке по купле-продаже недвижимости, то обычно берут или процент продавца (5% предел). Или берут фиксированную сумму. Надо понимать, что всю сумму на руки специалист агентства не получит. Лишь малую часть.

Новичкам достается 25% от суммы комиссии. Если специалист опытный, то ему могут отдать и 60% от суммы комиссии. Более того, в агентствах недвижимости появилась даже схема по рекрутированию новичков. Называется она мясорубкой. Основной смысл тут в том, чтобы нанять большое количество дилетантов. Их берут на низкую процентную ставку. Таким образом компания экономит средства. Все дело в том, что стандартов и лицензий для риэлтерской деятельности не предусмотрено. И из-за этого снова страдает клиент. Агентства ведут себя не самым честным образом. Их сотрудники и вовсе оказывают некачественные услуги.

Это к вопросу о том, в какое агентство недвижимости лучше обратиться. Если вы живете в провинции, то лучше искать недвижимость собственными силами. Если в крупном мегаполисе, то выбирать компанию надо по рекомендациям. Не по отзывам в интернете, которые легко накрутить. А именно по рекомендациям.

И с рекомендациями тоже не все так просто. Потому что среди ваших знакомых может появиться так называемый "менеджер" или "рефовод". Это человек, работающий на агентство недвижимости. За каждого приведенного клиента он получает определенную сумму от сделки. Что вовсе не гарантирует качественного обслуживания. Поэтому рекомендации нужно брать не у одного знакомого. А у нескольких.

Если вы занимаетесь бизнесом, то можно посоветоваться с коллегами. Ищите компании, которые предоставляют недвижимость в интересующих вас местах. А лучше выходите на собственников. Так будет дешевле.

О классификации агентств недвижимости

Прежде чем купить недвижимость с помощью специалиста по недвижимости. Нужно понимать, как работает эта сфера. И как здесь всё устроено. Хотя бы на примере отдельных компаний. Есть 3 принципиально разных подхода:

1. Классический.
2. Разделение труда.
3. Многосоставные агентства.

В первом случае представитель компании занимается ведением сделки самостоятельно. Специалист занимается рекламой, работает со звонками и пытается разобраться в юридических тонкостях. Таким специалистам платят от 30 до 50 процентов от суммы сделки. В случае с разделением труда, все задачи разносятся по отдельным специалистам. И с точки зрения клиента, это приемлемый подход. Потому что у "универсальных" агентов обычно получается сразу всё. Но получается очень плохо. Если в компании есть разделение труда, шансы на хороший результат увеличиваются.

Один специалист может заниматься презентацией квартир или объектов коммерческой недвижимости. Другой занимается юридическими вопросами. Третий будет заниматься маркетингом и т.п. Более того, сейчас начали появляться еще и надстройки над агентствами недвижимости. Фактически, это компании, которые работают с риэлтерами. Они предоставляют им:

1. Обучение.
2. Программное обеспечение.
3. Оборудование.
4. Помощь в проведении сделки и т.п.

С нашей точки зрения, услугами многосоставных компаний лучше не пользоваться. Потому что ответственность там делегируется неизвестным руководителям. Которых вы не найдете. Это хороший способ заработка на риэлтерах-одиночках. Но клиент от такого обслуживания потом долго по ночам спать не сможет. Плюс к тому, направление это сравнительно новое. Так что о какой-то эффективности и впечатляющих результатах говорить еще очень рано.

Мы узнали о том, сколько берут риэлторы за свои услуги. Самое время поговорить о том, что такое базы.

Базы недвижимости, которыми пользуются риэлторы

Самая популярная база это ЦИАН. Этот проект используется на данный момент практически всеми риэлтерами. Проблема в том, что количество объявлений там крайне много. И большинство из них выкупаются мгновенно. Надо еще немного сказать и о выкупе. Дело в том, что в свое время, такие площадки как Домофонд и Авито тоже начали размещать объявления о продаже или аренде недвижимости. Участь их была незавидна:

1. Появились сотни риэлтеров.
2. Начали создавать дублирующие объявления.
3. Номера телефонов начали подменяться.

Аналогичная ситуация вскоре произошла и с ЦИАН-ом. Фактически, большинство объявлений, которые вы наблюдаете, созданы риэлтерскими агентствами.

Мы провели небольшой эксперимент. Попытавшись снять бюджетную однокомнатную квартиру в городе-миллионнике. В итоге, пришлось обзвонить около 150 объявлений от собственников. Прежде чем удалось найти реального собственника. Это при том, что на всех объявлениях была пометка "собственник". Т.е. площадки просто не справляются с фильтрацией. Все базы просто заняты перекупщиками и контактами агентства по продаже недвижимости.

Профессиональные системы представлены узким списком:

1. Winer.
2. Дом Клик.
3. Смарт-агент.
4. 100-риэлтор.

В случае с системой Дом Клик, она используется только профессионалами. Следовательно, для получения доступа к базе придется использовать статус индивидуального предпринимателя или юридическое лицо.

На некоторых профильных форумах рекомендуют еще и систему навигатор. И в свое время, эта система была действительно популярной. Особенно среди крупных игроков на рынке недвижимости. Но на данный момент все базы данных уже практически утеряли свою актуальность. А сама система практически неработоспособна. Сервис Навигатор постепенно умирает. Сейчас там обитают лишь те профессионалы, которые просто не успели покинуть этот ресурс. И только благодаря таким "преданным" пользователям, навигатор всё еще держится на поверхности.

Отдельно стоит сказать и о мошенничестве на покупке доступа к базе. Дело в том, что даже в таких мелочах сейчас начали обманывать. Обычно мошенники действуют следующим образом:

1. Парсятся данные объявлений с крупных сайтов.
2. Все данные собираются в одной системе.
3. Подключается СУБД,

Готово. Система для "риэлторов и собственников" готова. Осталось только ее продать. Точнее доступ к ней. Когда начинается проверка актуальности данных, вскрывается масса интересных подробностей. 95% контактов из таких покупных баз это устаревшая информация.

Могут ли риэлторы обмануть клиента

Да. И в 90% случаев это и произойдет. Давайте разберемся и в этой ситуации. Начнем с того, как заключаются договора в пользу агентов. Собственник выкладывает объявление на сайты продажи недвижимости. Это не только Юла или Авито, но и другие площадки. И практически моментально ему поступает звонок. С той стороны трубки выступает "заинтересованный покупатель". Человек даже не станет уточнять:

1. Состояние квартиры.
2. Особенности местоположения.
3. Наличие соседей и их характеристику.

Покупателю почему-то плевать на такие житейские моменты. Он говорит что квартира его уже заинтересовала, и он собирается ее купить. Надо только посмотреть сам объект недвижимости. Вот тут и начинается "схема". Потому что у покупателя вдруг появляется "второе лицо". И это лицо риэлтера.

Да, сегодня "покупатель" квартиру точно уже не заберет. Но у него совершенно случайно нашелся клиент. И вот клиент ищет именно такую квартиру. После чего продавца отвозят в агентство. Или просто на месте предлагают 2 контракта:

1. Задаток от покупателя.
2. Оказание юридических услуг.

Внимательный продавец заметит, что сумма в договорах не отличается. Но почему? Все предельно просто. Несуществующий покупатель якобы вносит сумму задатка за квартиру. И риэлтор рад бы отдать задаток. Но тут же есть и второй договор. По которому сумма задатка переходит агенту. В качестве оплаты его услуг. И фактически, складывается патовая ситуация. Потому что покупателя якобы нашли. Но вы отдали задаток. Вроде бы ничего и не потеряли. Но это на первый взгляд. На деле, этими двумя договорами риэлтор "бронирует" вашу квартиру. И теперь может продавать ее кому-угодно.

В этом случае надо обращаться за помощью к квалифицированному юристу. Нужно проводить правовую оценку в отношении договоров. Риэлтеру это вряд ли понравится. Его задача сделать всё быстро и так, чтобы клиент не пришел в себя. Старайтесь отмечать подобное поведение заранее. Это должно вызывать подозрение.

Скорее всего, одно из условий в договоре вам не понравится. А юристу точно не понравится. Например отказ от гарантий. Написано это будет все таким иезуитско-канцелярским языком, что понять это условие вы не сможете. Но профессиональный юрист быстро вскроет "якорный" пункт в соглашении. Обычно всё обыгрывают таким образом, что дается лишь гарантия оказания квалифицированной услуги. О том, что будет совершена продажа квартиры или дома в определенный срок, речи даже не идет.

Отдельно стоит сказать об игре "на базах". Обычно недобросовестные агенты по недвижимости начинают "вешать лапшу на уши" уже с порога. Они привлекают продавцов недвижимости акцентом. Акцент ставится на "уникальную базу потенциальных покупателей". Более того, это не просто обман на словах. Это целая схема.

Мы уже сталкивались с ситуациями, когда риэлтор разыгрывает для клиента целый спектакль. Реализуется это очень просто:

1. Находим клиента.
2. Договариваемся с родственниками и друзьями.

Готово. Родственники и друзья играют роль заинтересованных покупателей. Клиент буквально "тает на глазах" от такого спроса. Риэлтор подсовывает 2 договора. Готово. Ловушка захлопнулась.

Если в договоре прописано условие "помощи в продаже", то всё очень плохо. Потому что большим количеством звонков риэлтор будет исполнять свои обязательства по договору. Более того, в некоторых договорах агент еще и получает за это деньги. Техническая сторона вопроса нас сейчас мало интересует. Потому что обеспечить бомбардировку телефонными звонками сейчас может любой студент. Подобное поведение стоит пресекать. Если агент убеждает вас только "базой", стоит отказаться от сотрудничества с ним. Специалист будет заниматься своей работой совсем по-другому:

1. Предоставление отчетов.
2. Информация о заинтересованных клиентах.
3. Письменные акты о просмотре объекта и т.п.

Разумеется, гарантий тут 100-процентных нет. Но шансов на то, что вас обманут, меньше. Зачастую риэлтор саботирует действия своего клиента. Ведь главное это продажа объекта. Но риэлтор понимает, что по честным объявлениям статистика будет ниже. Поэтому начинают использовать:

1. Трюки.
2. Ухищрения.
3. Откровенную ложь.

Общеизвестный факт: квартира на первом этаже продается не так активно, как на третьем или четвертом. Этот факт не подлежит оспариванию. Это практика.

Так вот, риэлтор прекрасно понимает, что количество откликов на объявление будет меньше. Поэтому он намеренно путает этажность. А когда клиент обнаруживает это и просмотр срывается, агент просто разводит руками.

Тут возможна и многосоставная схема. Например вашу квартиру на первом этаже будут использовать как "транзитную площадку". Схема очень простая. Клиента привозят к вам в квартиру. Он возмущается. Тем что она на первом этаже. Риэлтор уточняет пожелания и везет клиента на другой объект. Показывая "умение работать с возражениями клиента". А в итоге у вас очень много просмотров квартиры, о которых вы не знали. Но на реальных покупателей у риэлтера могли и не быть денег.

Транзитная квартира еще и позволяет набрать базу. Базу с другими клиентами. Но для вас (как продавца), это простой.

Вопрос цены

Еще одна область, в которой агент по недвижимости явно преуспеет. За счет того, что потеряет клиент. И не только покупатель, но и продавец. В теории, риэлтор должен брать плату от кого-то одного:

1. От продавца.
2. От покупателя.

На деле же, всё чаще агенты по недвижимости стараются обобрать обе стороны сразу. Например продавец оплачивает услугу по поиску покупателя. А уже после того как договор подписан, вскрываются подробности. Покупатель тоже платил деньги. За то, чтобы ему нашли квартиру.

Есть и вариант со скидками от продавцов. Предположим, вы продаете свою квартиру за 2 миллиона рублей. Но риэлтор убеждает вас в том, что это неразумно. Никто квартиру за такую цену не купит. Надо снизить свои "хотелки". Вы снижаете стоимость квартиры. По крайней мере, именно так кажется вам. Но на деле, в объявлении, будет другая сумма. Возможно первоначальная. Возможно еще более высокая.

Получается, что риэлтор выторговал у вас скидку. Но не для покупателя. И не скидку вовсе. А дополнительную сумму вознаграждения. Для себя. Посредник забирает себе комиссионные и сумму сделки. Если продавец отказывается от сделки, он теряет покупателя. Если покупатель берет квартиру, он теряет огромную сумму денег. Порой такие "промежуточные скидки" по сумме могут доходить до 500-800 тысяч рублей. Неплохое "вознаграждение".

Есть и более примитивные схемы. Например уход от договора. Вы подписываете договор на оказание услуг. Но агент не числится в этом договоре. Зачастую, такую схему используют рядовые мошенники. Чтобы просто собрать деньги с продавцов. После чего мошенник исчезает в неизвестном направлении. Схема разовая, но она до сих пор применяется в современной России. А найти такого "гражданина" потом очень затруднительно. Потому что зачастую они даже используют поддельные документы.

В этом случае нужно проверять все данные риэлтера. Проверяйте его агентство. Можете даже позвонить и уточнить, числится ли такой сотрудник агентом. Обезопасить себя можно и безналичным переводом комиссионных. Но только через банковскую карту и на те реквизиты, что указаны в договоре. Так будет проще.

О чёрных риэлтерах

Риэлторские услуги это золотая жила. Одну из схем 90-х мы с вами разобрали. Были и другие способы перепродажи квартиры:

1. Запугивание и избиение собственника.
2. Заключение недействительных договоров на обмен.
3. Продажа квартиры с "квартирантом".

Кстати, последняя схема активно используется и сегодня. Вообще, мошеннических схем меньше не стало. Правда теперь они не такие "грубые", как раньше. Если в середине 90-х/2000-х квартиру просто "отжимали" силовым методом, то сейчас подобных "бригад" практически нет. И вместе с тем, мошеннические схемы используются повсеместно.

Самый простой метод обмана это подделка документов. Квартира берется в аренду. После чего все документы подделываются. При наличии нужного оборудования, преступники могут создать "оригинальные документы" на квартиру. И не всегда можно определить подделку. Но эти "документы" дальше Росреестра не уйдут. В момент регистрации сделки подделку обнаружат. А продавец к тому моменту уже давно скроется из виду. Вы остаетесь без денег. Собственник чешет затылок и не понимает, куда пропал арендатор. Мошенник получает деньги.

Более того, схема с двойной или даже тройной продажей используется до сих пор. Когда одну квартиру покупает сразу 2 или 3 разных человека. Нередко "покупатели" встречаются уже только в полицейском участке. Схема с генеральной доверенностью тоже очень распространена. Впоследствии эта доверенность будет отозвана или даже недействительна.

Все очень просто. Вы покупаете у пенсионерки квартиру. Она подписывает договор. И в момент заселения "вскрываются" интересные подробности. Пенсионерка не является дееспособной. Она не могла продать квартиру. Договор аннулируется. Более того, при нужном рвении правоохранительных органов, покупатель может сам стать свидетелем, а то и подозреваемым по уголовному делу. Прецедентов достаточно. Без юриста из такой ситуации точно не выбраться без последствий.

Есть и модернизированная схема "с пенсионеркой". Это как раз "квартирант в нагрузку". После того как сделка завершена, наступает затишье. А потом внезапно выписанный гражданин подает в суд. Или даже совладелец. И покупателю приходится отстаивать свою позицию в суде. Которая зачастую даже устойчивой не является. О том, чтобы вернуть деньги, в таких случаях даже речи не идет.

Очень оригинальная схема и банальная до ужаса. Это подмена табличек на домах.

Избежать обмана очень просто. Загляните в навигатор. И вместе с тем, некоторые еще "попадаются". Все очень просто. На доме с "тестовой" квартирой меняется табличка. Улица и номер дома совпадают с тем, что в договоре. Вы подписываете договор и передаете деньги. Вот только квартира эта арендована. И вы не купили ее. Вы по документам купили какое-то ветхое жилье на самой окраине города. Но об этом вы узнаете уже намного позднее.

Заключение

Чтобы избежать обмана, заключайте сделки в присутствии юриста. И не того юриста, которого прислал покупатель или продавец. И не того юриста, который предоставлен агентством по недвижимости. А собственного юриста. Которого вы нашли без рекомендаций со стороны заинтересованных лиц.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Бесплатная горячая юридическая линия.