Продажа квартиры через посредника - риски и последствия + на что обращать внимание

При реализации квартиры через посредника могут быть риски при составлении письменной договоренности купли-продажи, а также при подсчете по аккредитиву, передаче задатка и ипотечном кредитовании. Именно поэтому владелец недвижимости должен знать какие риски его подстерегают на каждом этапе оформления ДКП.

Конечно, в отличие от покупателя, продавец несет меньше рисков. Но и ему могут мошенники наговорить многого. И тогда он может оказаться вовсе без собственности. Соблюдая стандарты и проверяя документацию, человек может минимизировать риски попасть на мошенников. Даже можно доверить всю сделку специализированному агентству.

Особенности по новостройкам

При выборе объектов недвижимости многие просматривают возможность приобретения через представителей. Это позволяет сэкономить значительно времени и минимизировать шансы купить что-то не то. Однако, это не всегда так. Даже представитель представителю рознь. Такая информация мешает приобретателю принять качественное и взвешенное решение. Ведь он надеялся на сопровождение сделки и отдал для этого свои кровно заработанные денежные средства.

Многие отдают предпочтение покупки имущества из первых рук. В этом случае должен объект недвижимости стоить несколько дешевле. Связано это с тем, что посредник потребует определенную плату за свою услугу, а это покажется на общей стоимости переплаты за квартиру. Это логичное понятие, но не всегда верное.

Сделки с объектами недвижимости таят в себе немало сложностей и нюансов, о которых даже не подозревают обычные граждане. Они решают приобрести имущество самостоятельно, не переплачивая денежные средства. Но и покупатель, и продавец в этом случае подвергаются определенному риску.

Реализация объекта недвижимости – это достаточно сложный процесс, в котором имеется несколько этапов развития ситуации. Здесь нужно корректно оценивать ценовой диапазон представленной собственности, организовать просмотры, удобные как для клиента, так и для продавца, собрать необходимый пакет документации и провести оплату.

И далеко не все собственники объекта недвижимости могут похвастаться полным сопровождением сделки в самостоятельном режиме. На каком-либо этапе человеку может понадобиться профессиональная помощь. Она поможет не только сориентироваться на рынке, но и уточнить некоторые юридические тонкости в вопросе.

Реализация имущества предполагает в себе несколько рисков, которые нужно учитывать при реализации.

О том, что такое жилье, можно прочитать в материале: Жилье - что это? + к нему относится и как регулируется законом

Какие риски

На основном этапе для продавца риском является реализация по низкой стоимости. К примеру, это возможно при некорректной оценке или неграмотной реализации объекта недвижимости. для правильной реализации продавец должен ежедневно мониторить рынок недвижимости и видеть изменения. Именно для этого и необходима помощь посредника – он в точности определит стоимость имущества.

Возникают сложности у продавца и при формировании пакета документации. Для осуществления сделки государственный орган требует немало справок и документов. Если он допускает оплошность и какой-то документ не берет, то приходится заново все собирать, так как каждая справка имеет свой срок действия.

Во избежание потери времени и финансов лучше обратиться в уполномоченную инстанцию и привлечь высококвалифицированного специалиста. Он грамотно проверит весь пакет документации и что необходимо для проведения сделки озвучит. Договоренность о купли-продажи будет проверена юристами на предмет соблюдения действующего законодательства.

Как только человек полностью договориться с потенциальным приобретателем о сделке, нужно убрать объявление о реализации и конкретизировать период сделки. Этот этап предполагает страховку. Чтобы договоренность была не только на словах, нужно взять предоплату. Естественно, передача денежных средств должна оформляться под расписку. Но она позволяет уточнить намерения покупателя.

Дополнительно стоит отметить в договоре кто именно берет на себя расходные операции, которые напрямую связаны со сбором пакета документации и оформление соответствующего договора. Как правило, продавец самостоятельно оплачивает все представленные расходы. А вот приобретатель оплачивает нотариальные услуги, ячейку в банке если это нужно. Также покупатель оплачивает государственную пошлину для регистрационных действий.

Некоторые продавцы не уделяют достаточного внимания расписке о передаче денежных средств. Многие считают, что это забота покупателей. Но это не совсем так. Ведь в договоренности письменного формата указывается, что оплата осуществлена до регистрации. А потом будет еще одна расписка. А это может негативно отразиться на продавце. Получается, он взял двойную оплату. Действующее законодательство не предполагает неосновательное обогащение. Поэтому все денежные средства должны отражаться в письменной расписке.

При получении денежных средств от покупателя человек рискует попасть на мошенников, которые передали поддельные купюры. Мало того, имеется риски стать жертвой грабителя. Во избежание этого лучше арендовать банковскую ячейку, ключи от которой продавец получает после передачи прав владения. То есть этот пункт по риску сведется к минимальной основе.

Риск продавца

У владельца объекта недвижимости имеется выбор – самостоятельная продажа или же через посредника. Решение лежит за ним, так как профессионал может несколько ошибаться.

Рискованные операции для продавца:

1. Заниженная стоимость объекта недвижимости;
2. Актуальная вариация передача денег. К примеру, взаиморасчет по аккредитиву;
3. Совершение передачи доверенным лицом оригиналов документации;
4. Продажа ипотечного объекта недвижимости;
5. Показ объекта недвижимости приобретателям и посредникам;
6. Реализация объекта на период рассроченного платежа;
7. Реализация через посредника;
8. Найм посредника без квалификации и опыта или же юриста;
9. Этап оформления и передачи собственности.

Каждый этап предполагает свои особенности и риски.

Про ситуации, когда люди остаются без жилого помещения, интересно прочитать будет статью: Что делать если остался без жилья - куда обращаться и как поступить

Оценочная стоимость

Ценовой диапазон завышен, а это грозит существенным увеличением периода реализации. Именно поэтому это должна быть корректная оценка по анализу аналогов и стоимости общей площади с ценой за квадрат.

По аналогии с другими объектами недвижимости, человек получает среднее значение, что позволит ему быстро реализовать собственность.

Также стоит отметить, что при составлении договора по купли-продажи, если он составлен юридически некорректно, то это увеличивает риски продавца. Иногда сделка заключается по заведомо невыгодным условиям для владельца еще до подписания договоренности. Нередко встречаются и мошеннические действия, результат которых приводит к недействительности сделки.

Показ объекта

Достаточно часто помимо основных покупателей на демонстрацию приходят и мошенники. Это позволяет собственнику лишиться драгоценностей и иных ценностей – все что лежит на показ. Именно поэтому перед показом собственник должен убрать подальше все ценности или наблюдать за действиями мошенников. Если на показ приходят сразу несколько людей, то не нужно допускать чтобы они ходили сразу в несколько комнат.

Потенциальный приобретатель:

1. Уточняет технический план объекта недвижимости для возможности переделки по своему умыслу;
2. Обращает внимание на состояние электропроводки, канализации и водопровода;
3. Уточняет количество собственников, основания для приобретения права;
4. Наличие и состояние балкона, какой вид простилается из окна, имеется ли парковочное место, достаточный ли напор воды.

Если обращаться к посредникам

Посредник посреднику рознь. При обращении к сотруднику можно:

1. Ошибиться с выбором. Мало того, что они затянут периоды реализации объекта недвижимости, человек еще потеряет и собственные денежные средства, которые были оплачены за услуги посредников;
2. Не нужно отдавать оригиналы документации посредникам;
3. Не нужно выписывать генеральную доверенность на проведение всех процедур.

Как самостоятельно реализовать

Если человек не желает рисковать, то можно заняться реализацией самостоятельно. Соответственно, собственник будет заниматься всем самостоятельно. В этом есть свои преимущества – не нужно оплачивать услуги уполномоченному сотруднику, проверять его квалификацию. И обмана здесь также можно не избежать, ведь разные профессионалы попадаются в народе.

Именно поэтому нужно иметь опыт работы и свободное время, чтобы работать самостоятельно на рынке недвижимости. Это нужно чтобы не сделать ошибок в будущем. Каждому собственнику потребуется изучить рынок недвижимости и определить ценовой диапазон на собственную квартиру. Как правило, анализ производится по аналогичным предложениям.

Также потребуется проверить приобретателя и составить с ним письменную договоренность, подготовить объект недвижимости к реализации. Каждый представленный этап должен выполняться своевременно и в полном объеме, чтобы продать жилье быстро и без рисков для каждой стороны.

Оценочная деятельность

Главный шаг при реализации объекта недвижимости – это оценка имущества. Операция такого типа требует проведения существенного объема аналитики, изучение текущего состояния рынка и оценка всей собственности на основании конкретных факторов.

При оценочной деятельности учитывается несколько положений:

1. Наличие инфраструктуры и развитость райцентра;
2. Транспортное наличие и возможность добраться до центра города;
3. Техническое состояние объекта недвижимости.

Можно проанализировать предложения и на рынке недвижимости для составления окончательной оценки.

Любой продавец желает реализовать объект недвижимости по высокой стоимости. Поэтому нужно выставлять цену на основании состояния текущего рынка, чтобы имущество реализовалось в короткие промежутки времени.

Налоговый риск

При приобретении денежных средств у реализатора возникает обязанность по уплате налоговых обязательств. Коэффициент выплат зависит от количества времени для владения имуществом, а также стоимость объекта недвижимости.

То есть если недвижимость находилась в собственности у продавца менее трех лет, то он должен оплатить налогообложение. Если выше указанного периода, то государство позволяет получить налоговый вычет на перепродажу.

В некоторых случаях стороны договариваются об искусственном занижении ценового порога по письменной договоренности. Но этот факт рискованный не только для покупателя, но и для продавца. Стоит отметить, что продавец также оплачивает сумму из договора, если оплачивает налогообложение.

Перевод оплаты

Перевод оплаты – это также немаловажный фактор при определении риска. Имеется несколько типов перевода, и каждый из них предполагает свои сложности в проведении.

Безнал

Это самый частый метод для взаиморасчета между покупателем и продавцом. Это безопасный метод, который предполагает перевод средств на депозит нотариуса, а затем денежные средства могут быть изъяты. Позволяется это делать только после государственной перерегистрации прав владения. Здесь сразу оба участника сделки защищены от воровства.

То есть покупатель будет уверен, что он передает средства после получения ключей. А продавец будет уверен, что он не остался без квартиры и без денежных средств. Аналогичная цель преследуется и при привлечении аккредитива. То есть покупатель переводит средства в банковскую ячейку. А продавец ключи получает уже после регистрации договора.

Наличность

Наличные денежные средства – это опасно при покупке объекта недвижимости. Доказать воровство или же факт передачи денежных средств практически невозможно, если при этом не оформлялась соответствующая расписка. Конечно даже этот метод не гарантирует 100% безопасность.

Мало того, денежные средства могут отказаться поддельными или же приобретатель может быть ограблен. Поэтому данный метод взаиморасчета сейчас уходит в небытие.

Банковская ячейка

Банковская ячейка – это еще один вид взаиморасчетов, позволяющая получить соглашение о порядке доступа к ней и разместить денежные средства до окончания делопроизводства. Обеспечение безопасности лежит на плечах кредитного учреждения. Если сделка по покупке недвижимости не состоялась, то покупатель возвращает средства из ячейки.

Если же сделка прошла успешна, то продавец получает ключи для получения денежных средств.

Что делать и как пуступать, когда обманывают с залогом жилья, интересно прочитать материал: В компании обманули с залогом квартиры – как вернуть свое жилье

Преимущества и недостатки при работе с риэлтором

При работе с уполномоченным сотрудником можно как выиграть, так и проиграть. Все будет зависеть от того насколько сотрудник надежен и в какой компании он работает.

Преимущества работы через посредника:

1. Он достаточно быстро находит покупателя на объект недвижимости (как правило, срок не превышает трех месяцев);
2. Наличие маркетинга, что позволяет существенно увеличить продажу, так как квартира разрекламирована;
3. Он самостоятельно принимает звонки и организовывает необходимый просмотр;
4. Проверяет все документы по сделке.

Но нужно помнить, что специализированные агентства тоже бывают разными. И перед тем как заключить письменную договоренность с ним, нужно проверить репутацию и лицензию агентства. Не лишним будет проверка и отзывов текущих клиентов.

Из недостатков здесь можно выделить:

1. Высокое комиссионное вознаграждение (как правило, до 5% от стоимости объекта недвижимости);
2. Наличие мошенничества (к примеру, если имеется сговор с приобретателем, риэлтор исчезает после авансового платежа);
3. Утеря задатка при досрочном расторжении договоренности;
4. Минимальное количество покупателей и достаточно медленная работа по формированию пакета.

Сейчас не стоит опасаться черных риэлторов. Это мошенничество давно не в моде. Сейчас появились другие виды мошеннических действий. К примеру, риэлтор может быть в сговоре с покупателем. Иногда договоренность заключается с целью приобретения авансового платежа. А далее сотрудник меняет номер телефона или же отключает его.

Хороший посредник должен иметь официальную регистрацию и соответствующий сертификат. Также возможно привлечение и страхового продукта в качестве подтверждения. У специализированной компании должна быть существенная база клиентуры и налаженные контакты с ресурсами для рекламы.

Если человек решился на работу с посредником, то нужно в обязательном порядке составить агентский договор на определенное действие – на покупку или продажу объекта недвижимости. В ином случае, клиент теряет не только время, но и денежные средства. В документации нужно указать комплекс опций, которые оказываются за определенное вознаграждение. Также нужно указать ответственность при невыполнении указанного пункта.

Риэлтор должен заниматься оценочной деятельностью, продвижением квартиры на рынке недвижимости и рекламой, а также искать активно покупателей и проводить осмотры.

Также он обязуется проверять все документы. Но нередко посредники занимаются только сводничеством продавца и покупателя. А все остальное ложиться на плечи участников сделки. Экспертизу юридического плана они не проводят, пакет документов не собирают. С такими компаниями лучше не работать, они берут денежные средства ни за что.

Поэтому, если человек решился на реализацию имущества или же покупку объекта недвижимости, лучше обращаться в зарекомендовавшие себя компании, которые представлены на финансовом рынке уже давно.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.