Что такое коммерческая недвижимость?
Прежде чем разбирать обстоятельства сделки и ее регулирование законодательством Российской Федерации, требуется четко понимать, что такое коммерческая недвижимость и как она классифицируется.
Под данным понятием подразумеваются различные сооружения и объекты, а также участки земли, используемые для реализации коммерческой деятельности, приносящей прибыль. Сюда входит доход от сдачи зданий, инвестиции. Также в категорию подходят офисные объекты, центры для торговли, объекты промышленного назначения, склады и гостиничные комплексы, предприятия сельского хозяйства и гаражи.
Все недвижимое имущество классифицируется на шесть групп:
- категория свободного назначения – это кафетерии, гостиницы, здания спортивного характера;
- розничная торговля;
- группа офисного назначения;
- промышленные объекты;
- апартаменты – это дома и квартиры, которые подвергаются сдаче на короткий срок;
- социальные здания – категория включает медицинские учреждения, аэропорты, объекты городского назначения.
Первые четыре варианта относятся напрямую к категории коммерческого недвижимого имущества, остальные группы чаще всего относятся к жилым объектам и социальным. К сожалению, зачастую они применяются для получения дополнительной прибыли.
Также к коммерческому недвижимому имуществу прилагаются земельные объекты, леса, насаждения. Данные объекты позволяют обеспечить постоянный доход владельцу.
Что касается возведения многоэтажных домов, то они являются инвестиционными проектами, поэтому также причисляются к коммерческим вариантам.
Как продать коммерческую недвижимость?
Основа реализации имущества практически не зависит от статуса объекта, но требуется понимать, как продать коммерческую недвижимость и с чего начинать процесс. Первое – это оценка, она должна быть максимально точной. Для этого проводятся маркетинговые исследования, тщательно изучается рынок, и просматриваются аналогичные варианты.
При слишком завышенной стоимости, продажа объекта может затянуться на достаточно продолжительный период времени, и наоборот, реализуя за минимальную цену, продавец не получает достойной прибыли от сделки.
Продавец обязан провести правильную оценку, учесть возможные риски и доходы. Также требуется предоставление информации того, как объект может быть использован в дальнейшем в коммерческих целях для получения прибыли. Все эти данные станут дополнительным инструментом для быстрого и эффективного продвижения недвижимости. Правильная информация поможет составить доступное объявление для потенциального покупателя.
Создается также информативная рекламная кампания. Для этого требуется выполнение нескольких шагов:
- составление рекламного предложения, где обязательно прописываются все преимущества объекта недвижимости;
- предоставление качественных фотографий;
- размещение рекламного объявления.
Для ускорения процесса потребуется поработать над продвижением товара. Для этого используется максимальное количество информационных источников и ресурсов, желательно выполнить рассылку для потенциальных клиентов. Подача объявления осуществляется по всем известным доскам, региональным газетам и печатным продукциям. Сегодня широко для продажи используется сеть интернет. Для повышения эффективности рекламной кампании используются дополнительные ресурсы в виде баннеров и растяжек на самом объекте с указанием контактных данных владельца.
Не менее важным этап реализации считается организация осмотра объекта. Предварительно он подготавливается, приводится в приемлемый вид – убирается мусор, освобождается проход, возможно, налаживается освещение. В обязательном порядке требуется подготовка продавца к диалогу. Он должен правильно обосновать указанную стоимость сооружения. Поэтому предварительно нужно изучение рынка по аналогичным объектам.
Как совершается сделка при продаже коммерческой недвижимости?
Сначала требуется провести подготовку, для этого понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, который будет полностью сопровождать сделку.
Работа начинается с подписания соглашения, выдается задаток и прописывается срок реализации, возможные штрафы за несоблюдение пунктов договора. Обязательным требованием является обозначение полной стоимости коммерческого недвижимого имущества.
Стороны при совершении сделки и подготовке договорного соглашения обязаны учесть особое внимание порядку расчета, в которое входит:
- дата передачи денежных средств;
- способ перевода вознаграждения за продажу;
- стоимость, указанная в рублевом эквиваленте.
Договор также содержит полные характеристики объекта – это его месторасположение, параметры с технической стороны и площадь. Обязательно указывается основание, которое подкрепляет принадлежность строения продавцу. Подробно вписываются личные данные каждого участника сделки.
Чтобы понять, как совершается сделка при продаже коммерческой недвижимости, требуется изучить основы и этапы процесса.
Объект требуется предварительно подготовить с юридической стороны.
Важно понимать! Скорость в данном случае может стать причиной ошибки, которая приведет впоследствии к нарушению законодательства. Поэтому требуется кропотливая работа с документацией и тщательная проверка.
Перед тем как заключать договор, необходим визуальный осмотр помещения на наличие технических неполадок. Но главным этапом является проверка правоспособности. Для этого проводится тщательный анализ предоставленной документации, которая может обеспечить юридическую чистоту между сторонами при совершении сделки, выявляя возможные неточности.
Обращаясь за помощью к юридическому консультанту, покупатель получает ряд преимуществ:
- гарантия безопасности, защита от мошеннических действий;
- снижение стоимости за счет выявления недочетов в объекте;
- определение с объемами работ по документообороту.
Для сотрудничества приглашается юрист, который специализируется на сделках с недвижимым имуществом. Главное отличие такого специалиста – это отсутствие личного интереса, так как свой гонорар он получает независимо от исхода сделки, поэтому его оценка будет объективна.
Осуществляется проверка следующих сегментов:
- правильность оформления сооружения;
- уточнение категории земельного участка;
- наличие официального согласия уполномоченных органов на переквалификацию объекта недвижимости;
- отсутствие незаконных построек, каждое из строений в обязательном порядке регистрируется в Росреестре;
- проверка на обременение и договоров аренды.
Перед совершением сделки требуется устранить выявленные недочеты.
Важно! Между сторонами может быть заключен договор о согласии приобретения недвижимости с выявленными неточностями, но по заниженной стоимости.
В обязательном порядке требуется проверка правоспособности продавца, так как участились случаи мошенничества на рынке недвижимости. Для этого нужно потребовать Выписку из ЕГРП – это пакет документации, подтверждающий правоспособность.
Определение данного сегмента осуществляется как для общей информации, так и в целях получения данных для совершения конкретной сделки.
При особо крупных размерах операции, требуется учитывать законодательство. В положении пункте первом статье 46 ФЗ № 14 определяются правила проведения сделок в крупном размере. Они не должны превышать 25 процентов от общего капитала юридического лица. Для полноценного определения объема финансирования предоставляется бухгалтерская отчетность за предыдущий год. Уставная документация оформляется строго по установленным правилам, в противном случае, юридическое лицо признается неправоспособным.
При наличии представителя, должна быть представлена доверенность, заверенная у нотариуса и договор, подтверждающий возможность доверительного управления. Если в роли продавца выступает физическое лицо (ИП), понадобиться документальное разрешение супруга, при условии приобретения имущества в совместном браке, и всех совладельцев, если таковые имеются.
Завершение сделки
После проведения проверок, составляется предварительный договор, основой которого является статья 429 пункт 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Его заключение – это следующий этап, на котором происходит внесение авансового платежа. Задаток является гарантией для покупателя, что выбранный объект недвижимости будет снят с продажи, а иные лица получат отказ в его приобретении.
ПДКП не регистрируется, поэтому не является основанием для полного расчета за объект недвижимости. Также полная оплата не осуществляется без заключения основного соглашения. К сожалению, при недобросовестности продавца и срыве сделки, задаток не возвращается, а права на объект остаются у мошенника. В предварительный договор вносятся определенные сведения:
- условия сделки;
- назначение сроков ее проведения;
- фиксирование стоимости объекта;
- внесение аванса.
По договоренности возможно внесение дополнительной информации, которое имеет прямое отношение к процессу. Здесь следует сделать упор на наличие недочетов и обязательство со стороны продавца по их устранению.
В указанный срок осуществляется заключение основного договора и взаиморасчетов на его основании:
- передача права распоряжения, для этого подписывается акт приемки, который составляется на имущество и документацию;
- полный расчет покупателя перед продавцом денежными средствами или ценными бумагами.
Для крупных сделок требуется обязательное присутствие юриста или нотариуса в момент передачи денежных средств. Обязательно наличие документа (квитанции) подтверждающего совершение перевода в пользу продавца. Данное действие является гарантией оспаривания претензий в суде при возникновении споров.
Важно знать! Если предлагается незаконная передача денег, то есть указание заранее меньшей суммы, то от нее требуется отказываться. Чтобы избежать последующих проблем.
Часто с покупателями возникают спорные ситуации, так как обман по расчету влияет на решение суда. При расторжении договора, по он не сможет доказать документально передачу именно той суммы денежных средств, поэтому проиграет дело по их возврату. Следует знать! Занижение стоимости в целях уклонения от уплаты налогов уголовно наказуемое деяние.
Регистрация коммерческой недвижимости
данная процедура обязательна к прохождению, для этого понадобиться посетить Кадастровую палату или региональное МФЦ. Здесь потребуется сдача документов для оформления права собственности и внесения информации в кадастровый учет. Потребуется следующий перечень бумаг:
- Доверенности, подтверждающие правоспособность, должны быть заверены у нотариуса, представляют обе стороны;
- Удостоверения личности всех участников сделки;
- Основной договор в трех экземплярах;
- Учредительная документация, подтвержденная нотариально;
- Справка с реестра ЕГРП;
- Выписка, подтверждающая регистрацию юридического лица;
- Инн обеих сторон;
- Протокол и его копии;
- Кадастровый паспорт;
- Справка с БТИ;
- Документация, устанавливающая права продавца на объект;
- Квитанция о внесении государственной пошлины в размере 22000 рублей.
Передача осуществляется оператору, который выдает акт о приемке документов и назначает дату их получения. Регистрация коммерческой недвижимости занимает 1 месяц. Только после получения бумаг о внесении объекта в кадастровый банк недвижимости, договор вступает в полноценную юридическую силу.
Документы при продаже коммерческой недвижимости
Прежде чем приступать к оформлению сделки, требуется знать, какие нужны документы при продаже коммерческой недвижимости. Сбор бумаг не займет так много времени, как это кажется на первый взгляд. В перечень документации входит следующее:
- Бумаги на имущество, устанавливающие право на их распоряжение;
- Технический паспорт и кадастровый;
- Документ об уплате государственной пошлины;
- Сам договор.
Можно заметить, что список ничем не отличается от того, что требуется при реализации жилых объектов недвижимости.
Вывод
Продажа и покупка – это всегда затруднительно, особенно, если это касается строений и земельных участков. Чтобы не запутаться во всех нюансах сделки, лучше обратиться к юристу для ее полного сопровождения.
Важно! По всем вопросам о продаже коммерческой недвижимости, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.
Юристы по вопросам сделок с недвижимостью, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.