Проблемы и мошенничество в сфере риэлторских услуг

Собственная недвижимость является одним из самых ценных материальных капиталов для человека. Поскольку это ликвидный вид имущества, который не имеет тенденции к обесцениванию, то его высокая ценность естественным образом порождает интерес третьих лиц, промышляющих на преступных махинациях. При всех сделках с недвижимостью фигурируют очень крупные суммы денег, на чем и пытаются заработать нечестным путем. Обман в сфере недвижимости – это распространенное явление, от которого не застрахован ни один, даже самый опытный и юридически подкованный гражданин.
 
Мошенничеством с объектами жилой недвижимости – квартирами, домами, дачами – могут заниматься как отдельные лица, так и группы лиц, которые могут называть себя риэлторами, а также официально зарегистрированные агентства по недвижимости. Чтобы не попасться на удочку квартирных аферистов и не потерять деньги, собственность и, что еще важнее, жизнь и здоровье, необходимо подходить к вопросам сделок со 100% ответственностью и осторожностью.
 
Риск столкнуться с квартирными аферистами существует для всех

Если вы намерены купить или продать квартиру, ищете жилье для долгосрочной аренды или собираетесь сдавать собственную квартиру в найм, то вам стоит четко осознавать, что от риска быть обманутым в сфере недвижимости не застрахован никто. Нередко даже хорошо зарекомендовавшие себя риэлторы тайно и не совсем легально зарабатывают на клиентах, а о различных фирмах однодневках с поддельными документами и говорить не приходится. Способов обмана, изобретенных и вновь изобретаемых аферистами, существует сотни. Это могут быть как сравнительно безобидные т.н. информационные услуги, так и откровенно криминальные схемы с покушением на жизнь и здоровье граждан.
 
Отсутствие доказательств – самый проблемный момент в аферах с недвижимостью

Наиболее проблемной стороной мошенничества в сфере недвижимости является то, что преступники все чаще действуют в официальных рамках правового поля, и по завершении сделки пострадавшее лицо не в силах ничего доказать в полиции и в суде. Например, когда имеет место оформление доверенностей на квартиру или дом, договоров купли-продажи, то даже вскрывшийся факт обмана не сможете уполномочить суд стать на строну пострадавшего от квартирной аферы. Самый простой пример такого обмана – когда мошенники всячески усыпляют бдительность доверчивого покупателя или продавца, заставляют его заплатить деньги за услуги поиска арендаторов наперед, после чего они якобы найдут постояльцев. Наивный собственник соглашается на такой вариант, и в результате оказывается и без денег, и без квартирантов. И самое страшное, что доказать ничего после заключения сделки нельзя.
 
Другой пример – аферисты, пользуясь неграмотностью старого одинокого человека, могут убедить его оформить дарственную на квартиру, заверив его, что только так они могут оформить залог на нее или предоставить другие схожие услуги. Человек своими руками в здравом уме переписывает квартиру на мошенников, но де юре эта сделка считается законной.
 
Какие бывают наиболее распространенные схемы квартирного мошенничества, и какие появились новые способы обмана на рынке недвижимости?
 
Традиционные схемы, которые используют т.н. «черные риэлторы» уже стали классикой аферистского жанра. Это:

• мультипродажи, когда один объект оформляется на новых собственников несколько раз с участием разных нотариусов;
• продажа чужой квартиры с поддельными документами;
• оплата коммунальных долгов и «обработка» опустившихся, одиноких, незащищенных лиц с целью заставить их покинуть принадлежащую им квартиру;
• самозванство, когда аферисты представляются дальними родственниками и убеждают одинокого человека оформить на них квартиру или вписать их в завещание;
• игра на юридической безграмотности жертвы, при которой аферисты убеждают оформить дарственную или договор купли-продажи, за что жертва якобы может получить какие-то выгоды (например, кредит в банке);
• предоставление информационных услуг в сфере недвижимости, не имеющих по сути какой-либо ценности для клиента;
• продажа подставных квартир и домов, т.н. декораций, которые могут выглядеть достаточно презентабельно, но на деле даже не являться объектом жилого фонда.

Это были классические способы обмана людей на рынке недвижимости. Несмотря на то, что в СМИ регулярно появляются статьи и сообщения о подобных случаях, их количество никогда не уменьшается. По статистике, каждая 15 сделка с недвижимостью в России имеет признаки мошенничества. Самое неприятное для человека, попавшегося в ловушку обманщиков – это потеря денег и жилья, заработанных тяжелым трудом. Но существуют и более опасные ситуации, когда в ходе мошенничества преступники могут причинять физический и моральный ущерб, вплоть до лишения жизни своей жертвы.
 
Обычно «клиентами» таких «черных риэлторов» становятся одинокие старики, живущие без присмотра родственников, а также деграданты - спившиеся, наркоманы или страдающие психическими расстройствами люди. Как правило, они не могут себя защитить или осознать, что стали жертвой обмана. Людей могут накачивать наркотиками, заставляя подписать договор дарения, или обманным путем помещают жертв в психиатрический диспансер, где их признают невменяемыми.
 
Интернет – новое поле для мошенничества в сфере недвижимости

С появлением Интернет технологий и социальных сетей появляются и новые способы мошенничества в сфере жилой недвижимости. Существование публичных порталов для подачи объявлений о продаже, покупке или аренде жилья делает их участников потенциальными жертвами квартирного обмана. Самый простой и сравнительно безобидный новый способ использования информации об объектах недвижимости – это т.н. информационные услуги. Недобросовестные агенты по недвижимости и даже подставные лица, называющие себя так, могут оказывать «консультационные услуги» населению, предоставляя список якобы действующих выгодных предложений по сдаче квартир в аренду с адресами и телефонами.
 
Естественно, делают они это по предоплате, которую очень легко получить простым денежным переводом в банке. Чаще всего, 90% всех предоставленных номеров и адресов являются недействительными, либо объявления уже неактуальны. Но открыто обвинить в мошенничестве таких «консультантов» нельзя: факт предоставления информации имел место, а то, что она быстро теряет актуальность, можно объяснить спецификой рынка.
 
Другой «железный» способ черных риэлторов «выйти сухими из воды» - сдача чужой квартиры в аренду, когда хозяева временно отсутствуют (находятся за границей, на лечении и т.п.) Получив доступ к квартире, преступники публикуют объявления и находят постояльцев, беря с них деньги в качестве задатка за услуги в поиске жилья. Чаще всего под любым предлогом аферисты не подписывают договор с арендатором, либо предоставляют заведомо ложную информацию (чужой номер паспорта, название компании, номер госрегистрации фирмы и т.п.) В этом случае постращавшей стороной становится неудачливый арендатор, т.е. собственник квартиры не имеет никаких обязательств перед ним.
 
Как еще «черные» и «серые» риэлторы обманывают людей?

Основной проблемой, с которой сталкиваются все жертвы квартирных аферистов – это сложность или полная невозможность предоставить прямые доказательства предоставленных услуг или состава преступления. Опытные «черные» и «серые» риэлторы используют хорошо проработанные схемы, в которых сложно найти лазейку, позволяющую «прижать к ногтю». Мошенничеством в скрытой форме могут промышлять не только подставные компании-однодневки, но и достаточно солидные организации, имеющие официальную регистрацию, юридический адрес и другие атрибуты легализации.
 
Какие основные схемы обмана клиентов используются именно агентствами по недвижимости?

Их может быть великое множество, и мы перечислим наиболее часто используемые схемы: 

• Заключение договора с собственником, который будет заведомо невыгодным для последнего (например, запрет обращения к другим посредникам с предписанием выплаты неустойки в случае нарушения запрета).
• Прием двойного гонорара с собственника и потенциального арендатора/покупателя квартиры.
• Скупка недвижимости с большими задолженностями за коммунальные услуги с последующим выселением жильцов.
• Продажа квартиры по цене, выше заявленной собственником с присвоением разницы.

Способов и схем обмана собственников и покупателей объектов недвижимости существует еще сотни, и объединяет их один печальный факт - вернуть потерянные деньги практически невозможно (либо из-за нехватки доказательной базы, либо из-за невозможности найти аферистов). Если же вы стали жертвой обмана со стороны риэлторов, официально работающих на этом рынке, то ваши шансы доказать правоту и вернуть свои кровные значительно выше.
 
Что говорит закон

По какой статье можно обвинить недобросовестные агентства, предоставляющие услуги гражданам? Все действия злоумышленников, направленные на завладение чужими деньгами и собственностью обманным путем, подпадают под действие статьи 159 УК РФ «Мошенничество», и может наказываться различными способами в зависимости от тяжести преступления. При причинении ущерба на сумму до 250 тысяч рублей возможен разовый штраф или удержание компенсации с зарплаты в течение трех лет. Возможно также определение на принудительные работы до двух лет или заключение под стражу сроком до шести лет со штрафом от 80 тысяч рублей. При сумме ущерба свыше 1 млн рублей наказание за махинации с недвижимостью – тюремное заключение от 10 лет вместе со штрафом в 1 млн рублей.
 
Если вы стали жертвой черного риэлтора и можете предоставить правоохранительным органам точную информацию о месте регистрации фирмы, то вероятность доказать свою правоту и вернуть потерянные деньги в случае незаконных действий с вашей квартирой высока. Как показывает практика, наиболее рационально и эффективно действовать, заручившись поддержкой других людей, ставших жертвами недобросовестных риэлторов. Как правило, компании, которые дорожат своим именем и не хотят общественной огласки, охотно пойдут на уступки, опасаясь «шумихи» в прессе. В одиночку действовать можно, но лишь на свой страх и риск: существует возможность столкнуться с откровенным запугиванием и прессингом.
 
Итак, как обезопасить себя и своих близких от противоправных действий третьих лиц с целью завладения вашей собственностью? 

• Ищите покупателей/продавцов/арендаторов через хороших знакомых, которые сами продали/купили/сняли квартиру или дом без проблем с юридической чистотой и других сложностей.
• С большой осторожностью относитесь к объявлениям о продаже дома/квартиры по сильно заниженной цене или по «супер выгодной» акции. Чаще всего аферисты «ловят» своих жертв именно таким способом.
• Никогда не передавайте документы на квартиру, а также деньги, когда вам обещают, что заплатят или «оформят все у нотариуса» завтра – так вы можете распрощаться со своей квартирой или деньгами.
• Всегда обращайтесь к уполномоченным представителям госреестра, чтобы узнать историю объекта, который вы собираетесь покупать. Очень важно перед сделкой иметь представление, на каком участке находится дом/квартира, нет ли проблем с арендодателем участка, нет ли прописанных жильцов в квартире, а также претендентов на наследование.
• Никогда не принимайте наличные деньги в качестве оплаты стоимости квартиры/дома. Вам могут подсунуть фальшивые деньги. Лучше воспользуйтесь банковским переводом и заключайте сделку в присутствии СВОЕГО нотариуса, которому вы доверяете. НЕ СОГЛАШАЙТЕСЬ на сделку с участием незнакомого вам нотариуса, предложенного контрагентом.
• Если у вас есть престарелые родители или родственники, живущие одиноко на своей жилплощади, контролируйте их окружение, спрашивайте о посетителях и гостях, чтобы вовремя выявить подозрительных личностей. Так вы убережете близкого человека от необдуманных действий, совершаемых под влиянием аферистов.

Самый главный совет, который дают все честные и опытные риэлторы перед заключением сделки купли-продажи – это необходимость слушать интуицию. Если вы чувствуете, что перед вами странный, «мутный», подозрительный человек, или в его поведении есть что-то неестественное, то лучше откажитесь от сделки. Явным показателем того, что перед вами аферист будет то, что после отказа он начинает давить на вас, всячески манипулировать, пытаться сыграть на вашей вежливости (мол, «я потратил на вас столько личного времени»), чувстве вины, комплексах и других человеческих эмоциях.
 
Не поддавайтесь на психологические уловки манипуляторов. Ваша собственность и деньги стоят гораздо выше, чем одобрение человека, которого вы видите в первый и последний раз. Берегите себя и своих близких, повышайте уровень финансовой и юридической грамотности, смотрите на людей трезвым взглядом и не принимайте скоропалительных решений.