Незавершенное строительство: недостроенные объекты + регистрация, узаконить постройку, документы

Вводная часть

Итак, объектом незавершенного строительства могут быть практически любые здания и постройки. Разновидностей строительства сегодня тоже достаточно много:

1. Жилое (это дома, коттеджи и т.п.).
2. Сельскохозяйственное (дома с надворными постройками, дачи).
3. Промышленное (складские помещения, заводы и т.п.).

Если мы говорим о жилищном строительстве, то это не только частные коттеджи. Но еще и долевое строительство многоэтажных квартирных домов и т.п.

Сам по себе такой объект (ОНС) будет считаться недвижимостью. Однако эта недвижимость не имеет акта приемки (государственной). Даже несмотря на то, что земельный участок отводили, разрешение было получено и даже строительные работы были начаты. Впоследствии, стройку приостановили и объект так закончить не успели.

Стоит вспомнить о том, что понятие долгостроя появилось отнюдь не сегодня. Этот термин существовал как раз на момент распада СССР. Впрочем, даже в Советском Союзе существовали здания, которые долго не могли достроить. После развала СССР ни о каком достраивании даже речи уже идти не могло, и таких объектов стало очень много. Фактически, развал СССР существенно усугубил ситуацию. Примером тому является Ховринская больница, которой к моменту размещения этой публикации уже и нет. А в свое время это был один из самых известных долгостроев не только в Москве, но и во всей России.

Разумеется, становление современной России происходило постепенно. Долгостроями очень долго никто не занимался, а приватизация лишь усугубила ситуацию. Потому что даже приватизированные объекты промышленности зачастую превращались в руины. И недостроенных, брошенных сооружений было очень много. В провинции их можно наблюдать и сегодня, хотя в крупных городах все чаще такие объекты недвижимости все-таки сносят или переделывают.

Фактически, проблема незавершенного строительства существует сегодня, но уже в другом контексте. Потому что далеко не всегда удается достроить дом или даже многоэтажку. Брошенных частных домов очень много сегодня вблизи любого города миллионника. Кого-то просто застрелили в "интересный период времени", а наследники не стали достраивать дом. Кто-то начал строить дом там, где этого делать было нельзя. И как следствие, когда кирпичная кладка начала буквально "трещать по швам", дом пришлось бросить. С многоэтажками тоже не все так просто, очень часто на одном объекте меняется по 2-3 застройщика. Это очень часто происходит в сфере долевого строительства.

О квалификации ОНС в юридическом контексте

На данный момент разобраться в том, что считается недостроенным объектом в контексте действующей нормативно-правовой базы не получится. Потому что формального определения никто не дал и его не закрепляли. Фактически, существует определение строительного объекта. Но его можно применить к:

1. Недостроенному дому.
2. К уже завершенной постройке.

Кроме того, такое недостроенное здание можно охарактеризовать одной интересной особенностью. Дело в том, что использовать такое строение по его прямому назначению еще нельзя. Ведь в эксплуатацию еще никто здание не вводил, да и едва ли оно в своем актуальном состоянии может вообще использоваться по назначению.

Фактически, в понятийный аппарат можно ввести очень незамысловатую конструкцию, которая и поможет нам охарактеризовать объект незавершенного строительства. В частности, это объект недвижимости (индивидуальный), работы над которым:

1. Уже не ведутся.
2. Были заморожены в силу разных причин.
3. Ведутся на данный момент.
4. Приостановлены временно или насовсем.

Для чего затевается стройка? Нужна она для того, чтобы впоследствии ввести объект в строй и сдать его, то ОНС это фактическая промежуточная стадия. Правда эта стадия может оказаться и финальной, если объект в конечном счете самоуничтожится или будет кем-то демонтирован и уничтожен.

Однако, в контексте правового поля, объект незавершенного строительства принято определять еще и отдельными методами. Потому что фактически, ни по нормативной документации, ни по законодательным актам разобраться с ОНС не получается. Правда тут есть одна лазейка, и ее можно использовать. Дело в том, что трактовка ОНС есть по ГК РФ. Это статья 130, которая определяет, что ОНС это:

1. Всегда капитальное строительство.
2. Всегда здания или сооружения, которые не были завершены.

При этом, постройки временного характера или киоски (например), не могут считаться ОНС. Иными словами, под ОНС можно подразумевать только капитальное строительство. И тут не все так просто, потому что определить ОНС конкретными цитатами из действующей нормативно-правовой базы попросту не удастся. Нигде информации об этом нет.

О судебной практике и ОНС

С определениями разобрались, теперь нужно разобрать вопрос судебной практике. Дело в том, что статус ОНС получить можно только после определенного периода. Давайте рассмотрим весь сценарий. Вы планируете построить дом и начинаете заливать фундамент. Так вот, исходя из судебной практике, только после того, как заливка (закладывание) будет завершена, можно будет получить статус. Если закладки не было, то и статуса ОНС не будет по умолчанию. Разумеется, зарегистрировать объект получится только в установленном законом порядке. Этот порядок можно представить следующей инструкцией:

1. Подтверждаем собственность правоустанавливающей документацией (на землю).
2. Предоставляем бумаги, разрешающие вам строительство на данном участке.
3. Обязательно регистрируем в кадастровом реестре.

Вот в этом случае регистрация будет возможной. Если вы пропускаете один из этапов, могут возникнуть проблемы. Естественно, в самом процессе регистрация незавершенного строительства опирается на нормативную базу. Это не только Жилищный кодекс. Но еще и Градостроительный кодекс Российской Федерации. Давайте же узнаем как можно продать свой недостроенный дом. Как учитывается незавершенное строительство по ГК РФ мы разобрались, теперь стоит перейти к практическим инструкциям.

Продажа незавершенного строительства

Ниже мы попробуем разобраться с вопросами покупки и продажи недостроенного жилья. Да, недостроенный дом тоже можно купить или продать. Правда тут есть одна интересная особенность. Если регистрации официальной не было, то и передать право собственности не получится. И для того чтобы сделка была оформлена правильно, придется все-таки зарегистрировать строение. Или пойти по другому маршруту. Начнем с вопросов регистрации. Тут стоит сразу сказать о том, что бюро технической инвентаризации:

1. Не очень охотно регистрирует любые недостроенные дома вообще.
2. Крайне редко регистрирует объекты, построенные менее чем на 55-60 процентов.

Да, можно просто продать не объект недвижимости, а землю. И надо заметить, сегодня так практически все и делают. Это и есть тот обходной маршрут, которым вы можете воспользоваться. Правда тут нужно учитывать ряд существенных критериев и нюансов. Потому что достраивать недвижимость придется новому собственнику. А это создает дополнительные правовые трудности.

Начнем с договора, по которому вы будете продавать свой дом. Тут надо обратиться к 454 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации. Если вы пропишете недостроенное здание без регистрации в договоре, то его просто не удастся реализовать. Потому что в последующем процессе регистрации новому владельцу скорее всего будет отказано. А это создает прецедент.

Фактически "по бумагам" дома существовать на земле не должно. Поэтому нужно исключить наличие недостроенного дома на участке. Однако, и тут не всё так просто. Потому что договор, который не раскрывает реальную ситуацию, может быть впоследствии быть аннулированным. Ведь написана явная неправда. Так что лучше доверить процесс составления договора профессиональному юристу.

Кроме того, такой метод "решения" вопроса может серьезно усугубить отношения с другой стороной сделки. Например, если вы приобретаете недостроенный дом у получателя наследства, то это создает дополнительные риски. Потому что в вопросах наследства уверенным можно быть в чем-то лишь в долгосрочной перспективе. А в краткосрочной перспективе стоит ожидать того, что внезапно может появиться еще один наследник. В случае, если в вашем договоре купли-продажи не был указан дом, то есть риск:

1. Утери права собственности на земельный участок.
2. Утери самого дома.

Если дом будет признан самовольной постройкой, то его и вовсе снесут. Следовательно, оформлять право собственности и регистрировать недвижимость придётся в любом случае.

Регламентация и порядок регистрации

Регистрировать, как вы могли догадаться выше, придется право собственности. Для начала вам придется получить паспорт (кадастровый). Получить его можно несколькими способами:

1. В Росреестре.
2. В БТИ.

Есть и альтернативный универсальный метод через многофункциональный центр. Для того чтобы отправиться в МФЦ нужно собрать отдельный пакет документов. Это проект на недостроенный дом и любые технические бумаги, которые предоставлены первоначальным собственником. Разумеется, придётся собирать все документы, которые так или иначе, являются правоустанавливающими, по отношению к земельному участку. Это различные свидетельства, выписки из реестров и т.п.

Кроме того, нужно взять с собой гражданский паспорт РФ и само заявление. Заявление пишется в офисе МФЦ, в теории, вам должны с этим помочь представители МФЦ. Но мы рекомендуем обратиться за помощью к юристу, если вы не уверены в квалификации местных специалистов. Не забудьте получить разрешение на строительство. Это разрешение будет выдаваться местными властями. При этом, на само разрешение тоже может уйти достаточно много времени. Если разрешения нет, то ничего сделать не получится.

Ключевой момент тут в том, что бюро технической инвентаризации должно выдать вам паспорт (кадастровый) со специальной отметкой. Если этого добиться удалось, то никаких проблем больше не возникнет. Отметка должна быть о том, что дом не достроен. После того как вы получите паспорт, можно приступать к самой регистрации. Для этого придется предоставить все бумаги, перечисленные выше. Не забудьте оплатить госпошлину, она на данный момент составляет 2 тысячи рублей. Весь процесс оформления права на собственность занимает до 10-12 дней.

Но и тут есть свои нюансы. Например, если вы оформляете право собственности на дом, но не являетесь фактическим хозяином земли, проблем возникнуть не должно. Ведь можно арендовать надел, и в этом случае предоставить соответствующий договор. Если же постройка находится на землях товарищества или кооператива, то тут уместно вспомнить о такой процедуре, как дачная амнистия. Если вы соответствуете ключевым требованиям, то можно зарегистрировать дом и таким методом.

После того как все документы будут оформлены, можно начинать продажу дома. Не забывайте о том, что даже в этом случае использовать дом в качестве жилья не получится. Потому что вы только что оформили объект, как недостроенный. И теперь этот статус будет и в документах. Следовательно, дом нужно достраивать, а потом уже вводить его в эксплуатацию. И даже этот процесс требует официального оформления, ведь пометка в паспорте (кадастровом) должна быть изменена.

Особенности приобретения недостроенного жилья

А вот покупателям нужно быть предельно аккуратными. Потому что продавец де-факто ничего не теряет. А вот покупатель может остаться и без дома, и без денег. Так что перед покупкой такого нестандартного дома вам точно стоит все проверить. Начать следует естественно с осмотра объекта. Потому что зачастую под видом недостроенного дома скрывается нечто более интересное и аварийное. Желательно провести полноценную техническую экспертизу, от независимой компании. Потому что причина, по которой дом был не достроен, может быть другой:

1. Почва "плывет".
2. Появились трещины в фундаменте и т.п.

Так что детальное изучение ситуации позволит понять, что за недвижимость вы вообще приобретаете. Это важно, ведь речь тут в первую о том, как не попасться на удочку мошенника. Или просто не остаться в дураках с домом, который не получится достроить.

Опять-таки, потребуйте разрешение на строительство. Если продавец отнекивается или начинает предлагать отговорки, то дом брать не стоит. Вы конечно можете попробовать получить разрешение на строительство самостоятельно. Если же этого сделать не получится, то дом просто придется демонтировать. Если же нет проекта, то есть немалая вероятность того, что дом сам по себе не является жизнеспособной конструкцией. Вообще, отсутствие проекта это уже верный признак того, что дом неподходящий.

Постарайтесь не искать дома с аномально низкой ценой. Потому что скорее всего такая стоимость объекта недвижимости установлена не на пустом месте. Ну и не забывайте о том, что мошенническая сделка хоть через Росреестр скорее всего "не пройдет", но часть оплаты вы всегда можете потерять в виде задатка. Вообще, технической составляющей сделки стоит уделять не меньше внимания, чем юридической и правовой. Потому что даже оформленный по документам дом может оказаться фактически неликвидным и аварийным. И нередко на вторичном рынке попадаются такие "недострои", которые можно только сносить, но не достраивать.

Нередко задатком можно вынудить собственника оформить все документы. Но задаток передавайте оформив его отдельным соглашением. Чтобы впоследствии не оказалось, что вы "наткнулись" на обычного "сборщика", который собирает задаток с 5-10 человек, за чужой дом, а потом исчезает в неизвестном направлении.

Если же продавец отказывается оформлять недостроенный дом, то к стандартному ДКП придётся составлять еще и дополнительное соглашение. Этот документ вам потребуется в случае, если придется доказывать передачу прав на землю. Потому что не все сделки заканчиваются так, как изначально предполагает покупатель. В соглашении нужно заложить одно из условий передачи права собственности не только на земельный участок, но и на дом, который расположен на участке.

Не забываем о том, что количество собственников не менее важно при выборе такого дома. Ведь в ситуации, если собственников окажется 2 и больше, то придется заключать договора с каждым из владельцев. А это, как вы можете догадаться, не самое приятное мероприятие. Особенно если речь идет о том, что кто-то из владельцев продает дом без ведома других собственников.

Обязательно проверьте дом всеми возможными способами. В первую очередь на предмет наличия обременения и т.п. Ведь фактически, если обременение есть, покупать дом точно не стоит. Потому что дома под обременением подразумевают наличие права собственности у третьей стороны. Так как обременение первично, а ваша сделка вторична, в долгосрочной перспективе вы можете оказаться в ситуации, когда вы останетесь без дома и без денег. Ну не забывайте о том, что любая такая сделка должна сопровождаться юристом, с вашей стороны. На этом мы пожалуй и закончим. Сегодня вы узнали о том, как работать с недостроенными домами.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Бесплатная горячая юридическая линия.