Что нужно знать тем, кто хочет продать квартиру, которая сдается в наем
В некоторых субъектах Российской Федерации налоговые органы обязывают людей, которые желают продать квартиру, которая сдается в наем, заплатить не только восемнадцать процентов от стоимости квартиры в качестве налога на добавочную стоимость, а еще и тринадцать процентов от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. При этом работники местных отделений налоговой инспекции Российской Федерации придерживаются мнения, что если продаваемая квартира до этого сдавалась в аренду, а, соответственно, ее владелец получал доход, то он обязан платить налог на добавочную стоимость даже если он и не зарегистрирован в налоговой инспекции Российской Федерации в качестве индивидуального предпринимателя.
По данным экспертов в ближайшем будущем налоговый вопрос будет являться главным в процессе совершения различного рода сделок с объектами недвижимого имущества. Огромное количество граждан Российской Федерации уже в настоящее время начали испытывать сомнения по поводу того, имеет ли смысл делать инвестиции в недвижимое имущество чтобы получать доход от сдачи его в аренду с последующей перепродажей. Решить данную проблему можно путем официального оформления арендодателем своего бизнеса с последующим переходом налогообложения на щадящий режим или же с приобретением патента на осуществление деятельности, которая заключается в сдаче жилых помещений в аренду.
На самом же деле подобного рода предпринимательская деятельность просто невыгодна. К примеру, в столице Российской Федерации городе Москве данная разновидность предпринимательской деятельность осуществляется нелегально, а государственные меры, которые направлены на борьбу с этим, являются малоэффективными.
Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать
Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры. Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.
Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.
Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Что делать с арендаторами квартиры
При продаже жилого помещения, которая сдается в аренду, вполне логично возникает вопрос Что делать с арендаторами квартиры. Имеет ли смысл их вообще об этом уведомлять? И как лучше подготовить их этому? Здесь возможно три варианта.
Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.
- Вариант первый. Освобождение жилого помещения и его последующая продажа. Подавляющее большинство риэлтерских агентств Российской Федерации считают такой вариант решения проблемы арендаторов в продаваемом жилом помещении оптимальным. Потому как в данном случае продавец жилого помещения получает полную свободу действий. То есть он может как угодно ее рекламировать и показывать абсолютно в любое удобное для него время. Да и для покупателей гораздом более предпочтительным вариантом является жилое помещение, в котором никто не проживает, потому как в занимаемом жилом помещение всегда разбросаны вещи, имеются различного рода неприятные запахи.
Само собой разумеется, что все это портит впечатление потенциальных покупателей от продаваемого жилого помещения. Кроме того, потенциальные покупатели жилого помещения, которое занято арендаторами, будут обеспокоены проблемой их выселения. Из этого можно сделать однозначный вывод: из двух помещений, одно из которых свободно, а другое занято арендаторами, потенциальный покупатель со стопроцентной вероятностью выберет первое. Но, с другой стороны, если жилое помещение будет пустовать, то оно не будет приносить ее владельцу абсолютно никакой прибыли. А продажа в определенных случаях может занимать два года и более. При нынешней стоимости аренды, собственники пустующих жилых помещений теряют около тысячи долларов в месяц.
- Вариант второй. Продажа жилого помещения без выселения арендаторов. В данном случаев арендаторов необходимо будет уведомить о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. Делать это следует в как можно более вежливой, можно даже сказать ласковой и заботливой форме. То есть, сказать арендаторам много теплых слов в их адрес, которые бы могли их успокоить по поводу того, что скоро им придется покинуть занимаемое жилое помещение. Упор при этом необходимо делать главным образом на то, что между намерением продать жилое помещение и фактической продажей жилого помещения имеется очень большая разница.
Как уже было сказано выше, в определенных случаях процесс продажи жилого помещения может занимать очень большое количество времени. То есть имеет смысл намекнуть арендаторам на то, что возможно им вовсе и не придется покидать занимаемое ими жилое помещение. В настоящее время достаточно большое количество покупателей жилых помещений являются инвестиционными. Это означает, что они приобретают жилые помещения не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы просто вложить в них свои денежные средства. Даже в том случае, если покупатель жилого помещения будет являться чистым спекулянтом, то есть будет приобретать жилое помещение с целью последующей его перепродажи, все равно он не станет возражать, если в жилом помещении будут проживать арендаторы. Ведь от этого он будет получать прибыль.
Не лишним будет предоставить арендаторам определенного рода гарантии того, что если им и придется освобождать занимаемое жилое помещение, то они будут извещены об этом заблаговременно (минимум за два месяца). Выполнять обещания или же нет – это уже на усмотрение продаваемого жилого помещения. Также стоит заблаговременно установить приемлемый для каждой из сторон график показов продаваемого жилого помещения. Например, показы могут осуществляться два дня в неделю. Таким образом, арендаторы могут не беспокоиться по поводу того, что их неожиданно потревожат в неурочное время. Что же касается финансовой стороны данного вопроса, то арендаторам необходимо предложить определенную скидку. Как считает подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации, лучше всего, если она будет составлять десять процентов от текущей стоимости аренды жилого помещения.
Кроме того, в случае продажи жилого помещения бывшим арендаторам необходимо будет дать определенную денежную сумму за причиненные неудобства. Но здесь имеется один нюанс, который заключается в том, что даже если арендаторы и согласятся покинуть жилое помещение на словах, на деле они все равно будут всячески препятствовать освобождению занимаемого ими жилого помещения от себя. К примеру, они могут намеренно устраивать беспорядок в продаваемом жилом помещении, чтобы затянуть процесс продажи. Также они могут рассказывать потенциальным покупателям различного рода неприятные вещи о продаваемом жилом помещении, как то: отсутствие горячего водоснабжения, перебои с электрической энергией, постоянное пребывание наркоманов или же алкоголиков на лестничной площадке.
На практике встречается достаточно большое количество случаев, когда собственник продаваемого жилого помещения сам лично не присутствует при показах. А арендаторы говорят потенциальным покупателям о том, что они тоже намерены приобрести это жилое помещение и уже внесли задаток.
- Третий вариант. Вовсе не ставить арендаторов в известность о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. В этом случае собственник продаваемого жилого помещения просто ставит арендатором перед фактом и называет определенную дату, когда арендаторы обязаны будут освободить занимаемое ими жилое помещение. Собственник продаваемого жилого помещения вовсе не несет каких бы то ни было материальных потерь. Тем не менее, подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации не советует использовать этот вариант, потому как правда все равно рано или же поздно вскроется. К примеру, в процессе показа продаваемого жилого помещения, которое сдается в аренду . В этом случае продавцу будет достаточно трудно объяснить арендаторам причины своего пребывания в квартире, да еще и вместе с посторонними лицами.
Если вы решите поступить подобным образом, то тем самым очень сильно обидите человека. По этой причине стоит всегда помнить о том, что он имеет огромное количество возможностей для того, чтобы вам отомстить, потому как проживает в вашей квартире. Например, он может вывести из вашего жилого помещения абсолютно все, начиная от мебели и бытовой техники и заканчивая батареями отопления. Практике также известен случай, когда арендатор, узнав о том, что арендуемое им жилое помещение выставлено на продажу, просто залил канализационные трубы бетоном. Собственнику жилого помещения тогда пришлось потратить огромное количество денежных средств на ремонт.Как бы то ни было, абсолютно любой конфликт между собственником жилого помещения и арендаторами необходимо решать мирным путем. Всегда должны быть соблюдены условия договора найма жилого помещения. В том числе и при смене собственника жилого помещения.
Порядок продажи квартиры которая сдается по найму
Порядок продажи квартиры которая сдается по найму следующий: сначала расторгается договор аренды жилого помещения, а затем жилое помещение выставляется на продажу. Само собой разумеется, что такой порядок продажи квартиры, которая сдается в аренду, арендаторам не нравится, потому как в данном случае они вынуждены искать себе новое съемное жилье в экстренном порядке. Но наличие в продаваемом жилом помещении арендаторов, как уже было сказано выше, может существенным образом затянуть сам процесс продажи. Исключение составляют только лишь случаи, когда человек приобретает жилое помещение с целью последующей сдачи его в аренду. В этом случае покупатель даже обрадуется тому, что в приобретаемом им жилом помещении уже имеются арендаторы
Как регистрируется сделка по купле продажи жилого помещения, которое сдается в аренду
Расскажем о том, Как регистрируется сделка по купле продажи, которая сдается в аренду. Как и при оформлении любой другой сделки с недвижимым имуществом, стороны обязаны заключить. Однако обязательной регистрации в данном случае будет подлежать только лишь переход права собственности на недвижимое имущество. Это необходимо для того, чтобы можно было продолжать вести общей реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации. При этом отменяется свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое в народе называется зеленкой. Вместо него органом реестра объектов недвижимого имущества Российской Федерации выдается выписка.
Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры
Многих продавцов и покупателей жилых помещений, которые сдаются в аренду, интересует вопрос Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры. Это возможно. Но сделать это могут только лишь те лица, которые имеют непосредственное отношение к заключенному договору. К таковым, в частности, относятся следующие лица:1) продавец жилого помещения, которое сдается в аренду;2) покупатель жилого помещения, которое сдается в аренду;3) лица, интересы которых затронут договор купли-продажи жилого помещения, сдаваемого в аренду (бывшие супруги, опекуны, незаконно выписанные из проданного жилого помещения лица).
Важно! По всем вопросам о продаже квартирыили дома, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.
Юристы по жилищным правоотношениям, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.
22.06.2018 11:47:13