При этом переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому подавать документы в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) необходимо.
В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и 5 рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде.
С 01.01.2015 г. свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.д.) действующим законодательством не предусмотрены.
Продажа квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода). При декларировании дохода от продажи квартиры продавец вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.
Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых - возможность оспаривания права на квартиру.
Поводом для такого спора могут быть:
-
конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
-
признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
-
возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
-
появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
-
выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы:
1. Документы продавца:
- паспорт (гражданство РФ или иное);
- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:
- свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.
Обратите внимание: доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности.
3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
- выписка из домовой книги;
Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах.
- выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры;
Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса. Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 г., поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих).
Постановка квартиры на кадастровый учет нужна, в частности, для ее последующей государственной регистрации и получения свидетельства о праве собственности. Это касается как квартир в новостройках, так и квартир в ранее построенных домах, сведения о которых отсутствуют в Росреестре. Результат постановки на кадастровый учет - получение кадастрового паспорта.
Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости.
Обратите внимание: с 01.10.2013 постановка на кадастровый учет многоквартирного дома должна включать одновременную постановку на кадастровый учет всех помещений в этом доме. Это означает, что на каждую квартиру в новостройке должен быть оформлен кадастровый паспорт при постановке на учет многоквартирного дома.
Срок изготовления кадастрового паспорта составляет 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления.
В зависимости от формы вашего обращения кадастровый паспорт может быть получен следующими способами:
-
на бумажном носителе в органе кадастрового учета лично или через представителя;
-
на бумажном носителе по почте;
-
на бумажном носителе в МФЦ;
-
в форме электронного документа с использованием сети Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).
Одновременно с выдачей кадастрового паспорта на бумажном носителе орган кадастрового учета бесплатно выдает или направляет один дополнительный экземпляр, если заявление о кадастровом учете содержит соответствующую просьбу.
Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг.
Договор на оказание риелторских услуг может включать следующие разделы:
- преамбулу договора;
- предмет договора;
- обязательства сторон;
- сроки исполнения обязательств;
- стоимость услуг и порядок расчетов;
- порядок расторжения договора;
- ответственность сторон.
1. Преамбула договора.
Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).
2. Предмет договора.
Предмет договора - это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.
3. Обязательства сторон.
В обязанности Исполнителя могут входить:
- фотографирование объекта недвижимости;
- распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;
- поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;
- организация просмотров объекта(ов) недвижимости потенциальными покупателями или Заказчиком;
- проведение переговоров;
- анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;
- подготовка сделки, организация взаиморасчетов;
- осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
- информирование Заказчика о ходе исполнения договора.
К обязанностям Заказчика относятся:
- предоставление документов на объект недвижимости;
- обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;
- явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;
- обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
- подписание акта оказанных услуг;
- уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;
- совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.
4. Сроки исполнения обязательств.
В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов.
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг.
Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.
Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.
В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.
6. Порядок расторжения договора.
Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.
Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.
7. Ответственность сторон.
Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.
Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.
Особенности эксклюзивного договора с риелтором.
Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).
В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.
Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной.