Филбегер Александр Оценка объекта недвижимости
В России существует ФЗ №102. Именно этот федеральный закон устанавливает жесткое требование для оценки объекта недвижимости, который получается человеком в рамках ипотечного договора. Все предельно просто:
- Банк выдающий ипотеку потребует большой залог.
- В качестве залога фактически используется ипотечная квартира.
- Для выдачи ипотеки опираться будут как раз на результат оценки объекта недвижимости.
Кроме того, сама банковская организация будет определять размер кредита сразу на двух показателях. Это рыночная и ликвидная стоимость объекта недвижимости. Обращаем ваше внимание на то, что учитывать будут минимальную стоимость квартиры или дома.
Грубо говоря, таким образом банковская организация страхует себя от того, что заемщик просто нарушит договор кредитования. Ведь недвижимость по договору можно будет забрать, и потом реализовать. Хоть для банковской организации этот сценарий является одним из самых нежеланных.
Кстати, в оценке еще усматривается побочный интерес банка. Дело в том, что если жилье будет иметь искусственно завышенную оценку, то издержки потом покрыть не получится.
Естественно, заемщик заинтересован в том, чтобы сумма займа была достаточной для приобретения объектов недвижимости.
Сколько нужно тратить когда покупаешь ипотечное жилье?
Теперь давайте разберем первоначальные траты при приобретении жилья через ипотечный кредит. В самом начале вам нужно пройти этап рассмотрения ипотечной заявки. Рассматривать вашу заявку будет банковская организация. И вот тут появляется первый риск. Все предельно просто:
- Вы подаете заявление.
- Для его принятия могут потребовать оплатить небольшую сумму (обычно не больше 5 000 рублей).
Если вам откажут в ипотеке, то эта сумма денежных средств возвращена вам не будет. Вы платите по сути за то, чтобы банк вообще обратил внимание на вашу заявку и рассмотрел ее. Вы не платите за то, чтобы ее одобрили, важно это понимать.
Кроме того, за независимую оценку тоже придется заплатить. Если банковская организация работает с ипотечниками достаточно давно, то у них есть собственная база экспертов. Соответственно, искать специалиста со стороны вам точно не придется.
Если же банк региональный и собственных экспертов не имеет (что случается крайне редко), то придется искать независимых оценщиков. В среднем, за проведение независимой оценки вы платите от 15 до 25 тыс. рублей, в зависимости от региона, прайса оценщика и других факторов.
Более того, достаточно "ощутимую" сумму денежных средств придется выложить за услуги страховой компании. По закону, вас обязывают страховать объект недвижимости от:
- Утраты.
- Повреждений.
Проблема в том, что большое количество банковских организаций навязывают клиенту еще дополнительные страховые опции. Почему они это делать, понять достаточно просто. Ведь у менеджеров банковской организации навязывание страховок это штатный механизм, который позволяет пополнять свою окладную часть. Навязывают обычно страховку титула и жизни заемщика.
Под титулом тут подразумевается право собственности на квартиру или дом.
Кроме того, можно добровольно застраховать ответственность за срыв исполнения долговых обязательств.
Если брать в среднем по рынку, то на все эти расходы у вас может уйти сумма, которая составит 2-3% от стоимости квартиры.
Не забывайте о том, что на ипотечниках банковские менеджеры привыкли делать хорошие деньги. Поэтому придется платить буквально за все. Вплоть до того, что придется арендовать банковскую ячейку и т.п. Практика показывает, что в среднем, расходы российского ипотечника только в процессе получения кредита, составляют 5-7 процентов от стоимости недвижимости.
Как снизить расходы?
Ипотечное кредитование работает точно так же, как и потребительское. По крайней мере в той области, что касается:
- Размеров платежей.
- Процентной ставки.
И вот тут уже все зависит от вашего финансового состояния. Если у вас очень много денег и вы уверены в том, что не потеряете работу, то берите ипотеку на срок до 10 лет.
Сразу оговоримся, заключать ипотечный договор на срок 5 лет или даже меньше, это просто потеря огромного количества денег. Поэтому лучше не пользоваться ипотечным кредитованием на такой маленький срок. Наиболее оптимальный вариант для среднестатистической российской семьи, это ипотечный договор на 15-20 лет. Потому что бюджет семьи не съедается целиком, и остаются денежные средства еще на собственные расходы.
Правда надо понимать одну простую вещь. Ипотека продолжительностью 20 лет рассчитана на тех, кто не может себе позволить большие платежи. Банковскую организацию это не интересует, поэтому в 20-летнюю ипотеку вложат огромное количество побочных платежей и переплат. По сути, надо брать в руки калькулятор и пересчитывать предложения от банков. Так как порой, 20-летняя ипотека оказывается более дорогостоящей (в контексте переплаты), чем 10-летняя.
Какие банки одобряют ипотеку для покупки квартиры?
Практически все. Тут уже вопрос в том, какая у вас кредитная история, репутация и заработная плата. А также на одобрение влияет стоимость объекта недвижимости и соответствие его цены, вашим финансовым возможностям.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Бесплатная горячая юридическая линия.
Спросить быстрее, чем найти.