Соломатина Ольга Евгеньевна Жилищный Строительный Кооператив (ЖСК)
Участие в жилищно-строительном кооперативе является одним из немногих способов приобретения жилья на стадии его строительства, предусмотренных законодательством. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:
- Разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);
- Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);
- Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.
Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива.
Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.
Жилищный кооператив
ЖСК от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств от покупателей для строительства многоквартирных домов – это право ЖСК действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и вне рамок данного Закона, что запрещено любой другой строительно-инвестиционной компании. Т.е. если Застройщикам в настоящее время разрешается заключать только Договоры участия в долевом строительстве, а так же в их обязанность входит соблюдение всех норм указанного Закона, то ЖСК могут действовать как в рамках данного Закона, так и вне его рамок, придерживаясь лишь законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
Третье отличие – это те договоры, которые заключаются покупателями недвижимости через ЖСК, и через любую другую строительную организацию, Застройщика. Т.е. если с Застройщиком оформляется лишь один договор, который может иметь приложения и дополнительные соглашения, в котором прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава кооператива, иного правоустанавливающего документа кооператива. Обычные общественные отношения могут испорчены действиями недоброжелателей. В одном случае это может быть простейшие недопонимание, которое разрешается либо в мирном порядке, либо в судебной плоскости.
Такой вопрос ставится в рамках гражданско-правовых, жилищных и административных отношениях и в принципе являются неприятными, но рядовыми ситуациями. Все намного сложнее, когда один из субъектов правоотношений умышленно искажает эти самые общественные отношения. Здесь также все может разделиться на несколько различных правовых полей, в одном случае это влечет обычную отмену договора, выплату компенсаций и другие гражданско-правовых последствия. В другом случае все обстоит намного сложнее, и в общественные отношениях замешены лица, которые совершают уголовные преступления. Легальные и нелегальные схемы обычно отличаются точной отработкой сценария, таким образом, они, во-первых, являются скрытыми, во-вторых, даже если причиняется ущерб мошенник переносит все в гражданско-правовое поле.
Таким образом, привлечь настоящего мошенника к уголовной ответственности зачастую бывает очень сложным занятием. Для этого необходимо раскрыть всю схему его действий, показать реальный ущерб общественным отношениям, факты обмана, злоупотребления доверием, изобличить замешенных лиц и т. д.
Естественно, этим должны заниматься правоохранительные органы, но нельзя не заметить, что для возбуждения дела требуется приложить массу усилий, иначе если в деле не будет найдено ничего криминального, то этот вопрос будет разрешаться в судебном порядке в соответствии с гражданским законодательством. Нормативные положения Устава кооператива, иных документов, входящих в состав обязательных к подписанию или применению в отношениях с ЖСК, не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права, и наоборот, содержат специфические обязанности по дополнительным взносам, необходимым, к примеру, на достройку дома, или осуществлению любых иных строительных мероприятий, а так же работ, связанных со сдачей дома в эксплуатацию, расходов по оформлению документов, любых иных расходов Кооператива, другим дополнительным обязательствам.
Ответственность кооператива
Основания расторжения договоров, получения денежных средств и сроки их получения. Если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. В этом вопросе очень важно осознавать суть самих правовых отношений. Естественно, в первую очередь стоит обратить внимание на правовую базу, которая по данным вопросам очень широка и витиевата. Начинать стоит с самих кодексов, включая Уголовный и Гражданский Кодекс, а потом переходить к отраслевым актам, а также постановлениям пленума и доктрине.
К сожалению, этого в большинстве случаев недостаточно, так как каждая ситуация индивидуальна. Стоит понимать сами правоотношения с фактической точки зрения, а также все сопутствующие акты, которые были заключены в рамках данных правоотношений. Так как данные правоотношения очень запутаны, лучше обратиться за юридической помощью. Причем к выбору юриста лучше тоже подойти тщательно, так как нужен именно тот, который либо занимается этими отношениями, либо понимает, как защищать ваши права не только в гражданской, но и уголовной сфере.
В конечном итоге будет возможно добиться реального продвижения по этому делу. Юристы помогут оценить саму ситуацию, насколько вы в ней правы, как из нее выбраться и какие шаги нужно предпринять. Логично, что нужно защищать свои права, но выбранный способ может существенно отличаться один от другого. Возможно удастся решить вопрос в мирном урегулирование, а есть вероятность, что дело дойдет до гражданского суда или вовсе до уголовного дела, против мошенника. В любом случае, необходимо, как минимум компенсировать ущерб и сделать это первоначальной целью.
Что же касается пайщиков, заключивших договоры с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, т.е. пайщик должен написать заявление в ЖСК о своем выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщиков не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с Застройщика, то пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств, достаточных для погашения указанной задолженности. При отсутствии достаточных активов у Кооператива, даже суд не удовлетворит требование пайщика о выплате ему внесенных в ЖСК денежных средств. Указанные решения судов всех инстанций имеют уже достаточно широкую практику.
Как вступить в кооператив для получения жилья
Рассматривая общую структуру деятельности кооперативов, нельзя не остановиться на возможных плюсах и минусах данных структур. Недостатки кооперативов: Члены кооперативов могут постоянно выплачивать определенные взносы, которые компенсируют расходы на строительство и проведение коммуникаций. Не каждый банк согласится дать кредиты в пользу кооперативов, поскольку считает этот вид организованной деятельности ненадежным. Если вдруг один их дольщиков решит разорвать свои отношения с кооперативом, то ему будет возвращен только первоначальный взнос. Остальные суммы, например, штрафы, пени, неустойка и прочее, могут быть прописаны только в уставе кооператива. В разбираемой области правовых отношениях есть множество подводных камней. Даже сами юристы и лица, работающие в судах и правоохранительных органах, могут запутаться по определенной категории дел. Все начинается с того, что сложно определить саму отрасль правоотношений, дело в том, что одно и то же дело может разбираться как судом, так и правоохранительными органами.
Отделить одно от другого бывает очень сложно, так как мошенничество так или иначе затрагивает гражданские отношения и необходимо разбираться в этом вопросе. Поэтому важно проанализировать ситуацию с фактической точки зрения, а потом также обратиться к правовым актам, в первую очередь таковым будет Гражданский Кодекс в том пункте, где регламентируется сделка. Кроме того, могут потребоваться и другие отраслевые акты, например, ФЗ «О защите прав потребителей», которые регулирует отдельные виды гражданских отношениях. Кроме того, конечно же, стоит изучить состав мошенничества или его вида, просмотреть литературу по этому вопросу, комментарии и желательно знать общую часть, чтобы понимать, о чем идет речь. В конечном итоге, даже так иногда бывает сложно отделить одного от другого, так как, казалось бы, обман был, но его можно спокойно сбросить на недоброжелательное заключение договора.
С застройщика не будут взиматься никакие деньги в качестве неустойки. Если члены кооператива сотрудничают с застройщиками, то они, как правило, не акцентируют свое внимание на соблюдении сроков застройки. Преимущества кооперативов: Члены кооперативов в любой момент могут потребовать информации по состоянию строительства на данный момент. Это основное отличие членов кооператива от дольщиков, которые в работе с застройщиками не всегда обладают полным арсеналом информации. Несмотря на то, что застройщик в кооперативной организации не несет ответственности за многие свои действия, но соблюдать устав кооператива он обязан. В работе с сомнительными застройщиками, которые в одночасье могут остаться банкротами, кооператив вправе самостоятельно завершить строительство. Если дом уже заселен и пайщик собирается проживать в нем, то ему необязательно вносить всю сумму за свой пай. Он может гасить ее частями.
В заключение отметим, что как бы серьезно вы ни относились к своему желанию вступить в жилищный кооператив, вам следует обращать внимание на надежность и порядочность этой организации. Перед подачей заявления проконсультируйтесь со специалистами, изучите рынок недвижимости, где может фигурировать данный кооператив или конкретные его члены. Только тогда вы снизите риски и неприятности, которые были описаны нами ранее. Тем не менее, выбор остается на ваше усмотрения, взвести все за и против и решите для себя, что вам выбрать жилищный кооператив или какую-нибудь другую структуру.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Бесплатная горячая юридическая линия.
Спросить быстрее, чем найти.