Ответственность застройщика по законодательству

В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.

Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).

Виновность застройщика или подрядчик

Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько. Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214. В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.

В соответствии с ФЗ № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:

1. безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
2. дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
3. соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки

Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта. В соответствии с гражданским законодательством, ответственность застройщику перед дольщиком регулируется не только ФЗ № 214, а так же Гражданским кодексом РФ.

Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
   При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет.

Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

1. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
2. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
3. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
4. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).

Исходя из выше перечисленных норм действующего законодательства, хотя застройщик часто отсылает дольщиков с требованиями к подрядчику, требовать устранения недостатков, соблюдения сроков сдачи объектов, исполнения условий договора, дольщик должен предъявлять к застройщику.
Данные вывода, так же отражены и подтверждены судебной практикой в Российской Федерации. Постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009.

Что нужно делать дольщику при не исполнении договора застройщиком

В случае если дольщик обнаружил не исполнение договорных обязательств застройщиком, недостатков в сданном объекте, нарушение сроков сдачи объекта дольщику, нужно обращаться с требованием (претензией) в письменном виде к застройщику, на устранение недостатков, соразмерного уменьшения стоимости по договору, оплаты неустойки. 

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Бесплатная горячая юридическая линия.