Манилова Анна Сергеевна Что такое долевое строительство
Долевое строительство – это по сути можно сказать даже не прямая покупка жилья, это вложение денежных средств в строительство, которая организацию определенная компания. Они получают денежные средства вкладчиков и на эти деньги осуществляют строительство многоквартирных домой.
Далее компания (застройщик) осуществляет постройку данного дома и потом, когда им предоставляется разрешение на то, чтобы ввести постройку в эксплуатацию, вкладчики получают квартиру. Для вкладчика это может выглядеть как простая покупка, так как они не получают денежных средств со своих инвестиций, а получают именно сами квартиры, причем вкладчик обычно знает еще до постройки дома, какая у него будет квартира.
Что такое договор ДДУ
То, о чем мы говорили выше это в чистом выше ДДУ. Разберем пару понятий из этой сферы, касающихся участников. Так вкладчик или инвестор называется в данном случае участников долевого строительства, в народе их называют дольщиками, это физические или юридически лица, которые заключают договор о долевом строительстве. По данному договору они обязаны передать денежные средства для постройки дома или иной, предусмотренного договором недвижимого объекта.
Компания, которую обычно называют застройщиком – это юридическое лицо (может быть в различных формах, о которых мы поговорим ниже), которые имеет правомочия на определенную землю (бывает это право собственности, а бывает они имеют правомочия пользования и владения этой землей). Застройщик, наоборот, получает денежные средства, то есть привлекает их с участников долевого строительства. Причем данному вопросу посвящен даже целый ФЗ «О долевом строительстве», где прописаны правоотношения этих лиц и правила проведения подобных сделок. Застройщик имеет обязанность осуществить застройку в соответствии с договором, а потом после ввода объекта в эксплуатацию предоставить ту самую квартиру.
Долевое строительство дешевле, потому что у застройщика нет 100% суммы для того, чтобы построить целый недвижимый объект, он собирает капитал на застройку данного недвижимого объекта с участников долевого строительства. По сути они в какой-то мере даже считаются партнерами с участниками, так как они вкладывают деньги, а он выполняет строительство. Получается жилье получается, как бы почти по себестоимости, естественно, что застройщик берет себе какую-то часть, так как оказывает услугу, тем не менее, обычно также остаются пустые квартиры, которые принадлежат застройщику, и который в последствии их может также продать.
Что такое договор ЖСК
ЖСК несколько отличается от того, что мы говорила выше, хотя и имеет некоторые сходные черты.
ЖСК расшифровывается как жилищно-строительные кооператив, где в принципе тоже люди объединяются, что построить жилье, а потом управлять им.
ЖСК мы можем увидеть в статье 110 ЖК РФ. Но тут сразу отметим главное отличие от ДДУ, здесь вы заранее на знаете, что получится в итоге. Тут вы не просто составляете договор, а вступаете в конкретный кооператив. Решение о приеме принимается общим собранием, которые состоит из других участников. Здесь также платится вступительный взнос.
Жилье тут получается в зависимости от внесенного пая. Тут получается, что чем пай больше, тем лучше жилье. И ни один нормативный акт не несет четких правил проведение подсчетов, поэтому все остается в компетенции самого кооператива, которые может предусмотреть это в своем уставе.
Если вы собираетесь вступать в различные юридические правоотношения, то пристальное внимание стоит обратить на ведение документации. Причем это не только разовый сбор документов, но и в ряде случаев регулярное ведение и контроль этого аспекта. При вступлении в правоотношения часто должны быть документы, которые постоянно учитывались и менялись, например, как учет. Кроме того, сбор документов также требует не мало сил и времени, если говорить о копиях удостоверений и документов, удостоверяющих личность, то тут проблем нет, достаточно найти ближайший принтер и снять копию (если не требуется нотариального удостоверения этих документов). Но если говорить о других документах, например, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, то тут уже стоит провести небольшую процедуру.
Зачастую таких документов требуется большое количество и поэтому быстро их получить не удается из-за ряда различных причин. В этом случае лучше доверить это дела юристам, дабы они сами собрали все необходимые документы и подготовили их для дальнейшего вступления в правоотношения. Кроме того, важный аспект здесь остается за оформлением документов, когда создается новая документация, здесь также важное значение является их правильность. В случае каких-либо проблем они просто могут быть недействительными, что влечет не самые благоприятные последствия и затягивания важных процессов. Документы должны всегда надежно хранится, но при этом необходимо в них ориентироваться, дабы оперативно применить их.
Риски для дольщика по ЖСК
Здесь и получается трудность, абстрагируемся от многоквартирных домов и возьмем максимально простой спор. Предположим, что в кооперативе 5 человек, 1 внес 5 миллионов рублей, другой 2 миллиона и остальное по 3 миллиона рублей. Предположим, что был построен пяти квартирный дом с одинаковой планировкой и количеством квадратных метров. По сути те, кто отдали 3 миллиона рублей еще находятся в простом положении, им положено примерно по квартире, если быть справедливым. А как разделить 2 квартиры, если один внес большее количество денег, а другое меньшее.
Это по идее будет решаться на общем собрании, но каждый будет настаивать на своем требовании. Обыватель часто не понимает, что в конкретной ситуации он вступает в различные правоотношения, имея свои права и обязанности. Закон всегда действует на каждого человека, хотя мы этого полностью и не осознаем.
Поэтому так важно при появлении каких-либо проблем хотя бы просто оценить ситуации, в этом естественно поможет юрист, который обозначит конкретную ситуацию и предложит различные варианты действий. Консультации часто бывают бесплатными, либо имеют небольшую денежную стоимость, так что по сравнению с тем, к чему могут привести неправильные действия, это вполне выгодный вариант.
Конечно же, часто бывают такие ситуации, когда самому справится с проблемой невозможно, поэтому после консультации вы можете принять решение и дальше сотрудничать с юристом, дабы он, соответствуя вашим решениям выполнял все формальные вопросы. Кроме того, на юриста можно полностью возложить вашу проблему, выбрав способ представительства, в таком случае это сможет делать абсолютно все действия за вас по конкретной ситуации.
Тем не менее, данный выбор не всегда выгодный, так как представительство может стоить дороже, нежели сама проблема. Но если же ситуация крайне неприятная, либо принципиальная, то представительство будет наилучшим вариантом. В конечном итоге, если вы впоследствии связываетесь с судом, где юрист почти всегда является ключевым звеном победы, то здесь стоит учесть, что и расходы на них окупятся, так как можно компенсировать их после решения суда в вашу пользу, но не стоит забывать, что суд необходимо еще и выиграть, поэтому стоит внимательно подходит к выбору юриста.
Что уж говорить, если также уточнить, что ЖСК могут оказаться мошенниками, либо даже если оказывают честные услуги, то просто проваливать проект, а так как вы станете его участником, то после провала потеряет деньги не только ЖСК, но и вы вместе с ним. Поэтому все же выгоднее инвестировать денежные средства в ДДУ.
Как дольщику себя обезопасить
Говорить о безопасности при ЖСК вообще не приходится, так как нет ни четкой нормативной базы, ни реальных гарантий, что вы получите жилье. Поэтому единственный способ обезопасить себя в этом случае является другой вид инвестирования.
При ДДУ можно себя обезопасить, если вложиться в известную компанию, известную своими готовыми проектами, строительство которых уже было завершено и дом сдан в эксплуатацию.
Но при ДДУ тоже стоит учитывать, что бывают серьезные задержки и они повсеместны. Так же бывает, что из-за проблем со строительством одного дома вызывает проблемы со строительством другого, а значит строительство вообще может быть заморожено, поэтому 100% безопасности нельзя обеспечить, хотя те не менее, фирмы с хорошей репутацией в принципе обеспечивают хороший процент гарантий, что все пройдет удачно, хотя возможно и с просрочкой. Если вы начинаете сталкиваться с различными процедурами, то стоит сначала разобраться в вопросе.
Для начала стоит определиться, в какой орган вообще обращаться для того, чтобы получить конкретную помощь. Нельзя забывать и о том, что обычно требуется особый пакет документов, который часто указан в законе. Кроме того, не лишним будет просто почитать статьи в интернете, так как там не только сухие предписания из закона, но и реальные порядок действий, который основывается не только на законе, но и на практике.
Такой подход наиболее понятен для обывателя, так как просто с нуля очень сложно понять некоторые законы. Более того даже юристы не всегда сразу понимают содержания некоторых актов без должной подготовки. Но стоит также уточнить, что многие статьи со временем устаревают в связи с обновлением законодательства, поэтому нельзя полагаться только на содержание статей, нужно хотя бы краем глаза посмотреть и закон. Кроме того, если приходит понимание, что с данным вопросом вам будет справиться не так легко, то возможно выгоднее будет воспользоваться услугами юриста, который работает в данной сфере.
Он сделает всю бумажную и организационную вопросу за вас, вам лишь надо обозначить результат, который вы хотите получить. Также важно соблюдать сроки, которые отводятся законодательством, это как раз то, чем часто злоупотребляет обыватель, либо не зная о них, либо просто пренебрегая. В конечном итоге, нарушение сроков приводит к тому, что приходится все делать сначала, а это дополнительные денежные средства.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Бесплатная горячая юридическая линия.
Спросить быстрее, чем найти.