Налоги и жилье

На текущий момент в НК РФ закреплены следующие федеральные налоги и сборы:

Налог на добавленную стоимость (НДС)

От производителя до конечного потребителя товар может пройти несколько стадий, и на каждой из них при реализации возникает добавленная стоимость, часть которой и взимается в бюджет. НДС – это налог на потребление, а поступления от него не исчезнут, пока существует торговля.

Акцизы

Данный вид налога представляет собой определенную сумму, которая включается в стоимость товара. После оплаты товара потребителем акциз взимается в бюджет. В России подакцизными товарами считаются алкоголь, табачные изделия, топливо и автомобили.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Физическое лицо, которое получает определенный доход, должно отдать его часть государству. В большинстве случаев деньги, подлежащие уплате в бюджет, даже не доходят до физического лица – его работодатель сам делает отчисления. Только когда налогового агента (работодателя) у получившего доход гражданина нет, он самостоятельно составляет декларацию и уплачивает налог.

Налог на прибыль организаций

Коммерческие организации создаются с целью получения прибыли. Когда в результате их деятельности доходная часть превышает расходную, цель считается достигнутой. Но частью прибыли приходится делиться с государством. Так же как и доходы физлиц, прибыль организации подлежит налогообложению.

Налог на добычу полезных ископаемых

Предприятия, которые ведут разработку недр, облагаются дополнительным налогом. Размер такого налога зависит от стоимости добытых полезных ископаемых. А саму стоимость определяет добытчик в соответствии с действующими на рынке ценами.

Водный налог

Лица, которые в своей деятельности пользуются водными объектами, должны вносить за это плату в виде уплаты водного налога. Размер налога зависит от вида водного объекта и от той глубины, из которой забирается вода.

Сбор за пользование объектами животного мира и водных биологических ресурсов

Речь идет об охоте и рыбалке. За всех добытых или выловленных животных, рыбу и других водных обитателей устанавливается свой размер сбора. Причем сухопутные животные считаются поштучно, а в отношении водных обитателей ставка налога установлена на тонну.

Государственная пошлина

При обращении в государственный или муниципальный орган гражданин за выдачу ему документов или совершение юридически значимых действий должен заплатить определенную сумму. Цена на каждую услугу устанавливается в НК РФ, и только им может изменяться. Также в кодексе перечислены случаи освобождения от уплаты госпошлины.

Какие налоги и сборы относятся к региональным и местным

На территории каждого субъекта РФ могут устанавливаться свои налоги и сборы, в таком случае они носят название региональных. При этом регулируются они как НК РФ, так и законами этих субъектов. Кодексом определяются основные принципы налогообложения по каждому из видов налога. Например, в кодексе устанавливаются пределы налоговой ставки, а субъект федерации уже по своему усмотрению, но в установленных рамках озвучивает действующий размер ставки налога на своей территории.

К региональным налогам НК РФ относит:

• налог на имущество организаций;
• транспортный налог;
• налог на игорный бизнес.

Муниципальные образования также наделены полномочиями устанавливать местные налоги и сборы. Тут работает тот же механизм, что и с региональными налогами: основу налогообложения диктует НК РФ, а конкретизируется налог уже местными актами.

К местным налогам НК РФ относит:

• земельный налог;
• торговый сбор;
• налог на имущество физических лиц.

Региональные, местные, федеральные налоги и сборы составляют трехуровневую систему налогообложения России. Но кроме этого налоговым законодательством предусмотрена возможность установления дополнительных видов налогов и сборов в рамках специальных режимов налогообложения.

Механизм исчисления федеральных налогов и сборов

Для каждого вида федеральных налогов и сборов устанавливается свой круг налогоплательщиков. Это могут быть физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. В законе также могут указываться категории лиц, которые не могут рассматриваться как налогоплательщики конкретного налога и сбора. Чтобы правильно определить объект налогообложения, используются нормы НК РФ. В нем же указываются операции, освобождаемые от налогообложения.

Если у лица существует обязанность по уплате определенного налога или сбора и присутствует объект налогообложения, ему необходимо самостоятельно рассчитать сумму, подлежащую уплате в бюджет. Для этого определяется налоговая база, налоговая ставка берется из кодекса и производится расчет. Если у налогоплательщика есть право на налоговую льготу, то он указывает и это.

На примере акциза это выглядит следующим образом. Если организация хочет ввезти в РФ мотоцикл с мощностью двигателя 150 лошадиных сил, тогда для расчета акциза используются следующие величины:

• налоговая база (в данном случае мощность двигателя) – 150 л. с.;
• налоговая ставка: за одну лошадиную силу уплачивают 31 рубль;

Расчет налога происходит по формуле:

налоговая база * налоговая ставка (т. е. 150 * 31) = 4 650 рублей.

Каждый вид федерального налога или сбора считается по своим правилам. Все эти правила детально прописаны в Налоговом кодексе РФ. Кроме этого, существуют различные разъяснения ФНС. На официальном сайте ведомства представлена подборка брошюр по вопросам налогообложения.

Порядок уплаты налогов и сборов

Если исчисление налога происходит за определенный налоговый период, то и для его уплаты отведены специальные сроки. Универсальных сроков для уплаты федеральных налогов и сборов не существует. Каждый раз необходимо сверяться с нормами НК РФ. При этом могут использоваться привязки к календарным датам или целому периоду времени, а также указания на конкретное событие или действие.

Не всегда налогоплательщик сам определяет дату платежа. Когда расчет суммы налога лежит на налоговой службе, то обязанность перечислить деньги в бюджет возникает только после получения уведомления.

Но один принцип уплаты налогов неизменен: за просрочку назначаются штрафные санкции. И налогоплательщик будет обязан перечислить в бюджет не только сумму налога, но и дополнительные платежи, такие как штрафы и пени. При невыполнении требования налоговой инспекции средства для погашения задолженности будут взыскиваться принудительно. Для этого деньги разыскиваются на счетах должника, а если их недостаточно, то реализуется его имущество.

Федеральные налоги и сборы устанавливаются на общегосударственном законодательном уровне и фиксируются в НК РФ. В этом нормативном акте перечислены все их виды, а также указан порядок исчисления и уплаты касательно каждого налога и сбора. Федеральные налоги и сборы вместе с установленными на региональном и местном уровнях выполняют функцию пополнения бюджета. Законодатель отслеживает изменения, происходящие в сфере экономики, и корректирует систему налогообложения – изменяет отдельные элементы налогов или удаляет какой-то налог либо добавляет новый.

Необходимо уточнить, что по новой методике налог будет начислен не за 2014, а только за 2015 год. А поскольку налоговый платеж начисляется за уже прошедший год, то обязанность уплатить налог, определенный исходя из кадастровой стоимости, возникнет не ранее 2016 года.

Во всех ли регионах применяются новые правила расчета?

Закон предусматривает, что переход на начисление налога по новой методике должен завершиться к 2020 г. Это связано с тем, что далеко не во всех регионах в настоящее время окончена кадастровая оценка недвижимости. В каждом конкретном субъекте РФ расчет налога на основе кадастровой стоимости начинает применяться только после того, как по этому поводу будет принят соответствующий региональный закон.

С 2015 г. почти в 30 российских регионах налог на имущество будет рассчитан по новым правилам. Так, законом столицы № 51 от 19.11.2014 установлено, что налог на недвижимость в Москве с 2015 г. вычисляется на основе кадастровой оценки имущества. Жилые помещения с кадастровой стоимостью не выше 10 млн руб. облагаются по ставке 0,1%, для более дорогостоящего имущества установлены повышенные ставки.

Узнать о том, по каким правилам будет начислен налог на недвижимость за 2015 год в конкретном регионе, можно в ИФНС по месту жительства.

Как рассчитать налог на недвижимость по новому закону?

Поскольку для большинства владельцев недвижимости новые правила повлекут увеличение налогового бремени, власти решили повышать сумму налога постепенно. Поэтому с момента введения в конкретном регионе нового порядка расчета в течение 4 лет налог будет начисляться по специальной формуле, включающей понижающий коэффициент. Иными словами, в полной сумме налог, определенный на основе кадастровой стоимости, граждане заплатят лишь на пятый год после его введения в субъекте РФ.

Расчет налога по формуле выглядит так:

•  рассчитывается сумма налога на основе кадастровой оценки;
• вычисляется размер налога исходя из инвентаризационной стоимости;
• определяется разница между суммами налога, начисленными в том и другом порядке;
• полученная разница умножается на понижающий коэффициент (этот коэффициент в течение периода его применения ежегодно возрастает — с 0,2 в первом году до 0,8 в четвертом году);
• к получившейся величине прибавляется сумма налогового платежа, определенная на основе инвентаризационной стоимости.

Рассмотрим пример начисления налога в первый год действия новой методики. Физлицо владеет квартирой, площадь которой — 50 кв. м, а кадастровая оценка равна 3 млн руб. Налоговый платеж будет начисляться не на всю стоимость жилища, а лишь на стоимость 30 кв. м (поскольку 20 кв. м в любой квартире не облагаются налогом). Получается, что в данном случае налог высчитывается с кадастровой стоимости 1,8 млн руб. (3 млн руб. / 50 кв. м х 30 кв. м). Предположим, инвентаризационная стоимость равна 200 тыс. руб., а ставки налога, вычисляемого тем и другим способом, совпадают (0,1%). Величина налогового платежа на основе кадастровой оценки в этом случае составит 1800 руб. (1,8 млн руб. х 0,1%); налог, начисленный по инвентаризационной стоимости, будет равен 200 руб. (200 тыс. руб. х 0,1%). Таким образом, итоговая величина налога к уплате составит 520 руб. ((1800 руб. — 200 руб.) х 0,2 + 200 руб.).

Начиная с пятого года применения новой методики сумма налогового платежа высчитывается путем умножения кадастровой стоимости имущества (за минусом стоимости необлагаемой площади) на ставку.

Каков размер налоговых ставок по новому закону?

Налоговый кодекс РФ содержит лишь базовые размеры ставок по налогу на имущество, конкретные же их величины определяются муниципальными властями. Если по какой-то причине местные органы власти не примут нормативный акт о размерах налоговых ставок, то будут применяться ставки, указанные в кодексе.

Ставка 0,1% от кадастровой стоимости применяется при начислении налога:

• на незавершенную постройку, если планируется ее использование в качестве жилья;
• жилое помещение;
• гараж;
• недвижимый комплекс, если в его составе есть жилое помещение;
• машино-место;
• строения (не более 50 кв. м) на земельных наделах, предназначенных для ЛПХ, ИЖС, дачного хозяйства, садоводства.

Ставка 2% предусмотрена:

• для дорогостоящего имущества (с кадастровой оценкой более 300 млн руб.);
• нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, иных административных или торговых заведений.

Базовая ставка 0,5% предназначена для всех остальных объектов, облагаемых налогом.

Необходимо отметить, что муниципальные власти вправе снизить размер базовой ставки вплоть до 0, а вот увеличить ее они могут не более чем в 3 раза.

Льготы по налогу на недвижимость в 2015 году

В первую очередь необходимо сказать о тех льготах, которые полагаются всем собственникам определенных видов имущества. Такие льготы называются налоговыми вычетами. Суть их состоит в том, что на часть площади недвижимого объекта налоговый платеж не начисляется. В частности, не облагается налогом:

• 50 кв. м площади индивидуального жилого дома;
• часть комнаты, равная 10 кв. м;
• часть квартиры, равная 20 кв. м.

Число собственников этих помещений на размер льготы не влияет. Например, если квартира принадлежит двум владельцам в равных долях, то с каждого из них не будет взиматься налог с 10 кв. м. Если же у одного физлица в собственности несколько жилых помещений, то вычет предоставляется на каждый такой объект.

Налоговый вычет также положен в отношении недвижимого комплекса, если частью его является жилое помещение. Вычет заключается в том, что кадастровая стоимость комплекса, с которой исчисляется налог, уменьшается на 1 млн руб.

Льготы для отдельных категорий налогоплательщиков

Скачать образец заявления

Некоторые категории граждан полностью освобождаются от уплаты налога на имущество. Однако такая льгота полагается только в отношении 1 объекта каждого вида имущества. Например, можно получить льготу одновременно на дом, квартиру, дачу и гараж, но нельзя — сразу на 2 квартиры или 2 дома. При этом нужно отметить, что квартира и комната считаются одним видом имущества.

Согласно НК РФ, такую льготу имеют:

• инвалиды 1 и 2 групп, а также инвалиды с детства;
• участники ВОВ и других военных действий по защите СССР;
• лица, имеющие стаж военной службы более 20 лет;
• пенсионеры;
• члены семьи военнослужащего, потерявшие кормильца;
• чернобыльцы;
• некоторые иные категории граждан.

Льгота предоставляется налогоплательщику по его заявлению, к которому необходимо приложить подтверждающие документы. Если у гражданина в собственности сразу несколько объектов одного вида, то в заявлении он должен выбрать 1 из них.  И даже если человек имеет право на льготу сразу по двум основаниям (например, как пенсионер и как участник ВОВ), все равно она предоставляется только на 1 объект каждого вида.

Вычет – величина, на которую уменьшают налоговую базу, когда считают налог. Соответственно, сам налог тоже уменьшается. Последствиями этого могут быть перерыв в уплате НДФЛ или возврат налога в счет вычета.

Выплаты при покупке квартиры

Налоговое законодательство предусматривает различные ситуации, в которых разрешается уменьшать налоговую базу, и одна из них – покупка жилья.

Возможность уменьшить НДФЛ появляется, если вы приобретаете новое жилье следующими способами:

• покупка квартиры, комнаты или жилого дома, либо доли в квартире, доме (недвижимость должна обладать статусом жилого помещения);
• мена квартиры на квартиру или другое жилье с условием о доплате;
• строительство нового частного дома,
• покупка участка под ИЖС;
• покупка или строительство квартиры/коттеджа за счет кредитных средств (вычет предоставляется на сумму процентов по целевому кредиту, в том числе ипотечному, иному жилищному кредиту, или рефинансированию жилищного кредита).

Общее правило по сумме вычета на покупку жилья – в размере затрат. Однако жилье бывает разным, а государственный бюджет не резиновый. Поэтому введены ограничения на размер вычета.

Возможный максимум для ситуации покупки и достраивания жилья, покупки участка под ИЖС – 2 млн. руб. Если основанием для получения вычета является жилищный кредит, то вычет предоставляется в размере уплаченных банку процентов, но не больше 3 млн. руб. Оба вычета предоставляются один раз в жизни, но если они не дотянули до максимальной суммы, то остаток можно получить, купив еще одну квартиру в другом налоговом периоде.

Вышеперечисленные ограничения действуют только на покупку квартир с 1 января 2014 г., до этого момента старая редакция Налогового кодекса предусматривала другие правила. Так, нельзя было позже воспользоваться «остатком вычета», зато отсутствовало ограничение по размеру вычета на банковские проценты (он предоставлялся в сумме самих уплаченных процентов).

Особенности вычета при покупке квартиры

Если вами приобретена квартира в новостройке с «черновой» отделкой или недостроенный дом, можно получить выплаты не только с покупки квартиры, но и на стоимость материалов, закупленных для завершения отделки или строительства. В этом случае необходимо соблюсти некоторые условия: в договоре купли-продажи нового жилья должно быть указано, что оно реализуется в состоянии «под отделку», без ремонта либо, что объект недвижимости недостроен; все расходы на покупку материалов подтверждаются документами.

Государство дает возможность вернуть НДФЛ или не платить его не только при покупке квартиры себе, но и для своих несовершеннолетних (до 18 лет) детей, подопечных, приемных детей.

Если квартира приобретается супругами в общую совместную собственность, то они вправе соглашением между собою решить, кто из них в каком объеме получит возврат НДФЛ. Иные правила предусмотрены для долевой собственности. Законодательство, которое действовало ранее, позволяло распределять вычет с покупки квартиры в долевую собственность пропорционально размеру долей и рассчитывать его от вычета предельного размера. Если покупка квартиры была произведена до 1.01.2014 г., действуют старые правила. При оформлении квартиры в долевую собственность после 1.01.2014г. положено предоставлять вычет согласно последним изменениям в Налоговый кодекс: в размере фактических расходов каждого из покупателей.

Вычет на покупку квартиры предоставляется только один раз в жизни. Однако может сложиться ситуация, при которой в налоговом периоде, когда был предоставлен вычет, он был использован не полностью (то есть, было уплачено слишком мало НДФЛ и оформлять возврат налога не с чего). Тогда можно будет еще раз получить налоговый вычет на оставшуюся сумму в следующем налоговом периоде. Получить вычет повторно получится также, если сумма, затраченная на покупку квартиры оказалась ниже 2-х млн. руб. Тогда, в случае приобретения еще одного жилья, налогоплательщику разрешается оформить вычет на оставшуюся неиспользованной сумму (разницу между 2-мя миллионами руб. и ценой квартиры).

В какой ситуации выплаты при покупке квартиры не полагаются налогоплательщику?

Существуют основания, при которых выплаты при покупке квартиры в счет возвращения налога не положены:

• оплата покупки деньгами, полученными от государства или работодателя, в том числе материнским капиталом;
• заключение сделки между взаимозависимыми лицами.

Взаимозависимыми для определения права на налоговый вычет считаются

• супруги, дети и родители, опекуны, попечители и их подопечные, братья и сестры (в том числе и те, у которых только общая мать или общий отец);
• лица, которые связаны служебными отношениями «начальник-подчиненный»;

Порядок оформления документов на вычет при покупке квартиры

Вычет через ФНС

Это и есть собственно выплаты при покупке дома, т.к. территориальный орган ФНС возвращает уже уплаченный налог за один год (тот год, в котором покупалась квартира). Предоставление вычета и сам возврат происходят в заявительном порядке, то есть без заявления налогоплательщика налоговые органы (хотя они прекрасно знают о сделанной в истекшем году покупке) никаких денег возвращать не будут.

Поэтому в инспекцию по месту жительства нужно сдать заявление на вычет и на возврат денег из бюджета, декларацию 3-НДФЛ и следующие документы:

• справка 2-НДФЛ, полученная на работе;
• договор, на основании которого приобреталась жилая недвижимость или земельный участок под ИЖС (купли-продажи, мены с доплатой, долевого строительства, последний обязательно с передаточным актом от застройщика);
• подтверждение расходов на покупку жилья или материалов на отделку (платежные документы из банков, от продавцов стройматериалов);
• свидетельство о рождении ребенка (или решение управления образования об установлении опеки и попечения);
• подтверждение размера процентов по кредиту (т.к. чеки на оплату по кредитам, а если они сильно выгорели и стали нечитаемыми – справки из банков и выписки со счета).

Для супругов к пакету документов необходимо добавить свидетельство о браке и соглашение о распределении размера вычета.

Получив документы инспекция проводит их камеральную (то есть производимую на территории самой инспекции) проверку. По ее результатам принимается решение о предоставлении (или об отказе в предоставлении) вычета. О результате рассмотрения документов гражданин узнает из письма налоговой. В течение месяца после принятия решения по заявлению инспекция должна вернуть деньги.

Вычет через работодателя

Еще один способ вычета – уменьшение налога сразу, при оплате. Но делается это через работодателя (поскольку он, являясь так называемым налоговым агентом, перечисляет за работника НДФЛ).

Сначала нужно направить в территориальную инспекцию заявление о праве на имущественный вычет с приложением всех вышеперечисленных документов, подтверждающих такое право.Территориальный налоговый орган выдает уведомление о праве на вычет в течение 30 дней с момента получения заявления.

Уведомление из налоговой работник передает работодателю — и тот на некоторое время прекращает выполнять обязанности налогового агента — до конца года или (если расходы на покупку квартиры слишком велики) в границах максимальной суммы вычета, установленной Налоговым кодексом.

Не стоит отдавать в налоговую подлинные документы. Заявление на вычет или получение уведомления для работодателя сдается лично, оригиналы бумаг, дающих право на вычет нужно иметь при себе: в ходе приема инспектор сравнит их с тем копиями, которые прилагаются к соответствующему заявлению.

Как и любое денежное обязательство, долг за коммуналку может быть взыскан через суд. Причем обычная практика такого взыскания — через судебный приказ. Это упрощенная процедура гражданского судопроизводства, при которой не вызывается в суд ответчик, не проводится заседание. На основании представленных взыскателем документов (договора на снабжение, расчета долга) суд выносит судебный приказ, который является судебным актом и исполнительным листом одновременно. 10 дней после вынесения дается на его отмену должником. Получив судебный приказ на руки через 10 дней, коммунальная организация может сразу обращаться в службу судебных приставов за взысканием задолженности.

Правда, и отменить судебный приказ несложно: достаточно подать заявление, в котором указать на неправильность расчета пени, необоснованность претензий. Тогда судебный приказ отменят, а коммунальная организация будет вынуждена подать иск в суд в общем порядке искового производства. Это значительно более долгий процесс, чем получение судебного приказа. Возможно, вы успеете оплатить задолженность до момента назначения заседания по делу.

Ограничение снабжения

Согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 приостановление или ограничение снабжения применяется, когда потребитель не полностью оплатил услугу и не погасил задолженность в течение 30 дней после соответствующего предупреждения коммунальщиков.

Неполной оплатой считается долг потребителя в размере более 2 минимальных размеров оплаты труда. Однако имеется в виду не фактический долг по счетчикам, а долг по нормативам. То есть даже когда установлены счетчики, просрочившему очередную оплату лицу долг рассчитывается по нормативу. В итоге могут получиться самые разные суммы, зависящие от тарифа конкретной организации, норматива потребления в кубах на площадь жилья или на человека.

Ограничение может представлять собой либо введение суточного графика поставки соответствующего ресурса, либо уменьшение объема подачи, либо сочетание первого и второго способа. В частном секторе в России инфраструктура спроектирована таким образом, что ввести ограничения технически невозможно. В этом случае поставщик переходит сразу к следующей мере — отключению. В многоквартирных домах, особенно новых, введение ограничений зачастую возможно.

Организация-поставщик вправе ограничить снабжение, лишь предварительно, за 3 дня, уведомив должника.

После оплаты долга поставщик должен возобновить снабжение в обычном режиме в течение максимум 2 дней.

Отключение от сети

В законодательстве отключение от сети называется приостановлением снабжения. В многоквартирных домах снабжающая организация действительно может, фигурально выражаясь, повернуть рубильник и временно, до момента оплаты, приостановить снабжение. Частные дома обычно просто отключают, перекрывая трубы и перерезая провода (потом приходится возмещать снабжающей организации расходы на подключение).

Основания для отключения такие же, как и для ограничения снабжения. На эту крайнюю меру коммунальщики идут в 2 ситуациях:

• Либо когда уже применено ограничение снабжения, а должник не платит. Так, например, подача горячей воды в систему отопления прекращается, если через 5 дней после ограничения ее подачи (снижения температуры воды) потребитель так и не оплатил долг.
• Либо когда есть основания для ограничения снабжения (мы их рассматривали выше), а технической возможности для ограничения снабжения нет.

Как и в случае ограничения снабжения, после оплаты долга снабжение восстанавливается в течение 2 дней. Расходы же на повторное подключение взыскиваются с потребителя.

Выселение из жилья

Эту меру могут применить только к нанимателям жилья по договору социального найма (ст. 90 Жилищного кодекса РФ). Разумеется, используют ее муниципальные власти, которым принадлежит жилплощадь. Выселить же собственника из принадлежащей ему квартиры нельзя, законодательство применения такой меры не предусматривает (фактически выселение нарушило бы право собственности, являющееся одной из основных ценностей правового государства).

Основанием для выселения является неуплата коммунальных платежей в течение более чем полугода, размер же просроченной задолженности значения не имеет. Данная мера применяется только по решению суда. Вынося решение, суд обращает внимание на уважительность причины возникновения долга. Таковыми считаются болезнь должника и членов его семьи, невозможность найти работу, задержка заработной платы.

Выселяя нанимателя, необходимо предоставить его семье другое жилье из расчета не менее 6 кв. м на 1 человека (норматив площади для общежитий)

Как избежать вышеперечисленных проблем

Первое, что следует сделать, получив уведомление о наличии долга за коммуналку, — сверить расчеты со снабжающей организацией. Иногда в процессе сверки долг может уменьшиться или вообще исчезнуть.

К сожалению, от оплаты пени в случае просрочки коммуналки никуда не деться. Однако, как мы уже выяснили, это меньшее из всех зол, т. к. процентная ставка пени очень мала.

Чтобы избежать ограничения или приостановления снабжения, можно обратиться в снабжающую организацию с просьбой о предоставлении рассрочки.

Бывают ситуации, когда рассрочка предоставляется в обязательном порядке: если стоимость услуги стала на 25% дороже, чем в аналогичном месяце прошлого года. В таком случае коммунальная организация разделит задолженность на 12 месяцев и будет включать ее в каждую ежемесячную квитанцию на оплату. Кроме самой задолженности необходимо будет оплатить проценты за пользование рассрочкой. Максимальный размер процентов — умноженная на 3 ставка рефинансирования Центробанка.

Следует помнить, что отключить снабжение можно только в тех случаях, когда эта мера не вредит другим жильцам многоквартирного дома (то есть отключат лишь недобросовестного потребителя, остальные же будут пользоваться централизованными сетями как обычно). Еще одним ограничением является сохранение пригодности общих помещений в многоквартирном доме для использования, а самой квартиры — для проживания людей. Так, например, невозможно отключить теплоснабжение в холодное время года.

ВАЖНО: если продавец квартиры не хочет использовать сейчас свою возможность оформить вычет, а ему интереснее сделать уменьшение в размере ее покупной цены, расходы на покупку должны документально подтверждаться

Что выгоднее, расходы на покупку или вычет по квартире?

Для того чтобы оценить экономическую выгоду того или иного решения, нужно просчитать в цифрах, при каком варианте налог для физического лица с продажи квартиры будет меньше. Рассмотрим это на примерах для различных ситуаций, которые часто встречаются в жизни.

Ситуация 1

Продавец Иванов В.В. в 2013 году продал квартиру за 2.4млн. руб.

Квартира была куплена им в 2012году за 1.9млн. руб.

Как рассчитать налог, чтобы результат был для Иванова В.В. наиболее экономически выгодным в строгом соответствии с законодательством?

Вариант 1: используем право на вычет

Доход Иванова В.В. в 2013 году от продажи квартиры – 2.4млн. руб.

Вычет от продажи квартиры – 1млн. руб.

Налоговая база по налогу – 1.4млн. руб. (2,4 – 1 = 1,4)

НДФЛ к уплате по декларации 2013 года – 182тыс. руб. (1.4млн. руб. * 13%)

Вариант 2: вместо вычета Иванов В.В. уменьшит доходы на расходы (документы есть)

Доход Иванова В.В. в 2013 году от продажи квартиры – 2.4млн. руб.

Покупка квартиры в 2012году обошлась Иванову В.В. в – 1.9млн. руб.

Налоговая база по налогу с продажи квартиры – 0.5млн.руб. (2,4 – 1,9 = 0.5)

НДФЛ к уплате по декларации 2013 года – 65тыс. руб. (0.5млн. руб. * 13%)

Как видим из данного примера, Иванову В.В. выгоднее не подавать на вычет, а воспользоваться правом на уменьшение цены продажи квартиры на величину расходов при ее покупке. Таким образом, Иванов В.В. законно сэкономит 117тыс. руб.

ВАЖНО: уменьшить доходы при совершении сделки по продаже квартиры на сумму расходов по ее покупке можно, когда налогоплательщик сохранил документы, свидетельствующие, что расходы в указанном размере были фактически им произведены

В случае с Ивановым В.В. он должен предоставить в подтверждение своих расходов следующие документы:

• договор на покупку своей квартиры с прежним собственником
• квитанции и платежные поручения об уплате за квартиру

Все документы на квартиру и уплату за нее при покупке должны быть на 1.9млн. руб.

Представим следующую ситуацию:

Ситуация 2

Воронов А.К. в конце 2011 года купил квартиру, цена которой по документам значится 500тыс. руб.

В середине 2013 года Воронов А.К. удачно продает свою квартиру за 1.2млн. руб.

Если Воронов А.К. не знает о своем праве на вычет при продаже квартиры, то по итогам 2013 года он должен будет заплатить в бюджет с продажи квартиры НДФЛ в следующем объеме: 91тыс. руб. ((1.2млн. руб. – 0.5млн. руб.) * 13%)

Если же Воронов А.К. воспользуется своим правом на вычет, то его налог к уплате по итогам 2013 года будет следующим: 26тыс. руб. ((1.2 – 1) * 13%)

Получается, что Воронову А.К. гораздо выгоднее воспользоваться правом на вычет, чем уменьшать доходы на реальные расходы, сделанные им при покупке жилья

ВАЖНО: имущественный вычет выгоден всем налогоплательщикам, которые либо утеряли квитанции и платежные поручения об оплате покупной стоимости квартиры, либо их расходы меньше миллиона рублей

Другой вариант использования вычета, если стоимость продажи квартиры менее миллиона рублей

Ситуация 3

Налогоплательщик Сомов И.В. купил квартиру в 2012году за 650тыс.руб., а в 2013 году продал ее за 780тыс. руб.

В этом случае Сомов И.В. не будет платить налог в бюджет с проданной квартиры, так как воспользуется своим правом на вычет в сумме доходов, т.е. 780тыс. руб.

ВАЖНО: в том случае, когда квартира продана по стоимости менее миллиона рублей, вычет на квартиру при продаже предоставляется в размере ее продажной цены (не миллион, а 780т.р. в случае Сомова И.В.)

Как рассчитать налог на доходы, если продана квартира за границей?

Если налогоплательщик в 2013 году продал квартиру, которой он владел меньше, чем 3 года и которая располагалась за пределами РФ, и получил доходы от иностранного гражданина, то он также может воспользоваться имущественным вычетом по НК РФ, который равен доходу от продажи, но не более 1млн.руб.

ВАЖНО: для имущества, проданного на территории Российской Федерации и за границей налоговыми резидентами России (т.е. российскими гражданами – налогоплательщиками), действует единое правило получения вычетов и расчета подоходного налога

Какой вычет предоставляет государство при продаже долевки?

Если квартира физического лица фактически является объектом долевого строительства, то при ее продаже возможны следующие варианты получения имущественного вычета:

Вариант 1

Налоговая инспекция признает проданную квартиру, являющуюся объектом долевого участия, прочим имуществом и применит к сделке по ее купле-продаже правила подпункта 1 пункта 2 ст. 220-ой о прочем имуществе граждан. Кодекс предусматривает для таких сделок вычет в размере 250000рублей.

Вариант 2

Налогоплательщик подает декларацию при продаже квартиры — объекта долевого строительства и заявление на вычет в размере 1000000рублей и при этом готов отстаивать свое право в суде. В случае проигрыша налогоплательщик должен будет уплатить налог в полном объеме, пени за несвоевременную уплату налога и штрафные санкции.

ВАЖНО: в пользу варианта 1 свидетельствуют письма-разъснения, изданные Министерством Финансов и Федеральной налоговой службой России, но в защиту варианта 2 говорит установленная судебная практика, согласно которой вычет при продаже квартиры в недостроенном доме должен предоставляться в размере 1млн. руб.

Рассмотрим ситуацию с продажей квартиры в недостроенном объекте на практике:

Ситуация 1

Налогоплательщик Сидорова И.Е. купила квартиру в недострое в начале 2013 года и заплатила за нее 620тыс. руб., в декабре 2013 года долевка была продана ею уже за 890тыс. руб.

Рассмотрим максимальную и минимальную сумму налога, которую может заплатить Сидорова И.Е

Если исходить из разъяснений налоговой и Минфина, то вычет, на который может претендовать Сидорова И.Е. – это 250тыс. руб. Как видим, Сидорова И.Е. может подтвердить свои фактические расходы в 620тыс. руб. и не заявлять право на вычет в сумме 250тыс. руб.

При таком подходе к расчету налога Сидорова И.Е. должна заплатить в бюджет 35 100 рублей ((890 000 – 620 000) * 13%

Но Сидорова И.Е. знает о судебной практике в пользу налогоплательщика, поэтому она решает использовать право на налоговой вычет по квартире, а не по иному имуществу, в размере 1млн.руб. Сидорова И.Е. ничего не заплатит в бюджет.

Ситуация 2

Орлов П.П. решил продать квартиру в недостроенном доме за 1.3млн. руб. Расходы на ее покупку составили 1млн. руб. Орлову П.П., чтобы не иметь конфликтов с налоговой инспекцией, безусловно, целесообразнее не использовать свое право на вычет, а сразу подать декларацию из расчета «доходы минус расходы». Результаты вычислений будут идентичны использованию вычета в размере 1млн.руб., но не будет оснований для разногласий с инспекцией.

ВАЖНО: при оформлении декларации по НДФЛ при продаже жилья в недостроенном доме, нужно рассмотреть все возможные варианты законного уменьшения налога, и выбрать наиболее выгодный и с экономической точки зрения, и с учетом действующей судебной практики

Как рассчитывается вычет, если квартиру продает предприниматель?

Правила подпункта 4 в пункте 2-ом статьи 220-ой Кодекса прописывают, что имущественный вычет не предусмотрен в отношении доходов от продажи квартиры, которая ранее использовалась в предпринимательских целях. То есть, частные предприниматели, ведущие свою коммерческую деятельность в квартире, при ее продаже не смогут воспользоваться правом на имущественный вычет. Но в тоже время, если предприниматель продает жилье, которое не имеет отношения к его предпринимательской деятельности, на доходы от такой продажи распространяются все права об имущественном вычете.

Рассмотрим данное законодательное правило на примере:

ИП Семенов П.Р. занимается куплей-продажей квартир. В 2013 году он продал квартиру, которую купил в этом же году, и в которой не проживал, и одновременно с тем продал свою квартиру, в которой они жили семьей. Таким образом, по правилам налогового законодательства, вычет на продажу квартиры, в которой он не проживал, предоставлен не будет, а вот при продаже квартиры, которую семья Семенова П.Р. использовала исключительно для собственного проживания, Семенов П.Р. имеет законное право на имущественный вычет, ограниченный 1млн. руб.

Можно ли получить имущественный вычет при продаже квартиры несколько раз?

Законодательство по налогам и сборам не ограничивает право на вычет при продаже жилья. Таким образом, имущественный вычет при реализации квартир можно получать несколько раз. Но нужно учитывать, что имущественный вычет в год ограничен 1млн. руб. То есть, если вы продали в год несколько своих квартир, то имущественный вычет все равно будет 1млн. руб. Поэтому нужно просчитать, чем выгоднее воспользоваться: имущественным вычетом или возможностью уменьшить доходы на реальные расходы.

К примеру, Золотов П.М. продал в 2013 году две свои квартиры, которыми он владел менее 3-х летнего периода. Одна квартира стоила 1.8млн. руб. и была приобретена им ранее за 1.2млн. руб., а другая квартира стоила 950тыс. руб. и при покупке Золотов П.М. фактически уплатил за нее 820тыс. руб.

В такой ситуации Золотову П.М. будет выгоднее уменьшить доходы от продажи квартиры за 1.8млн. руб. на величину реально произведенных расходов, а по второй квартире оформить имущественный вычет в размере дохода.

Тогда получим, что Золотов П.М. должен уплатить НДФЛ при продаже 2-х квартир в размере: 78тыс. руб. ((1,8 – 1,2) * 13% + (0,95 – 0,95) * 13%)

Если же Золотов по ошибке сделает наоборот, то его налог к уплате при продаже двух квартир составит: 120.9 тыс. руб. ((1,8 – 1) * 13% + (0,95 – 0, 82) * 13%)

ВАЖНО: при продаже нескольких объектов имеет смысл воспользоваться услугами профессиональных фирм по подготовке ндфл3 и расчету НДФЛ, таким образом, удастся минимизировать налог на доходы при продаже квартир физическим лицом и вовремя сдать ндфл3 и заплатить налог.

Следует сказать о том, что в соответствии с абз.5 п.3 ст.208 НК РФ граждане РФ, имеющие имущество в собственности за пределами РФ и реализующие его по своему желанию, также обязаны вовремя и в полном объеме уплатить подоходный налог. Это связано с тем, что любой приток наличных или безналичных денежных средств от продажи недвижимости признается доходом физического лица, которым он имеет право распоряжаться по своему усмотрению. По этому принципу следует понимать, что поступление денег от продажи имущества, как на территории РФ, так и за ее пределами, предполагает уплату налога на полученный доход.

Когда рассчитывается подоходный налог с продажи квартиры, налогооблагаемой базой признается ее стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи. Как правило, это рыночная цена, сложившаяся по экономическим предпосылкам в определенном регионе. Если в договоре указана цена в иностранной валюте, то она должна быть переведена на российские рубли по установленному курсу, поскольку доход всегда декларируется в российской валюте.

Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Согласно п.17.1 ст.217 «Доходы, не подлежащие налогообложению» НК РФ налогоплательщику предоставляется право не платить налог при реализации квартиры, если она находится в его собственности сроком более трех лет. При этом неважно, проживал ли человек в данной квартире или нет – важно лишь то, что он имеет на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности, которое выдано сроком более трех лет назад. Дата выдачи, указанная в этом документе, считается точкой отсчета этого периода времени, на который можно опираться, подавая декларацию в налоговые органы.

Если имущество находится в собственности меньше, чем три года, то необходимо заплатить НДФЛ при продаже квартиры, ставка которого составляет 13%. При этом можно использовать 2 варианта расчета налога, каждый из которых будет выгоден при определенных обстоятельствах. К ним относятся:

1. использование имущественного вычета, предоставляемого государством. На данный момент имущественный вычет равняется 1 млн. руб. (абз.1 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ), который используется для расчета налогооблагаемой базы. Так, этот вычет отнимается от стоимости квартиры, означенной в договоре купли-продажи, а затем полученная результирующая разность умножается на процентную ставку налога (13%).

   К примеру, если квартира была продана за 2 150 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:

   (2 150 000 – 1 000 000) * 13% = 149 500 руб. При этом необходимо учитывать, что стоимость квартиры может быть меньше 1 млн. руб. К примеру, если она составляет 950 000 руб., то НДФЛ уплачивать не надо, а сам расчет будет иметь следующую картину:

   (950 000 – 1 000 000) * 13% = – 6 500 руб.

   Поскольку значение получилось отрицательным, то налогоплательщику дается право освобождения от уплаты налога в бюджет.
2. использование формулы для расчета «доходы – расходы»

   Согласно абз.2 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ налогоплательщику предоставлено право не пользоваться законным имущественным налоговым вычетом, заменив его возможностью уменьшить полученный от реализации квартиры доход. Таким образом, доход, который был получен при осуществлении сделки данного типа, уменьшается на те расходы, которые были изначально понесены при приобретении этой недвижимости. При этом следует учесть, что все расходы должны быть документально оформлены и подтверждены соответствующими документами, в противном случае налоговые органы могут не принять их во внимание. Подобный вариант весьма удобен в той ситуации, когда сумма подтвержденных расходов будет более 1 млн. руб., иначе в этом не будет никакого смысла. Например, если квартира была продана за 2 150 000 руб., а расходы по ее первоначальной покупке или строительству составляли 1 200 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:

   (2 150 000 – 1 200 000) * 13% = 123 500 руб.

   Необходимо отметить, что расходы, используемые для расчета налога, могут быть самыми разнообразными, например:

   • разработка и анализ проектно-сметной документации на новое строительство;
   • покупка различных строительных и отделочных материалов;
   • затраты на непосредственное приобретение квартиры, как на вторичном рынке жилья, так и в строящемся доме;
   • расходы на оплату работ или услуг, связанных непосредственно с проведением строительных или отделочных мероприятий;
   • затраты на подключение различных коммуникационных сетей (водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, электрические сети).

Кроме того, необходимо учесть, что если квартира была не куплена, а получена по наследству или в качестве объекта дарения, то расходов, используемых к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу, не будет. В этой ситуации целесообразно применять имущественный вычет, который в определенной степени уменьшит базу для расчета НДФЛ.

Особенности вычисления и оплаты налога

Существуют определенные особенности, которые имеет подоходный налог с продажи квартиры, и о них обязательно необходимо знать каждому налогоплательщику. Особой ситуацией является продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности у нескольких лиц. Каким образом рассчитать подоходный налог, если квартирой владеют, например, три человека в равных долях при ее стоимости в 2 150 000? Как было посчитано ранее, с учетом имущественного вычета в 1 млн. руб. необходимо выплатить 149 500 руб. в бюджет. Если собственниками являются три совершеннолетних человека, то данное налоговое бремя распределяется между ними в соответствии с их долями.

Иными словами, 149 500 : 3 = 49 667 руб.

При этом если собственники – несовершеннолетние дети, то их налог обязаны уплатить родители.

Если на квартиру имеется право собственности у нескольких лиц, не связанных родственными узами (например, соседи по коммунальной квартире), то каждый из них должен выплатить налог в соответствии с той долей квартиры, которой они владеют. При этом у каждого из них на руках должно быть свидетельство, подтверждающее право владения частью продаваемой квартиры.

Другой особенностью уплаты налога при реализации жилья является тот факт, что, если полученные средства используются для покупки другой недвижимости, налогоплательщик не освобождается от уплаты в бюджет соответствующего налога. По законодательству, при покупке квартиры любой налогоплательщик имеет обоснованное законодательством право на получение установленного имущественного налогового вычета – до 260 000 руб. Если происходит продажа, а затем покупка недвижимости, то, по согласованию с налоговой инспекцией, подоходный налог и вычет могут быть взаимозачтены. Иными словами, налогоплательщику не нужно будет платить налог в установленном размере, но и получить вычет он также не сможет. Следует учесть лишь тот факт, что обе сделки должны быть осуществлены в один и тот же налоговый период.

Бывают ситуации, когда недобросовестные налогоплательщики сознательно уходят от уплаты налога, специально занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Естественно, чем меньше размер дохода, тем меньшую сумму налога необходимо будет уплатить в бюджет государства. Но налоговые органы, в связи с наличием прецедентов подобного рода, внимательно анализируют и оценивают стоимость жилья с разных сторон. Если она будет существенно ниже, чем рыночная стоимость аналогичных квартир в данном регионе или районе, тем выше шансы, что сотрудники налоговых служб будут проводить более детальную проверку по факту подлога или представления заранее неверных сведений. В подтверждении факта мошенничества гос. органы вправе наложить административное взыскание на продавца, но и от уплаты соответствующего налога его никто не освободит.

Порядок представления документов в налоговые органы

Чтобы правильно оформить и оплатить подоходный налог, необходимо составить налоговую декларацию по установленному законодательством образцу (форма-3НДФЛ). В ней указываются основные регистрационные данные налогоплательщика, размер полученного дохода от продажи квартиры и сумма налога, которую необходимо заплатить. При этом вместе с декларацией следует собрать и подать пакет документов, которые необходимы для проверки обоснованности уплаты налога. К ним относятся:

• копия паспорта гражданина РФ;
• заявление на предоставление имущественного вычета (если используется этот вариант расчета налога);
• свидетельство на квартиру (свидетельство о праве собственности);
• договор купли-продажи имущества;
• квитанция об оплате или расписка от покупателя в получении денежных средств;
• копии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в предыдущем периоде (при использовании метода расчета налога «доходы – расходы»).

После проверки всех документов и принятия положительного решения по факту правильности составления декларации и расчета налога налогоплательщику необходимо взять реквизиты, по которым будет перечислен налог. Он перечисляется только безналичным способом через любое отделение банков на территории Российской Федерации либо отделения иностранных банков, находящиеся на территории РФ и имеющие установленные полномочия. Наличными деньгами НДФЛ оплатить не удастся, поскольку такое действие запрещено для всех налогоплательщиков страны.

В том случае, когда налогоплательщику предоставлено право освобождения от уплаты налога при реализации квартиры (в собственности более трех лет или налог имеет отрицательное значение), он не обязан предоставлять налоговую декларацию. Об этом указано в п.4 ст.229 НК РФ, согласно которому доходы, освобожденные от налогообложения, могут быть не указаны налогоплательщиком. Но если же физическое лицо подает пакет документов, сотрудники налоговых органов обязаны его принять и проверить.

Важно: 5-летний срок пребывания квартиры в собственности установлен для сделок, совершенных после 01.01.2016. При продаже квартиры до этой даты от уплаты налога освобождаются лица, продавшие квартиру, которая находилась в собственности более 3 лет. Кроме того, 3-летний льготный период сохранен в отношении жилья, приобретенного в результате приватизации, по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением.

По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с той суммы, которая больше 1 млн руб. и которая прописана в договоре купли-продажи жилья. Об этом говорится в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник может себе вернуть только 125 000 руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется уплачивать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04. 06. 2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение налоговой льготы или уменьшение дохода) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой – уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12. 04. 2012 № 03-04-05/7-563, от 05. 04. 2011 № 03-04-05/9-219 и от 10. 02. 2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире.

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог – значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения – не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2015—2016

Как уже упоминалось, мало найдется людей, которые захотят заплатить государству огромную сумму налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет (за исключением случаев, для которых установлен 3-летний льготный период). Чтобы этого не делать, продавец и покупатель заключают договор на сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае никакого налога от продажи квартиры платить не нужно. Но если в прошлые годы налоговики сквозь пальцы смотрели на такие договоры, то с 2015 года они стали их пристально отслеживать. Умышленное занижение стоимости квартиры в целях неуплаты налога можно расценивать как экономическое преступление.

Именно поэтому с лета 2015 года налоговики начали сотрудничать с полицией для привлечения недобросовестных продавцов и покупателей к ответственности за умышленную неуплату налога в пользу государства.

Уголовная ответственность за неуплату НДФЛ возникает в том случае, если сумма неуплаченного налога превышает 600 000 руб. за 3 года подряд. По уголовному кодексу за такое правонарушение можно подвергнуться не только внушительному штрафу, но и реальному лишению свободы.

Если сумма неуплаты меньше, то наступает налоговая ответственность. Согласно п. 3 ст. 122 НК РФ сумма штрафа будет равна 40% от неуплаченной суммы налога.

Таким образом, продавцам квартир, у которых они в собственности менее 5 лет, нужно задуматься: а стоит ли идти на риск и обманывать государство? Лучше все-таки уплатить налоги в определенных законодательством размерах.

Так, человек данной категории граждан может воспользоваться льготой в течение последних трех лет, отсчет которых начинается с момента осуществления приобретения. При этом законодательно установлено, что льгота может быть получена только в том случае, если физическое лицо получало за указанный период какой-либо официальный доход. К примеру, если человек ушел на пенсию 31.12.2013 г. и приобрел жилье в 2014 г., то он может воспользоваться вычетом за 2013 г., 2012 г. и 2011 г. Если работник вышел на пенсию раньше, то есть, например, 31.12.2012 г., то период, за который он получит льготу – 2012 г. и 2011 г.

Подобный порядок получения льготы называется переносом остатка неиспользованной льготы на другие периоды. В случае если пенсионер прекратил получать доход не с начала налогового периода (года), то он имеет право получить льготы именно с этого года. Иными словами, если налогоплательщик вышел на заслуженный отдых в середине 2014 г. и в этот же период купил квартиру, то первым годом использования льготы будет как раз 2014 г.

Механизм получения льготы при покупке квартиры

Порядок оформления льготы при покупке квартиры в пенсионном возрасте ничем не отличается от не пенсионного, поскольку представляет собой механизм возврата налога, уплаченного в бюджет. При этом человек обязан предоставить в налоговую службу по месту жительства декларацию по установленной форме 3-НДФЛ с указанием всех пунктов, затрагивающих полученные доходы, уплаченный налог и стоимость жилья (См. Как заполнить декларацию (ндфл3) при покупке квартиры?). Кроме того, к ней должны прилагаться документы, утверждающие право получения этих льгот, к которым относятся:

• заявление по установленной форме;
• копия паспорта;
• правоустанавливающий пакет документов на квартиру (свидетельство права собственности, договор купли-продажи, расписка в получении денежных средств);
• справки о полученных доходах по форме 2-НДФЛ за период использования льготы.

Налоговые органы проверяют в течение трех месяцев предоставленные документы на правильность их составления и оформления, а также право человека на получение льготы. Если все находится в полном порядке, то на расчетный счет налогоплательщика из бюджета перечисляется сумма, указанная в этих декларациях. При этом если налоговики обнаружили какие-либо неточности или отсутствие документов, они делают официальный запрос с предоставлением уточненной декларации или недостающих документов.

Чтобы получить денежные средства, пенсионер должен иметь расчетный счет в каком-либо российском банке, реквизиты которого он указывает в документах. Следует уточнить, что в наличной форме деньги не могут быть получены ни при каких обстоятельствах.

Особенности получения льготы

Применение льгот для пенсионеров имеет ряд определенных особенностей, которые обязательно нужно учитывать при оформлении документов.

Во-первых, льготы для неработающих пенсионеров предоставляются за три последние года. Если заняться оформлением документов не в год покупки квартиры, а в последующий налоговый период, то можно упустить материальную выгоду. Например, если человек ушел на пенсию 01.01.2014 г. и в этом же году купил жилье, он может получить льготы за 2011 г., 2012 г. и 2013 г., при условии, что он сразу же займется оформлением документов. Если же свое внимание на этот вопрос он обратит только в 2015 г., то сможет получить льготу за 2012 г. и 2013 г., а за 2014 г. не получит, поскольку в этом году не был заработан доход и, соответственно, не уплачен налог.

Во-вторых, если имущество приобреталось в долевую собственность, например, пенсионер и его сын или дочь, то налогоплательщик также имеет безусловное право на получение льготы, соотносимой с тем размером расходов, которые он понес при покупке жилья.

В-третьих, работающий пенсионер, как и налогоплательщик не пенсионного возраста, имеет право получить льготу, как через налоговые органы, так и непосредственно через своего работодателя. При этом если физическое лицо совмещает несколько мест работы, он может получить имущественный вычет по своему желанию у одного или сразу у нескольких налоговых агентов. Сотрудники налоговой самостоятельно определяют порядок работодателей, у которых будет получена льгота. В данном случае работающему пенсионеру необходимо получить в налоговых органах уведомление о том, что ему положена эта льгота или вычет, а затем предоставить его налоговым агентам.

За несовершеннолетних детей вычет может оформить любой из родителей.

Вернуть налог за приобретенное или построенное жилье можно только один раз!

В каком размере предоставляется возврат

Максимальный размер возвращаемого в 2014 году налога равен 260 тыс. рублей (это 13% от 2 млн.руб.).

Сумму компенсации можно посчитать самостоятельно – она составит 13% от стоимости приобретаемого жилья, не превышающего 2млн. рублей. Возврат налога не происходит единовременно, а выплачивается частями, в размере перечисленного ранее НДФЛ. Если обращение за вычетом произошло спустя несколько лет после приобретения жилья – выплата осуществляется за три последних года, в сумме уплаченных по их итогам налогов.

Если жилая площадь была приобретена в ипотеку, дополнительно возвращаются 13% от размера выплаченных процентов. В 2014 году предельный размер процентов, с которых можно вернуть налог, ограничен 3 млн. руб (Подробнее см. Как получить имущественный налоговый вычет по ипотеке в 2014).

Куда обращаться по поводу возвращения налога

Вернуть причитающуюся сумму можно двумя путями:

1. Обратиться к своему работодателю. После покупки жилья, взяв специальное уведомление из налогового органа, можно оформить предоставление вычета по месту трудоустройства. В этом случае, со следующего месяца НДФЛ с заработной платы заявителя удерживаться не будет до того момента, пока его сумма не достигнет размера предоставленной компенсации.
2. Написать заявление на возвращение налога в свою налоговую инспекцию. Это следует сделать до 30 апреля, года, следующего за приобретением (постройкой) жилья. После рассмотрения и одобрения заявки (около 3 месяцев) денежные средства будут зачислены заявителю на счет, в размере уплаченной годовой суммы НДФЛ.

Какие документы требуется собрать и предоставить

В зависимости от того, где вы собираетесь оформлять возвращение налога, комплекты документов будут существенно различаться.

1. При обращении к работодателю:
   • заявление на возвращение налога в произвольной форме;
   • уведомление из налогового органа;
   • договор на покупку жилья;
   • свидетельство о собственности на жилье;
   • документы, доказывающие факт оплаты квартиры;
2. При обращении в налоговую инспекцию:
   • декларация о доходах (форма 3 НДФЛ) за последний год (3 года – если получается вычет за предыдущие периоды) (См. Как заполнить декларацию (ндфл3) при покупке квартиры?);
   • справка из бухгалтерии по форме 2НДФЛ за те же периоды;
   • договор на покупку жилья;
   • свидетельство о собственности на жилье;
   • документы, доказывающие факт оплаты квартиры;
   • данные расчетного счета (банковской карты) на которую будет переведена компенсация;
   • заявление о перечислении налога на счет;

В 2013 году был принят «ФЗ РФ N 212-ФЗ», вносящий ряд поправок в порядок возвращения налога в 2014 году. Поправки касаются возникновения права получения суммы вычета в полном объеме, в том случае, если стоимость жилья не достигает 2 млн. руб.

До 2014 года не возможно было оформить льготу более 1-го раза , но с 1 января 2014 года, с изменениями ФЗ РФ от 23.07.2013 года номер 212-ФЗ НК РФ, вычет распространяется не на жильё, а на налогоплательщика. Прежде всего, данное нововведение удобно покупателям жилья оцененного менее 2.000.000 рублей. До 2014 года, когда стоимость жилья не достигала этого уровня, то остаток льготы просто сгорал. А теперь при покупке имущества во второй раз, остаток суммы можно вернуть. Но, если стоимость первой квартиры равна или выше 2.000.000 рублей, то уже не получится оформить льготу во второй раз, так как максимальная выплата – 260.000 уже была оформлена ранее. Удобны такие изменения гражданам, проживающим в маленьких городах, где стоимость жилья не достигает 2.000.000.

В интересах пенсионеров

С 1.01.14 года работающие и не работающие пенсионеры могут подать документы на налоговый вычет. Возможно перенести остаток налогового вычета, который не использовался, на прошлые годы. Плюс нововведения в том, что люди получат возможность быстро вернуть всю сумму вычета.

Возможности для супругов

При покупке жилья супругами, на льготу могут рассчитывать и муж и жена. Это означает, что вместе они смогут вернуть себе деньги с 4 миллионов рублей. Но, данная возможность распространяется только на граждан, купивших жилье после 1.10.13 года.

Если оформить квартиру на ребенка

По новым правилам (пункт 6 ст. 220 Налогового кодекса РФ ) получить возврат денежных средств от государства можно в случае, если жилье регистрируется на детей. Важно: дети могут быть как родные, так и приемные. Именно поэтому в список документов добавлено свидетельство о рождении.

Ипотечные проценты

С 1.01.14 года в закон вступили некоторые изменения по налоговому вычету для граждан, которые приобрели жилье по ипотечной программе. Ранее ограничений не было, но с 1 января максимальная выплата по налоговому вычету не должна быть больше 390.000 рублей. Перемены не выгодны населению больших городов, так как цены на жильё там очень высокие.

Данный пункт статьи 220 изменился относительно возможности перенести остаток суммы полного вычета при приобретение другого жилья . Согласно нововведениям, если сумма переплаты банковскому учреждению менее 3.000.000, то остаток суммы исчезнет.

Кроме всего, возврат 13% будет осуществляться в течение всего периода погашения ипотеки (Подробнее см. Как получить имущественный налоговый вычет по ипотеке в 2014).

Какие документы необходимы

Чтобы получить выплату нужно подготовить:

1. Передаточный акт или свидетельство о праве собственности (возможно предоставление иного документа, например при долевом строительстве)
2. Декларацию 3-НДФЛ (См. Как заполнить декларацию (ндфл3) при покупке квартиры?)
3. Договор (о покупке жилья, земли, строительства)
4. 2-НДФЛ справка за год заявленного вычета
5. Заявление (возврат НДФЛ, указать банковские реквизиты)
6. Подтверждение расходов:
   • выписки из банка о перечислениях;
   • платежки (платежные бумаги/документы, квитанции, расписки)
7. Если квартира приобретена в ипотеку, то необходим договор
8. Если жилье приобретается на детей, не достигших 18-ти лет, то необходимо предоставить свидетельство о рождении.

Куда идти

Вернуть 13% можно через налоговую инспекцию или работодателя. При первом способе необходимо дождаться окончания года, затем подать документы в налоговую. Проверка займет до 3 месяцев. После будет получена сумма за прошедший год. Если оформлять через работодателя, то необходимо предоставить документы в налоговую, чтобы проверить право на вычет. По истечении 30 дней приходит ответ-справка, которую нужно отнести в бухгалтерию.

При каких особенных случаях можно оформить налоговый вычет и на основании чего

В случае, если жилье приобретается согласно договору мены (обмен), то на возврат 13% распространяются такие же правила, что и на сделку купли-продажи. Согласно статьи 567 Градостроит. кодекса Российской Федерации, обе стороны считаются покупателями и продавцами товара, в данном случае жилья. Вычет будет предоставлен не более 2 миллионов и согласно стоимости приобретаемого имущества.

Если покупается блок-жильё в таунхаусе, то, согласно пункту 2, части 2 статьи 49 Градостроит. кодекса РФ, оно считается половиной дома. Это означает, что гражданин вправе воспользоваться льготой согласно подп. 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

В случае если денежные средства потрачены на отделку дома, но после того, как оформили право на собственность, то вернуть 13% возможно. Потраченные средства на строительство, приобретение, разработку проекта, сметы, покупку стройматериалов и отделочных принадлежностей, на проведение работ, подключение к коммуникациям, входят в расходы. Важно: если на момент регистрации собственности данных расходов не было, то вернуть 13% возможно.

Если вы сделали ремонт жилья в новостройке, вернуть 13% с этих затрат можно, но необходимо при сделке купли-продажи указать, что квартира приобретается новым хозяином без отделки. К сожалению, сегодня ни одним законодательным актом не установлен конкретный перечень работ или материалов, используемых при отделке «черновой» квартиры. Разъяснения же налоговиков по этому вопросу настолько расплывчаты и противоречивы, что принадлежность некоторых видов ремонтных работ к понятию «отделка», скорее всего, придется защищать в суде.

Однако точно можно сказать, что не считаются отделкой «изыски» и «излишества», например:

• замена окон;
• установка сплит-систем, счетчиков и водонагревателей;
• встраивание кухонной техники и т.д.