Многоквартирный дом

• вопросы создания потребительского кооператива;
• особенности членства в подобной организации;
• структуру потребительского кооператива, в том числе органы управления;
• состав имущества общества;
• нюансы работы потребительских кооперативов, включая вопросы реорганизации, ликвидации и объединения в союзы.

Однако закон № 3085-1 особенно выделяет и выносит за скобки деятельность специализированных кооперативов, таких как:

• сельскохозяйственные;
• кредитные;
• гаражные;
• жск;
• прочие.

В связи с этим деятельность некоторых видов потребительских кооперативов урегулирована специальными нормативными актами:

1. Законом «О сельскохозяйственной кооперации» от 08.12.1995 № 193-ФЗ.
2. Законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ.
3. Жилищным кодексом РФ (в отношении жилищно-строительных кооперативов). 

Потребительский кооператив – это некоммерческая организация?

Потребительский кооператив, в соответствии с законодательством, представляет собой объединение людей и организаций, основанное на желании удовлетворить какие-либо схожие материальные и иные цели. При этом учредителями потребительского кооператива (общества) могут быть граждане в возрасте от 16 лет и (или) юрлица. Учредительный состав потребительского сообщества не должен быть менее 5 граждан и (или) 3 организаций.

Участники потребительского кооператива делают вступительные и паевые взносы своим имуществом. Членство в потребсоюзе дает его участникам право:

1. По собственному желанию участвовать в обществе и выходить из него.
2. Вести деятельность по работе общества с возможностью быть избранным в органы управления и контроля.
3. Получать кооперативные выплаты.
4. Иметь преференции перед другими потребителями по получению товаров или услуг потребительского кооператива.
5. Осуществлять реализацию лично произведенных товаров или продуктов через потребительское сообщество.
6. Пользоваться иными льготами.
7. Иметь преимущество перед иными соискателями при приеме на работу в потребкооператив.
8. Обращаться в суд с жалобами на действия органов управления общества.

Собственником имущества, предоставленного в качестве паевых взносов, является само общество. При этом в ГК РФ потребительский кооператив фигурирует как некоммерческая организация, наделенная возможностью ведения предпринимательской деятельности ради достижения своих уставных целей. В интересах этого потребкооператив может учреждать коммерческие, медицинские, образовательные и прочие организации или быть учредителем (участником) предпринимательской компании. Однако некоммерческий потребительский кооператив наделяется правом распределять часть прибыли между своими участниками и потому занимает усредненное положение между коммерческими и некоммерческими организациями.

Отдельные же виды потребительских кооперативов, такие как сельскохозяйственный и кредитный, также определены в нормативных актах как некоммерческая организация. Рассмотрим их подробнее.

Кредитный потребительский кооператив

В соответствии с законом «О кредитной кооперации», кредитным потребительским кооперативом называется организация, созданная на добровольном начале, объединяющая граждан и предприятия на основании членства, территориального, профессионального или иного признака с целью возмещения финансовых нужд своих участников. В ряду кредитных потребительских кооперативов выделяются в отдельные группы 2 образования:

• кредитный потребкооператив граждан (участниками организации являются только физлица);
• кредитный кооператив 2-го уровня, образование, состоящее только из кредитных кооперативов.

Кредитный потребкооператив может быть создан гражданами или юрлицами в количестве 15 или 5 соответственно. Если кооператив по своему учредительному составу смешанный (представлен и гражданами, и организациями), то создателей должно быть не менее 7. Процедура создания кредитного потребительского кооператива аналогична порядку организации и регистрации любого другого юридического лица, за исключением требования включить в наименование образования словосочетание «кредитный потребительский кооператив».

Кредитное потребительское образование определено в законе как некоммерческая организация, осуществляющая координацию предоставления материальной помощи своим пайщикам. Для достижения этой цели кооператив действует двумя способами:

1. Объединяет паевые взносы и привлекает финансовые средства участников и иные денежные средства в соответствии с законодательством и уставом кооператива.
2. Предоставляет своим членам займы из привлеченных денежных средств.

Помимо указанных действий, как любая некоммерческая организация кредитный потребкооператив вправе осуществлять иные виды деятельности, направленные на достижение целей, ради которых он создан, и с учетом ограничений, установленных в ст. 6 закона № 190-ФЗ.

Регуляцию в области кредитной кооперации осуществляет Банк России.

Сельскохозяйственный потребительский кооператив

Сельскохозяйственный потребкооператив определен в законе как объединение, образованное сельхозпроизводителями и (или) гражданами, занимающимися аграрным производством на личных участках. Необходимым условием для принятия в члены сельхозкооператива граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, является их обязательное участие в хоздеятельности потребительского кооператива.

Сельскохозяйственный потребительский союз является некоммерческой организацией и в соответствии с видом деятельности подразделяется на:

• перерабатывающий;
• торговый;
• обслуживающий;
• снабженческий;
• садоводческий;
• огороднический;
• животноводческий;
• потребкооператив иного вида.

При этом половина всего объема выполняемых кооперативом работ должна производиться для участников данного объединения.

Сельскохозяйственное потребительское объединение образуется, если в его составе числятся не меньше 2 организаций или не меньше 5 граждан. В наименовании кооператива должны присутствовать слова «сельскохозяйственный потребкооператив» и указание на основной вид деятельности.

Создание сельхозкооператива на первоначальном этапе предполагает разработку технико-экономического плана, аргументирующего производственно-экономическую деятельность союза, прием заявок на вступление в члены кооператива, проведение общего собрания участников объединения, подготовку проекта устава. В дальнейшем организация регистрируется в обычном порядке, предусмотренном для любых юридических лиц.

Примерный устав (образец 2015 года) потребительского кооператива

Скачать форму устава

Каждый из рассмотренных законодательных актов (законы № 3085-1, 190-ФЗ, 193-ФЗ) содержит норму, определяющую основные сведения, которые должны быть внесены в устав потребкооператива.

Общими данными для уставов всех видов потребительских объединений являются:

• название общества;
• адрес;
• основное направление и цели деятельности;
• правила приема в члены кооператива и порядок выхода из него;
• сведения о паевом взносе, включая данные о размере, порядке внесения, ответственности за просрочку;
• информация о структуре и процедуре формирования руководящей ячейки союза;
• состав прав и обязанностей членов общества;
• правила распределения доходов и убытков, образующихся в процессе работы кооператива;
• процедура реорганизации и ликвидации потребкооператива.

Несмотря на то что отыскать типовой устав потребительского общества не так уж и сложно, при создании кооператива стоит разработать индивидуальный учредительный документ, так как он должен содержать не только общие сведения и информацию в отношении конкретного вида потребобъединения, но и специфические данные, касающиеся конкретной потребительской организации.

Жилищный кодекс вопрос разделения лицевого счета обошел стороной: в нем нет прямого запрета или прямого разрешения на это действие.

Разделить лицевой счет может только Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ).

Как это делается?

Заинтересованное лицо обращается в ЕИРЦ с просьбой выделить долю в оплате общего счета за коммунальные услуги. В этом случае может потребоваться нотариально заверенное согласие на самостоятельную оплату каждым членом семьи своей части коммунальных услуг.

Но ЕИРЦ может отказать в разделении лицевого счета, даже при наличии этого соглашения.

Вот тогда можно идти в суд и писать иск об определении права пользования помещениями и разделе коммунальных платежей.

Суд своим решением обяжет ЖКХ заключить новые договоры, а ЕИРЦ – разделить лицевой счет в муниципальной квартире. Судебные органы обычно руководствуются положениями статьи 249 Гражданского кодекса и статьями 255 и 156 Жилищного кодекса.

Таким образом, разделение лицевого счета в муниципальной квартире на практике возможно, несмотря на отсутствие прямого разрешения законодателя. Однако перед обращением в суд следует изучить судебную практику по данному вопросу – во избежание лишних затрат, так как в некоторых регионах судьи принципиально занимают позицию о недопустимости разделения лицевых счетов в муниципальных квартирах.

На такие случаи распространяется действие части 2 статьи 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997, согласно которой право собственности на долю общего имущества (земельного участка) возникает одновременно с регистрацией права собственности на квартиру. То есть никакой дополнительной процедуры для этого законодательство не предусматривает.

Важно: уточнить наличие земельного участка на кадастровом учете собственник любой квартиры может путем подачи запроса в Росреестр – вся информация содержится в кадастровом паспорте придомовой территории.

Оформление права собственности на придомовую территорию

Жителям новостроек, желающим заняться благоустройством прилегающего земельного участка, придется оформить его в собственность. Есть 2 способа реализовать это на практике:

• коллективное обращение собственников квартир в управляющую компанию;
• подача заявления в городскую администрацию одним или несколькими собственниками.

Независимо от того, будет ли решение приватизировать придомовую территорию коллективным или его примет владелец одной из квартир, право собственности на землю будет распределено между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им жилых помещений.

Важно: в соответствии с Градостроительным кодексом РФ межевание границ придомовой территории осуществляется еще до получения застройщиком многоквартирного дома разрешения на строительство. Поэтому необходимость в установлении границ земельного участка может возникнуть только в том случае, если застройщик нарушил законодательные нормы.

Этот момент следует уточнять еще на этапе приобретения квартиры – иначе велика вероятность остаться без жилья, поскольку подобные нарушения являются основанием для сноса дома как незаконно возведенного.

В случае если многоквартирный дом построен до 2005 года, то есть до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, но уточнение границ придомовой территории выполнено не было, процедуру приватизации предваряет межевание земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» № 191-ФЗ от 29.12.2004, земельные участки под уже построенные многоквартирные дома формируются исключительно на основании проекта планировки (межевания) квартала. То есть если таковой отсутствует, у жильцов есть альтернатива:

• обратиться в городскую администрацию с заявлением о формировании границ земельного участка;

• дождаться добровольного выполнения администрацией города межевания участков под многоквартирные дома.

Безусловно, первый способ более предпочтителен, поскольку ожидание проявления инициативы от городских властей может занять до нескольких лет.

Важно: действующее законодательство не содержит норм, ограничивающих сроки создания проекта планировки квартала. Поэтому при наличии такой возможности собственники квартир могут ускорить процедуру путем собственного финансирования.

После уточнения границ придомовой территории и постановки ее на кадастровый учет право собственности на нее автоматически закрепляется на владельцами квартир. Однако это не означает возникновение возможности продажи доли земельного участка – отчуждать его отдельно от жилья закон не разрешает.

Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома, парковка автотранспорта

Работы по благоустройству придомовой территории

Перечень таких работ предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003:

• уборка мест общего пользования и подземных паркингов (при наличии таковых);
• установка контейнеров для пищевых и бытовых отходов;
• вывоз мусора и снега, отвод талых вод;
• озеленение территории, в том числе устройство газонов, посадка цветов и уход за ними, уборка скошенной травы, листвы и т. д.;
• изготовление, возведение и ремонт детских площадок, мест для отдыха;
• облицовка, покраска, очистка ограждений, скамеек и т. д.;
• обеспечение безопасности жильцов (например, удаление сосулек, посыпание песком пешеходных дорожек в зимний период и пр.).

Важно: приведенный перечень нельзя считать исчерпывающим – мероприятия по благоустройству придомовой территории планируются собственниками квартир и утверждаются на общем собрании жильцов.

Кто выполняет работы по благоустройству, и кто их оплачивает

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно, и придомовая территория – не исключение. То есть вопрос о том, кому поручить работу по благоустройству, жильцы решают сами. Часть обязанностей может быть возложена на управляющую компанию (например, уборка и вывоз мусора). В любом случае все расходы лягут на владельцев: за работу ЖЭКа оплата вносится в виде дополнения к коммунальному платежу.

Определение мероприятий по благоустройству придомовой территории

Решение о проведении какого-либо мероприятия в рамках благоустройства (например, возведение ограждения или детской площадки) принимается на общем собрании собственников квартир. При этом число сторонников конкретного действия должно составить не менее 2/3 от общего количества участников.

То же самое касается вопросов сдачи земельного участка в аренду – под торговый киоск, автомобильную стоянку (если позволяют размеры двора) и пр. Аналогичный принцип действует при распределении прибыли, которую можно направить на оплату работ по благоустройству территории, коммунальных услуг или обеспечение других общедомовых потребностей.

Ограничения по благоустройству

Ограждение придомовой территории допускается, однако она не должна препятствовать доступу во двор или к дому. В противном случае это будет расценено как непредоставление управляющей компании возможности для обслуживания инженерных коммуникаций, и забор придется демонтировать.

Кроме того, если ограждение нарушает права и интересы жильцов соседних домов, последние вправе обратиться в горадминистрацию с заявлением о наложении на огороженный земельный участок сервитута – принудительного обеспечения возможности беспрепятственно передвигаться по соседней придомовой территории. Результат практически аналогичный – забор придется сносить либо видоизменять таким образом, чтобы устроить проем для сквозного прохода по двору.

Важно: ограничивать доступ во двор нельзя, но можно сделать это в отношении, например, детской площадки, если она расположена в стороне от сквозного прохода по придомовой территории. То же самое касается парковки автомобилей – собственники вправе запретить въезд чужого автотранспорта на принадлежащий им участок. Это правило не распространяется на машины экстренных служб – скорой помощи, полиции, газовщиков, МЧС. В рамках исполнения служебных обязанностей сотрудники этих организаций наделены правом доступа на любые территории.

Парковка на придомовой территории многоквартирного дома

Что касается парковки автомобилей, то собственники жилья многоквартирного дома вправе запретить въезд чужого автотранспорта на принадлежащий им участок.

Это правило не распространяется на машины экстренных служб – скорой помощи, полиции, газовщиков, МЧС. В рамках исполнения служебных обязанностей сотрудники этих организаций наделены правом доступа на любые территории.

Поквартирные карточки оформляются в отношении лиц, проходящих процедуру регистрации в жилых помещениях государственного, муниципального и частного жилищного фонда.

В перечень таких жилых помещений включают квартиры жилищных кооперативов, домов для престарелых, инвалидов и ветеранов и иных государственных и коммерческих учреждений, у которых есть жилфонд на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.

Кроме этого карточка заполняется в отношении несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, который прибыл на новое место проживания:

• с родителями,
• с опекунами,
• с попечителями,
• с родственниками.

Кто оформляет карточку

Порядок предоставления услуги по оформлению поквартирной карточки регламентируется ФМС. Ответственность за регистрационные действия и подготовку учетных бумаг несут:

• сотрудники служб, производящих контроль над использованием и сохранностью государственного жилищного фонда, например служб государственного жилищного и строительного надзора, а также государственных жилищных инспекций, домоуправлений и жилищно-эксплуатационных организаций;
• собственники жилых помещений;
• органы  управления жилищных кооперативов;
• должностные лица, производящие регистрацию в гостиницах, домах отдыха и медицинских организациях.

Документы хранятся у должностных лиц, ответственных за регистрацию гражданина по месту пребывания либо проживания.

Зачем нужна поквартирная карточка

Поквартирная карточка несет в себе сведения о когда-либо зарегистрированных лицах в жилом помещении многоквартирного дома, о снятии и причинах снятия данных лиц с регистрационного учета.

Также документ требуется для приватизации помещения, совершения сделок с недвижимым имуществом.

Карточка нередко нужна гражданам при оформлении документа, удостоверяющего личность, а также для получения жилищно-коммунальных льгот.

Содержание поквартирной карточки

Скачать форму поквартирной карточки

Приказ ФМС России от 11.09.2012 N 288 устанавливает для образца поквартирной карточки форму 10. Образец формы № 10 каждый желающий может найти в приложении № 7 к Административному регламенту, утвержденному 288-м Приказом ФМС РФ.

Карточка представляет собой бланк, где фиксируются живущие или проживавшие ранее жители квартиры. Поквартирная карточка содержит следующие пункты:

• наименование документа;
• адрес многоквартирного дома;
• номер и площадь квартиры;
• ФИО нанимателя или владельца жилой площади;
• название юридического лица, оказывающего жилищно-эксплуатационные услуги жильцам дома;
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире (в данном пункте должностные лица отражают ФИО граждан, их отношение к нанимателю или владельцу жилья, а также сведения о рождении граждан; обязательной фиксации подлежат дата регистрации жильцов и дата их снятия с регистрационного учета).

Как получить выписку из поквартирной карточки

Получить выписку из поквартирной карточки граждане могут, подав необходимую документацию лично в жилищно-эксплуатационную организацию или через Единый портал государственных услуг.

Выписка из регистрационного документа оформляется на основании устного заявления гражданина. Кроме этого заявителю потребуется предъявить:

1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
2. Правоустанавливающие бумаги на квартиру, к примеру ордер на жилое помещение или договор купли-продажи квартиры.

Готовая выписка должна быть предоставлена гражданину, обратившемуся за ней, в день визита заявителя. Основанием отказа в выдаче документа считается непредоставление заявителем всех необходимых бумаг.

При отказе в предоставлении выписки сотрудники жилищно-эксплуатационных организаций, ответственные за выдачу выписок из поквартирных карточек, оформляют письменный отказ в выдаче документа. В бумаге должны содержаться причины отказа со ссылками на статьи нормативных актов, нарушенных заявителем. Письменный отказ может быть обжалован гражданином, не получившим выписку из поквартирной карточки, в вышестоящих инстанциях или в судебном порядке.

Таким образом, оформление поквартирной карточки необходимо для получения жилищных и коммунальных льгот, при совершении сделок с недвижимым имуществом. Получить выписку из поквартирной карточки граждане могут в день обращения, если подготовят и предъявят все необходимые документы.

Открыть такой счет может собственник квартиры. Выписка из лицевого счета или из домовой книги призвана подтвердить регистрацию в квартире гражданина.

Такой документ требуется при осуществлении сделки по продаже недвижимости в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ. Эта норма описывает отчуждение недвижимого имущества, в котором проживают квартиросъемщики, сохраняющие право на пользование жилым помещением после его приобретения покупателем.

Содержание бланка выписки из лицевого счета квартиросъемщика

Выписка из лицевого счета включает в себя сведения:

• о типе и характере квартиры, а именно о месте расположения жилого помещения, площади квартиры, числе комнат и степени общего износа постройки;
• о степени благоустройства квартиры, то есть о предоставленных жилищно-коммунальных услугах, таких как канализация, электроснабжение, водопровод, отопление, газ, лифт и мусоропровод;
• о лицах, проживающих в квартире.

Где получить выписку

За получением выписок из лицевых счетов граждане могут обращаться в многофункциональные центры, где предоставляется широкий перечень государственных услуг. Жители небольших населенных пунктов могут обратиться за справкой в местную администрацию.

Подать заявление на выдачу выписки из лицевого счета квартиросъемщика можно в форме электронного сообщения. Данная функция доступна гражданам, зарегистрированным на Едином портале государственных услуг.

Как получить выписку

Граждане обращаются за выпиской, предоставляя заявление, паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.

Специалист, принимающий документы, осуществляет:

• идентификацию личности заявителя;
• проверку полномочий гражданина, обратившегося за выпиской;
• проверку соответствия предоставленных бумаг законным требованиям;
• наличие полного пакета документов, необходимых для получения выписки по счету;
• установление предмета обращения.

После приема заявление регистрируется и получает входящий номер. Обычно выписки выдаются заявителям, лично обратившимся за документами, в день их обращения.

Вручение запрашиваемого документа происходит под роспись заявителя или путем почтового отправления. Электронные ответы на запросы через портал гос. услуг поступают в течение 5 дней.

Если специалист, уполномоченный на выдачу выписки, отказывает гражданину в предоставлении услуги, то он обязан письменно разъяснить заявителю причину отказа.

Итак, гражданин, которому нужна выписка из лицевого счета, может оформить запрос путем официального обращения в уполномоченные государственные органы. После проверки правоустанавливающей документации выписка будет выдана заявителю.

Если в доме не больше 12 квартир, все решения принимаются и документы подписываются самими собственниками. Если же квартир больше, они могут передать полномочия управляющей организации.

Управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ

ТСЖ (товарищество собственников жилья) — самостоятельное юридическое лицо. Можно создать одно ТСЖ как на дом, так и сразу на несколько жилых многоквартирных зданий, даже на целый квартал (опытным путем установлено, что чем больше зданий, тем эффективнее и дешевле работа ТСЖ для собственников). Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.

Основные решения при избрании данного способа управления принимаются общим собранием членов товарищества, непосредственно управляет многоквартирным домом правление ТСЖ во главе с председателем. ТСЖ может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передавать все работы подрядным организациям.

Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, аренду помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности. У ТСЖ есть собственные средства — деньги, поступающие в виде взносов от его членов или в виде субсидий от государства.

Управление с помощью потребительского кооператива

Еще одной формой управления является жилищный кооператив. Это самостоятельное юридическое лицо, членами которого должны являться все собственники квартир в доме. Схема управления аналогична принятой для ТСЖ, хотя есть и несколько интересных отличий. Например, правление ЖСК или ЖК может своим решением запретить собственникам вселение временных жильцов.

Кроме того, есть отличие и в системе голосования на общих собраниях: жилищный кооператив может придерживаться общепринятой в жилищном праве системы подсчета голосов пропорционально занимаемой площади, но может и пользоваться схемой «один человек = один голос». Законодательство в отношении ЖСК не установило конкретных правил по данному вопросу, поэтому он решается индивидуально и отражается в Уставе каждого кооператива.

При этом обе формы — и ТСЖ, и ЖК — привлекательны льготной системой налогообложения.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В этом случае собственники квартир подписывают договор с управляющим или управляющей организацией  и перекладывают все заботы о доме на плечи профессионалов. Управляющая организация может заключить договор как с каждым хозяином квартиры, так и один общий — с ТСЖ/ЖК, подписанный его председателем. До передачи покупателям квартир в новом доме договор с управляющей организацией заключает застройщик.

Если же обитатели дома не решили, как будут им управлять, в течение года, то управляющую компанию выберет на конкурсной основе местная администрация. Она же выбирает управляющую организацию для дома, только что введенного в эксплуатацию. Собственники будут обязаны подписать с такой фирмой договор.

Договор управления можно заключать лишь в пределах срока, установленного Жилищным кодексом. Для застройщика максимальный срок равен 3 месяцам, для местной администрации — от 1 года до 3 лет, для собственников квартир — от 1 года до 5 лет. Таким образом, смена управляющей компании, если она должным образом выполняет свои обязанности, возможна не чаще 1 раза в год.

Выбор формы управления многоквартирным домом собственниками жилья

Собственники жилья принимают решение о выборе формы управления на общем собрании. Его проводят в форме:

• совместного присутствия (когда жители дома собираются в одном месте и голосуют одновременно);
• либо заочного голосования (когда собственникам квартир раздают бюллетени, которые они заполняют и сдают инициативной группе в указанный срок).

Второй способ разрешается применить только в том случае, если на традиционное общее собрание не явилось достаточного для принятия решения количества собственников. Кворум при этом считается не по числу пришедших людей, а по соотношению имеющихся у них голосов и общего количества голосов жителей дома.

Для примера воспользуемся самой простой формулой схемой расчета «1 кв. м — 1 голос» (пропорциональность площади — обязательное требование для голосов на общем собрании собственников МКД). По документам устанавливаем общую площадь жилых помещений в доме и берем ее за 100%, затем рассчитываем, сколько процентов составляют от общей площади голоса пришедших на собрание лиц. Если их более 50%, то кворум для выбора способа управления есть — значит, можно провести собрание и принять легитимное решение; если же их число менее 50%, придется обратиться к заочной форме.

Рассмотрим, как подготовить и провести каждую из указанных форм общего собрания.

Выбор формы управления при непосредственном участии собственников помещений

1. Подготовка к собранию

Собственников необходимо уведомить о собрании за 10 дней до его проведения. Для подтверждения легитимности мероприятия уведомлять их нужно в письменном виде.

ЖК предусматривает три способа уведомления:

• почтой (заказным письмом с уведомлением);
• лично под подпись;
• путем размещения информации на стенде соответствующего многоквартирного дома.

Желательно сочетать данные способы уведомления (например, пройтись по квартирам, раздавая информацию о собрании и собирая подписи, а потом еще и разместить объявление). Уведомление о проведении собрания должно содержать информацию:

• о времени и месте его проведения;
• повестке;
• инициаторе;
• возможности ознакомиться со справочными материалами (с указанием времени и места ознакомления);
• форме собрания.

Кроме того, способ уведомления может быть узаконен на проводившемся ранее общем собрании собственников. Например, решением общего собрания установлено, что именно размещение объявления на информационном щите является легитимным способом уведомления всех жителей о собрании. В этом случае не нужны ни заказные письма, ни вариант с уведомлением под подпись — только предусмотренное решением объявление на стенде.

2. Проект протокола

К проведению общего собрания необходимо подготовить проект протокола, в который включаются обязательные для рассматриваемой ситуации вопросы:

• выборы председателя и секретаря собрания;
• выборы счетной комиссии (необязательны, но в случае большого количества собственников без нее не обойтись);
• выбор формы управления многоквартирным домом;
• выбор места хранения данного протокола.

После каждого вопроса указываются предложения, внесенные инициатором собрания и другими собственниками, а также результаты голосования по этим предложениям. В ходе собрания достаточно будет отметить в проекте результаты голосования и указать, какое решение в итоге принято. Это очень удобно, кроме того, повестку дня общего собрания собственников менять запрещается, поэтому составление протокола в ходе собрания лишь внесет ненужную суматоху в его работу.

3. Регистрация участников

Перед собранием необходимо провести регистрацию пришедших: отметить их на отдельном листе под подпись, проверить документы: паспорт, правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи или свидетельство о государственной регистрации права). Это позволит определить, есть ли кворум. Количество пришедших и процент принадлежащих им голосов также фиксируются в протоколе.

4. Голосование и ознакомление всех собственников с принятым решением

Голоса, как мы говорили выше, учитываются пропорционально принадлежащей собственнику жилой площади. Дабы не рассчитывать каждый раз отношение всей площади жилых помещений дома к площади конкретной квартиры, удобно считать по схеме «1 кв. м — 1 голос».

Вследствие использования данной системы голоса будет проще посчитать при голосовании бюллетенями, в которых для каждого собственника указана площадь его квартиры согласно свидетельству из регистрационной службы. Например, можно выдавать бюллетени на руки при регистрации, вписывая в них сразу площадь квартиры из представленных собственником документов. Решение по вопросу принимается в случае, если за него отдано более 50% голосов (за 100% принимается общее число голосов зарегистрированных на собрании).

Особенное внимание стоит обратить на представителей по доверенности. Во избежание в будущем проблем, стоит требовать нотариально удостоверенные доверенности, с подлинником которых секретарь собрания знакомится, а копии приобщает к протоколу.

В течение 10 дней после проведения собрания его инициатор обязан довести принятое решение о выборе формы управления домом до всех жителей. Порядок оповещения предусмотрен законом: объявление с результатами собрания вывешивается в самом доме — в каком-нибудь общедоступном месте. Протокол прошивается вместе с бюллетенями и подписывается: на последнем листе — счетной комиссией, секретарем, председателем собрания; на сшиве — председателем и секретарем.

Выбор формы управления заочным голосованием

В этом случае необходимо не только раздать всем собственникам уведомления, но и подготовить и распространить среди них бланки решений о выборе формы управления. Каждый бланк решения должен содержать:

• фамилию, имя, отчество и паспортные данные собственника;
• реквизиты документов, подтверждающих право на жилплощадь;
• пункты повестки собрания, которые затем собственник заполняет, дополняя каждое предложение пометками «за», «против» или «воздержался».

Для удобства подсчета можно также указать количество принадлежащих собственнику голосов.

Это единственный разрешенный Жилищным кодексом для заочного голосования вариант оформления решения.

Уведомление о заочном голосовании содержит также указание срока, в который необходимо заполнить и сдать прилагаемую форму решения, и места сдачи. Например, это может быть урна, установленная в подъезде дома и снабженная замком, ключ от которого есть только у инициатора собрания.

Далее инициатор собрания подсчитывает голоса за выбор формы управления домом на основании сданных решений. Для принятия решения достаточно так называемого простого большинства голосов — более 50% от общего числа голосов, принадлежащих лицам, сдавшим решения. Если собственник допустил ошибку и отметил несколько вариантов решения по какому-то вопросу (например, сразу и «за», и «воздержался»), то эти решения не учитываются при подсчете голосов по данному вопросу. Результаты заочного голосования, как и при проведении собрания в форме совместного присутствия, описываются в протоколе, к которому приобщаются все решения собственников.

Так же как и в первом случае, протокол вместе с приложениями прошивается, заверяется подписями председателя и секретаря собрания и скрепляется печатью.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома (образец)

Протокол № ____

Общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу:

________________________________________________________________________

«__» _________ 20__ г.

Присутствовали _________ (число собственников)

________________________ (приглашенные)

Повестка дня

1._____________________________________________________

2._____________________________________________________

3._____________________________________________________ (и т. д.)

По первому вопросу выступили: __________________________________________

Решение: _____________________________________________________

Голосование: «за» —  ___ чел.; «против» — ___ чел.; «воздержались» — ___ чел.

По второму вопросу выступили: _________________________________________

Решение: _____________________________________________________

Голосование: «за» —  ___ чел.; «против» — ___ чел.; «воздержались» — ___ чел.

По третьему вопросу выступили: __________________________________________

Решение: _____________________________________________________

Голосование: «за» —  ___ чел.; «против» — ___ чел.; «воздержались» — ___ чел.

К протоколу прилагаются:

• списки участников собрания собственников жилья с подробной информацией о каждом из них (с указанием номеров квартир, площади жилых помещений и личной подписью каждого);
• списки членов ТСЖ или комиссий (например, ревизионной), если таковые были избраны, и т. д.

Как избежать сомнений в легитимности общего собрания собственников жилых помещений и принятого им решения?

Выбор формы управления — судьбоносное решение как для собственников, так и для ТСЖ или управляющей организации. Нередко вокруг решений общих собраний о выборе способа управления разворачивается настоящая война. Чтобы выбор собственников был признан легитимным, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Нужно тщательно проверять документы собственников. Особенно это касается доверенностей,в которых должно быть указано либо конкретное полномочие на участие в общих собраниях, либо общее — на реализацию всех правомочий собственника многоквартирного дома. Важно также сверять сроки действия паспортов и доверенностей.
2. При очном собрании необходимо постараться собрать кворум несколько больше пресловутых 50%. В этом случае из-за аннулирования голосов одного-двух участников, которые неправильно заполнили решения или принесли просроченные доверенности, не будет зависеть кворум и действительность решений, принятых собранием.
3. Хранить в указанном в протоколе месте важно как сам протокол, так и все относящиеся к нему документы:
   • подтверждающие направление собственникам уведомлений о собрании почтовые квитанции и почтовые уведомления;
   • фото доски объявлений многоквартирного дома;
   • листы регистрации собственников на собрании;
   • письменные решения собственников.

Тогда в случае, если проведенное вами собрание кто-то захочет оспорить по формальным основаниям, таковых попросту не будет.

Изменения в порядке выбора формы управления многоквартирным домом 2013 г.

5 апреля 2013 г. в Жилищный кодекс РФ были внесены интересные изменения, касающиеся управления только что построенными домами. Разумеется, в таких домах затруднительно провести общее собрание собственников: во-первых, еще не все из покупателей получили документы; во-вторых, люди друг друга не знают (многие даже не проживают в доме). Теперь по закону у жильцов будет 1–3 года, чтобы разобраться, что к чему, и определиться с формой управления.

Согласно изменениям от 5 апреля 2013 г., сданный в эксплуатацию дом должен управляться управляющей компанией, причем выбирает ее местная администрация в сжатые сроки — в течение 40 дней с момента подписания акта ввода в эксплуатацию, проведя конкурс.

Затем всех, кто получил от застройщика квартиры по передаточному акту, уведомляют о выборе администрации. Управляющая организация направляет всем гражданам, купившим жилье, договор на условиях выигранного конкурса. Все покупатели жилья в доме, вне зависимости от того, оформили ли они право собственности на квартиру, должны подписать договор с указанной в уведомлениях управляющей организацией. До подписания этого договора домом управляет застройщик или нанятая им управляющая компания.

Эта норма не ограничивает права собственников на выбор формы управления, а лишь помогает им освоиться в новом статусе хозяина квартиры и дает время оформить все документы. Если же собственники успеют провести собрание и принять решение самостоятельно до того, как администрация получит результаты конкурса, то применяться будет решение собственников. Администрацию же в этом случае необходимо оперативно уведомить о принятом гражданами решении, дабы избежать дальнейших споров с выигравшей конкурс управляющей компанией.