Аренда и найм жилья

В то же время, чтобы продлить действие аренды, не обязательно заключать новый договор, можно продлить старый, заключив дополнительное соглашение к нему. Но иногда стороны изначально допускают возможность продления действия аренды, включая в договор условие об автоматической пролонгации.

Так, если ни одна сторона за месяц до окончания срока действия договора аренды не заявит о своем желании прекратить арендные отношения, то считается, что срок договора продляется на тот же период, на который он был изначально заключен. Таким образом, подписывать доп. соглашение не нужно, а продление срока может быть бесконечным.

Автоматическая пролонгация не всегда лучший выход, особенно в тех случаях, когда аренда регистрируется как обременение права собственности. Чтобы следить за сроками, регистратор требует подавать дополнительное соглашение о продлении аренды.

Еще одним поводом для составления соглашения является досрочное расторжение договора аренды по взаимному согласию сторон. Тогда к нему еще можно сделать акт обратного приема-передачи предмета аренды.

Содержание доп. соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения

Какие условия будут включены в дополнительное соглашение к договору аренды, зависит от того, чего хотят добиться стороны. В любом случае необходимо указывать в соглашении, к какому договору оно является дополнением. Если вносятся изменения, то нужно указать новые условия и старые, которые больше не будут действовать.

Обычно пишут так: «пункт № Х излагается в следующей редакции…» или «пункт № Х считать недействительным». Если же нужно просто продлить действие договора, то указывается новый период действия арендных правоотношений.

Особой разницы в составлении дополнительного соглашения к договору аренды жилого или нежилого помещения нет. А вот если поменялось назначение помещения с жилого на нежилое или наоборот, то бывает легче составить новый договор аренды. Слишком большой может быть разница в правах и обязанностях обеих сторон.

Форма дополнительного соглашения (образец) и необходимость его регистрации

Основное правило составления дополнительного соглашения к договору аренды сводится к тому, что форма соглашения должна быть такой же, как и форма договора. Так что если договор изначально составлялся в письменной форме, то и доп. соглашение к нему оформляется письменно. Соответственно, если сам договор удостоверялся у нотариуса, то соглашение тоже нужно отнести к нотариусу, но не обязательно к тому же.

Особое внимание нужно уделить составлению дополнительного соглашения, когда арендные правоотношения подлежат государственной регистрации. Подписанное сторонами соглашение в обязательном порядке относится регистратору.

Дополнительное соглашение к договору аренды является неотъемлемой частью договора. Составляется оно в той же форме, что и договор, и регистрируется в том же порядке. При помощи соглашения стороны могут вносить изменения в действующий договор, продлять или досрочно прекращать его действие. Но подписание дополнительного соглашения возможно только тогда, когда обе стороны с ним согласны.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Где взять образец заявления для временной прописки в предоставленном помещении

Если самим гражданином, который временно прописывается в помещение, заполняется форма 1, разработанная ФМС, то конкретной формы заявления лица, предоставившего гражданину жилое помещение, в законодательстве нет. Так что пишется оно в свободной форме. Но в нем должно быть прописано:

• Название органа, в который подается заявление.
• Ф. И. О как владельца жилья, так и гражданина, который регистрируется в помещении, и их паспортные данные.
• Отображение факта, что гражданин действительно проживает в квартире с согласия владельца.

Само заявление составляется от имени владельца жилья.

Когда во время приема документов для получения временной прописки требуют договор, подтверждающий сдачу помещения в наём, в том числе и социальный, и тут же хотят увидеть заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, то это незаконно. По идее, это взаимоисключающие бумаги. Так что можно подавать только один из документов, в зависимости от ситуации.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Заключая договор, нужно понимать, какой вид правоотношений выбрать.

Хотя разница в этих договорах не видна на первый взгляд и состоит, казалось бы, в мелочах, но именно эти мелочи и могут сыграть в итоге злую шутку со сторонами соглашения, отменив те договоренности, которые были достигнуты. Например, если не указать срок действия в договоре найма жилого помещения, будет считаться, что он заключен на пять лет, а вот аренда в таком случае будет бессрочной.

Поэтому, решив снять дачу, необходимо выяснить, какой статус имеет этот объект. В рамках дачной амнистии многие дачные дома были переквалифицированы в жилые. Если этого еще не произошло, то можно воспользоваться отсылкой ст. 673 ГК РФ к жилищному законодательству, в рамках которого определяется, является ли помещение жилым.

Дачный домик, который можно считать жилым, снимается по договору найма жилого помещения, где нужно упомянуть, что вместе с домиком в пользование нанимателя передается и земельный участок. Но если арендатором выступает коммерческая структура, тогда применяется обычный договор аренды.

Существенные условия договора найма частного дома с земельным участком

Первое, что нужно закрепить в договоре, — объект сделки. У жилого дома есть адрес, его и используют для индивидуализации объекта. Кроме того, описывают технические характеристики здания: количество этажей, площадь. Так как вместе с домом в аренду переходит земельный участок, то указывается его кадастровый номер.

Из договора должно быть видно, что арендодатель является собственником сдаваемого имущества. В тексте должны присутствовать реквизиты правоустанавливающих документов на дом и землю.

Важно! Если дом построен на арендованном земельном участке, то в условиях договора должен быть пункт, разрешающий передачу прав на землю без согласия собственника. Иначе придется получать такое согласие.

В договоре также необходимо указать срок его заключения. Это нужно для выполнения требования о государственной регистрации. При заключении договора найма жилого помещения на срок больше года придется регистрировать обременение на недвижимость.

Стороны должны согласовать размер арендной платы и порядок ее внесения. Это нужно прежде всего именно участникам сделки. Если занизить арендную плату в договоре, то можно лишить себя оснований для получения полной суммы — устные договоренности в суде не рассматриваются.

Форма договора аренды дома

Договор заключается только в письменной форме. Причем не важно, наём это или аренда.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме вне зависимости от срока. Договор аренды здания или сооружения, в котором к тому же фигурирует земельный участок, тоже требует письменной формы.

Стороны должны подписать единый документ. Но к нему могут быть сделаны приложения. Например, перечень имущества, находящегося в домике, может быть неуместен в тексте договора, поэтому он прилагается отдельно.

Фактическую передачу домика закрепляют в акте приема-передачи, в нём же стороны могут зафиксировать состояние домика и прилегающей территории, пометить все поломки, которые были обнаружены во время осмотра.

Если стороны всё же решили заключить договор на срок более одного года, тогда им необходимо обратиться к регистратору. В случае с договором найма регистрируется обременение, а в арендных отношениях — сам договор. Вступает в силу договор только после выполнения условия о госрегистрации.

Особенности договора аренды дома с последующим выкупом

Стороны могут договориться, что по истечении аренды у арендатора будет возможность его выкупить. Такая договоренность может возникнуть с самого начала и быть внесена в договор, либо стороны примут решение уже в течение периода сдачи домика — тогда им необходимо будет подписать дополнительное соглашение.

При появлении условия о выкупе к такому договору применяются еще и нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости. А значит, в тексте обязательно должно присутствовать условие о цене недвижимого имущества. Также в нём указывается, будут ли засчитаны в выкупную цену арендные платежи, а если нет, то когда может быть внесена полная сумма.

После того как недвижимость поменяет собственника, обязательно нужно посетить регистратора, чтобы внести сведения о переходе права собственности в государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регистрация самого договора аренды с правом выкупа происходит по стандартным правилам регистрации договоров аренды недвижимости. 

Где можно скачать образец договора аренды дома с земельным участком

На многих сайтах в интернете, посвященных юридической тематике, размещены разнообразные образцы договора аренды дома. Чтобы найти подходящий, нужно следовать простым правилам:

• Смотреть на дату размещения текста. Законодательство в сфере недвижимости периодически меняется, и старые публикации могут содержать уже недействительные условия.
• Сопоставлять название договора с его сутью. В судебной практике при рассмотрении спорных вопросов, вытекающих из договора, принято выявлять нормы, которые нужно применить, по сути отношений, а не из их названия.

Нужно понимать, что публикуются типовые договоры. А каждая новая ситуация требует индивидуального подхода, поэтому, возможно, придется видоизменить отдельные пункты. В связи с чем есть смысл просмотреть сразу несколько вариантов, чтобы составить выборку понравившихся условий. Главное условие — чтобы не было противоречий и были включены все существенные условия, без которых договор будет считаться незаключенным.

Образец договора аренды жилого дома заполняется и подписывается сторонами с учетом норм действующего законодательства. Вместе с домом сдается и земельный участок или та его часть, которая необходима для нормального использования жилья.

Основным условием для составления хорошего договора является баланс, когда достигается нужная конкретизация договоренностей, но при этом исключаются мелкие требования, вносящие в текст двусмысленность или противоречия.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нём может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.

Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.

Улучшения же, которые невозможно устранить, не причинив вреда имуществу, — это неотделимые улучшения арендованного имущества. Другими словами, в соответствии с законодательством (ст. 623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества — это те, которые нельзя убрать без ущерба полезным качествам и свойствам основного объекта, переданного по договору аренды.

Для наглядности можно привести несколько примеров.

1. Например, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом. В период действия договора аренды тот достроил веранду к данному дому, произведя таким образом неотделимые улучшения арендованного имущества.
2. Арендатор принял в пользование земельный участок, выделенный для садово-огороднической деятельности. В период использования участка арендатором были посажены плодовые деревья. После окончания срока аренды они станут собственностью арендодателя.
3. По договору аренды был передан автомобиль. Арендатор, получив согласие арендодателя, покрасил его. В данном случае покраска авто также будет считаться неотделимым улучшением.
4. Замена труб, системы вентиляции, батарей центрального отопления, электропроводки, оконных и дверных проемов, осуществление работ по перепланировке сданного в аренду помещения и т. п. — все это неотделимые улучшения арендованного имущества, которые после окончания срока действия договора станут собственностью владельца.

Необходима ли компенсация?

Наиболее важным аспектом при рассмотрении вопроса о неотделимых улучшениях арендованного имущества является вопрос компенсации затрат на эти самые улучшения. Данная проблема достаточно четко регламентирована ст. 623 ГК РФ, согласно которой неотделимые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были произведены с согласия арендодателя.

Если же арендатор произвел улучшения самостоятельно, не спросив мнения арендодателя по этому поводу, то компенсация расходов возможна исключительно на усмотрение собственника имущества.

Таким образом, основным условием для компенсации расходов на осуществление неотделимых улучшений является осведомленность арендатора о произведении таких улучшений. При этом открытым остается вопрос о том, как доказать такую осведомленность. Тут может быть несколько вариантов:

1. Свидетельские показания. В такой ситуации они будут являться достаточным доказательством существования договоренности между арендатором и арендодателем. Свидетели могут подтвердить не только разговор, состоявшийся между сторонами, но и факт совместного производства этих улучшений.
2. Фото- и видеодоказательства. Трудно предположить, как можно заснять на камеру договоренность между сторонами, но если это удалось, то такой материал также может быть использован в качестве доказательственной базы.
3. Заключение письменного соглашения. Этот вариант прост, надежен и проверен временем. Если вы решили произвести улучшения, например в арендуемой квартире, то прежде всего составьте простое дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажите объем запланированных улучшений, а также сумму, в которую вы их оцениваете. Такое соглашение является абсолютной гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги.
4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Здесь речь идет о том, что арендатор либо производит улучшения за счет арендодателя (например, ремонт произведенный на его денежные средства), либо уменьшает размер арендного платежа на сумму понесенных на улучшение расходов. Например, вы приобретаете строительные материалы на 10 тысяч рублей и соразмерно уменьшаете арендную плату. При этом важно, чтобы арендодатель зачел эти затраты в счет арендного платежа. Это может оформляться любым способом, который используется именно в вашем случае. Например, вы приобрели стройматериалы, договорившись, что на эту сумму снизите месячный платеж. При этом у вас имеется приложение к договору в виде графика внесения арендных платежей, в котором стороны ежемесячно указывают сумму, передаваемую в счет уплаты стоимости аренды, и проставляют свои личные подписи, подтверждающие передачу-получение денежных средств. В этом случае сумма месячного платежа может быть разбита на 2 части, одна из которых фактически передается путем приобретения материалов, а другая, превышающая стоимость материалов, выплачивается денежной суммой. Если передача средств оформляется распиской, то следует указать, каким образом был произведен платеж. Это необходимо для того, чтобы арендодатель в дальнейшем не мог затребовать погашения просроченной арендной платы и выставить неустойку.

Кстати, необходимо отметить и такой вариант, как осуществление любых улучшений на основании заключенного договора аренды. Разумеется, сталкиваться с этим приходится не очень часто, однако все равно подобное возможно: уже при заключении договора аренды может быть предусмотрено право арендатора производить любые улучшения без получения дополнительного разрешения от арендодателя. В таком случае договором должен быть предусмотрен и порядок возмещения затрат арендодателем (либо оформлена договоренность сторон о том, что такие расходы арендатора не подлежат компенсации). Если затраты предполагается компенсировать, то указывается, в какой срок и каким образом (наличным/безналичным способом, в счет арендного платежа или иным, не запрещенным законом методом).

Заключение

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что речь о возможности производить неотделимые улучшения должна идти еще на этапе согласования договора аренды. Если же договор уже имеется и необходимость произвести улучшения появилась после его заключения, то необходимо согласовывать такие работы и приходить к общему мнению о необходимости их проведения, стоимости и порядке оплаты (в том числе и о том, кто понесет бремя расходов на реализацию проектов). Опять-таки, если улучшения произведены, а соглашения достигнуто не было, то остается только договариваться мирным путем о компенсации затрат. Если же арендодатель откажется компенсировать такие расходы, то закон встает на его сторону и прямо закрепляет его право на отказ в возмещении затрат.

Важно помнить, что к категории неотделимых улучшений не следует относить работы по капитальному ремонту переданного имущества. По закону расходы на них, если договором не предусмотрено иное, несет арендодатель.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Договор аренды жилья — скачать бесплатно или обратиться к юристу?

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идёт о сделке 2 граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше всё-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

• есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
• договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
• размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья?

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключённым. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

• о личности арендодателя и арендатора;
• предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
• размере арендной платы (в принципе, её можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
3. Размер арендной платы.
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность сторон.
6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет.
7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберём теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

• договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
• договор коммерческого найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами.

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору коммерческого найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
2. Договоры, заключаемые на 1 год и больше, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жильё на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жильё

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму ещё не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счёт в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путём прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жильё только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берётся плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Что должно быть в типовом договоре аренды нежилого помещения?

Скачав образец договора аренды нежилого помещения, проверьте, содержится ли в нём следующая информация:

1. Наименования сторон. Поскольку договор аренды нежилого помещения обычно заключается между организациями (или хотя бы в качестве арендатора выступает юридическое лицо), то в договоре должны быть указаны их полные наименования (при этом желательно даже воздержаться от стандартных аббревиатур типа «ООО», «ОАО»); фамилия, имя, отчество, должность того, кто выступает от имени организации, и на основании чего он действует (директор — обычно на основании договора, руководитель филиала или представитель в городе — на основании доверенности). Впрочем, перебарщивать тоже не нужно: ИНН, ОГРН и прочие данные лучше оставить для финальной части договора.
2. Предмет договора. Нежилое помещение, которое сдаётся по договору, должно быть охарактеризовано как можно подробнее: адрес, площадь, если есть — кадастровый номер, основания, по которым арендодатель вправе сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т. д.).
3. Порядок передачи нежилого помещения. Наилучшим вариантом является передача по акту, но при необходимости можно обойтись и без него (к примеру, указав, что, подписывая договор, арендатор соглашается принять помещение в том виде, в котором оно находится, а арендодатель обязан передать помещение в срок не позднее определённого числа дней с момента передачи).
4. Обязанности сторон. В частности, должна быть четко обозначена арендная плата, а также указано, кто оплачивает коммунальные и иные платежи, занимается ремонтом и т. д.
5. Права сторон: может ли арендатор сдавать помещение полностью или частично в субаренду, как часто владелец вправе проверять состояние объекта и может ли он это делать вообще и т. д.
6. Срок действия договора. Подробнее об этом будет сказано чуть далее.
7. Порядок продления договора, если договор срочный.
8. Порядок разрешения споров.
9. Реквизиты сторон. Вот здесь надо уже указывать всё: для граждан — паспортные данные, для организаций — ИНН, ОГРН, БИК и пр. Чем подробнее, тем лучше для налоговой инспекции и бухгалтерии.

Возможен ли бессрочный договор аренды нежилого помещения?

Одним из значимых условий в договоре аренды является срок, на который он заключается. В том случае, если в договоре стороны не определились со сроком, соглашение, в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ, считается заключённым на неопределённый срок — то есть, по сути, бессрочно.

Бессрочный договор будет действовать до тех пор, пока арендатор согласен оплачивать пользование помещением. Прекратить свое действие он может только после того, как заинтересованная в этом сторона предупредит об этом вторую сторону. Применительно к помещениям срок предупреждения установлен в размере 3 месяцев.

Какой должна быть форма договора аренды нежилого помещения?

Договор аренды по закону может заключаться только в письменной форме. Допускается его подписание и в форме составление 2 документов (к примеру, при обмене факсами) — главное, чтобы имелась бумага, в которой определены условия, на которых заключается договор.

Закон не требует обязательной нотариальной заверки этого типа договора, но на случай, если в будущем ожидаются споры относительно условий договора или самого факта его заключения, можно обратиться и к нотариусу.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения

Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в госреестре.

Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше всё-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.

Насколько полезен бланк договора аренды нежилого помещения?

Договор аренды помещения не относится к числу особенно сложных или запутанных. Имея на руках соответствующий бланк и образец договора аренды нежилого помещения, составить данный документ и сдать в аренду нежилое помещение сможет любой грамотный человек.

Тем не менее, если есть хотя бы малейшие сомнения, лучше обратиться к юристу за консультацией или даже заказать составление договора именно для конкретного случая.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Проверяем образец договора аренды комнаты

Бланк договора аренды комнаты содержит только общую структуру документа. Конкретные условия разрабатываются сторонами уже самостоятельно, однако прежде чем подписывать договор, необходимо удостовериться, что в нем содержатся следующие данные:

1. Полные имена сторон договора (если одна из сторон — организация, должно быть указано ее полное наименование и организационная форма).
2. Характеристика передаваемого по договору помещения. Сдать в аренду можно лишь изолированную комнату, поэтому в договоре должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер (если есть).
3. Описание прав арендодателя. Он должен быть либо владельцем комнаты (или всей квартиры, в которой выделяется комната), либо арендовать ее — но тогда на сдачу в субаренду требуется согласие владельца.
4. Срок договора аренды и порядок его продления или отказа от продления.
5. Размер арендной платы и других платежей за пользование комнатой.
6. Перечень прав и обязанностей сторон по договору.
7. Описание порядка передачи комнаты арендатору, а также способов проверки качества комнаты. Это необходимо, чтобы избежать в будущем споров о возможных скрытых дефектах, мешающих арендатору пользоваться комнатой.

Срок действия договора аренды комнаты

Закон не препятствует тому, чтобы договоры аренды помещений заключались на любой срок. Более того, если в тексте договора нет прямого указания на то, на какой срок он заключен, с точки зрения закона такой договор становится бессрочным. В этом случае для расторжения одна из сторон должна предупредить другую в срок не менее 3 месяцев до даты ожидаемого прекращения действия договора.

Однако, как уже было сказано, договора на срок свыше года подлежат госрегистрации. Поэтому в том случае, когда нежелательно лишний раз обращаться в Росреестр, лучше заключать договор на срок не более 11 месяцев (так удобнее отсчитывать сроки), а затем с помощью дополнительных соглашений продлевать его нужное число раз.

Что следует помнить сторонам договора

Поскольку по договору аренды в основном сдаются жилые комнаты, то для него будет действовать ряд специфических условий, на которые следует обратить особое внимание:

1. Для жилых помещений возможно заключение договора не только с нанимателем, но и с проживающими с ним людьми. В этом случае они становятся сонанимателями. Согласия основного нанимателя на заключение договора сонайма не требуется.
2. Если арендатор (наниматель) пожелает вселить в комнату кого-то еще, то сторонам следует следить за тем, чтобы на одного человека приходилась жилая площадь не меньше нормы, установленной в данном городе. Правило это не действует лишь в том случае, если наниматель хочет подселить к себе несовершеннолетних детей.
3. Ответственность сторон должна указываться в самом договоре. В противном случае в случае нарушения взыскать удастся лишь проценты за задержку арендной платы, и то — исключительно в размере ставки рефинансирования Центробанка (а она не слишком велика). Сверх нее можно добиться оплаты лишь реально нанесенного ущерба, если он был причинен другой стороной.

Можно ли составить договор аренды самому?

Если вам срочно потребовался договор, вы можете сделать его и сами, т. к. составление этого документа обычно не требует глубоких юридических познаний. Ознакомившись с несколькими примерами (кстати, образец договора аренды комнаты имеется и на нашем сайте), вы достаточно быстро поймете, какую именно структуру имеет этот документ и каковы должны быть его условия. Строго говоря, большинство образцов на сайтах в Интернете очень похожи, поскольку и владельцы сайтов копируют тексты друг у друга, и юристы склонны к типовым решениям.

Однако если у вас есть хоть малейшие сомнения в контрагенте и условиях договора, то лучше будет обратиться за консультацией или же заказать договор применительно именно к вашему случаю. Ведь если возникнут проблемы, требующие судебного решения, неточность в формулировках может изрядно затянуть процесс.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку. В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом. Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.

Разница между задатком и авансом существенна. И хотя и тот, и другой применяются в похожих ситуациях, но выполняют разные функции. Различны будут и последствия для виновника, нарушившего договоренность.

Последствия отказа от сделки в случае аванса и задатка

Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки.

Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.

Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.

Оформление договора аванса

Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:

• О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
• О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
• О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
• Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.

Кроме того, в договоре аванса указывается срок, когда должна быть совершена сделка купли-продажи, фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также можно включить и дополнения, согласованные обеими сторонами. Завершается оформление договора аванса проставлением подписей сторон.

В случаях, когда сделку ведет риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор аванса, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.

На что обратить внимание

При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.

Еще лучше уже на этапе внесения аванса самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Во время такой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, ищутся юридические факты, опираясь на которые можно признать сделку недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть признан недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его пройти обследование у соответствующего врача.

Нужно также узнать, не состоит ли продавец в браке, отметка о котором отсутствует в паспорте: согласие супруга на продажу квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Обязательно нужно включить в договор аванса пункт, согласно которому при выявлении обстоятельств, мешающих покупателю в полной мере быть собственником новоприобретенной квартиры, аванс должен быть возвращен в полном объеме в указанный покупателем срок.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

К положительным качествам таких правовых отношений можно отнести широкий круг возможностей нанимателя, связанных с распоряжением полученным жилищем. Среди таких возможностей можно выделить:

1. Право на обмен полученной недвижимости на другую, переданную по соглашению соцнайма из аналогичного резервного фонда.
2. Возможность сдачи квартиры в поднаем других лицам.
3. Использование жилища в соответствии с его функционалом (возможностями) вместе с родными.
4. Право вселения других жильцов на срок до полугода.
5. Возможность по своему желанию сменить квартиросъемщика, указанного в договоре. Примером могут служить случаи отказа квартиросъемщика от продолжения арендных отношений, при котором его полномочия могут переходить к другим лицам, проживающим в квартире. Аналогичное положение вещей предусмотрено и при смерти квартиросъемщика.
6. Право приватизации объекта недвижимости.
7. Не ограниченный соглашением срок пользования жилищем.

Структура и необходимые условия договора соцнайма жилого помещения

Постановлением Правительства РФ № 315 от 21.05.2005 установлена типовая форма, которую можно использовать при составлении договора социального найма, вписывая в свободные графы необходимые данные. Данный правовой акт закрепляет следующую структуру соглашения сторон о соцнайме жилья:

1. Сначала указываются:
   • наименование населенного пункта, в котором был составлен документ;
   • дата его подписания;
   • наименования и правовой статус участников.
2. Далее идет раздел, определяющий предмет соглашения. Предметом следует считать недвижимое имущество, расположенное по конкретному адресу и имеющее определенные характеристики (площадь, количество комнат). Типовая форма регламентирует и указание в договоре перечня тех коммунальных услуг, которые предполагается предоставлять жильцам.
3. Затем следует описание состояния, в котором находятся основные системы помещения (вентиляционные, сантехнические и другие, нашедшие отражение в техническом паспорте объекта недвижимости).
4. Следующий раздел соглашения определяет лиц, которые будут использовать имущество для проживания, с уточнением их степени родства с квартиросъемщиком (дочь, сын, супруг, отец и т. п.).
5. Далее определяются права и обязанности участников сделки (т. к. это пункт довольно объемный, о нем расскажем чуть далее).
6. затем указывается срок действия документа и описывается порядок его расторжения (об этом также поговорим чуть далее).
7. Завершается составленный документ описанием заключительных положений. Здесь указываются способы разрешения спорных ситуаций (чаще всего ограничиваются общей фразой «рассмотрение спорных ситуаций происходит в порядке, определенном действующим законодательством») и сведения о количестве экземпляров заключаемого договора (обычно составляется по 1 договору для каждого участника сделки).

Примечание: все перечисленные пункты касаются лишь общего построения договора, закрепленного постановлением Правительства РФ № 315. Это означает, что описанная форма может дополняться любыми условиями, не противоречащими действующим правовым актам и отражающим желания сторон соглашения.

Права и обязанности сторон договора

Жилец обязан:

• принять объект недвижимости в период, установленный соглашением;
• подписать акт приема;
• содержать недвижимость в чистоте и исправном состоянии, в том числе путем проведения требуемых и неотложных ремонтных работ;
• оплачивать жилье, предоставленное по найму;
• получать согласие владельца помещения на осуществление любых его изменений;
• выехать из занимаемого объекта недвижимости при прекращении отношений, передав имущество в нормальном состоянии (но с учетом его износа);

Собственник недвижимости должен:

• передать объект в оговоренный срок;
• проследить, чтоб на момент передачи жилья все имеющиеся коммуникации были в исправном состоянии;
• осуществлять действия по проведению капремонта строений;
• информировать квартиросъемщиков о грядущем увеличении размера оплаты;
• контролировать процесс оказания закрепленных договором услуг по коммунальному обслуживанию и их качество;
• принять недвижимость после расторжения сделки.

Что позволено квартиросъемщику:

• проживать в полученном жилье, не нарушая его функционала (назначения);
• вселять на закрепленные площади своих родных;
• регистрировать в указанном объекте недвижимости малолетних без разрешения владельца;
• получать услуги, связанные с обеспечением жизнедеятельности (водоснабжение, канализация, энергоснабжение и т. п.);
• расторгнуть документ в любое время;
• предоставлять площадь для временного проживания третьим лицам, предварительно уведомив о своем намерении собственника.

Что позволено собственнику:

• настаивать на исполнении нанимателем обязанности по выплате положенного вознаграждения;
• отказывать во временном проживании на жилой площади третьих лиц или членов семьи жильца, если при этом происходит нарушение норм площади жилища;
• посещать объект недвижимости с целью осуществления надзора за его состоянием, предварительно оповестив о визите квартиросъемщика.

Срок действия договора и порядок его расторжения

Особым пунктом договора соцнайма считаются условия прекращения отношений между участниками сделки. Здесь законодатель четко определяет их перечень, стараясь максимально защитить права всех участников. Если говорить об обоюдном желании участников отказаться от исполнения соглашения, то так прекратить их взаимоотношения можно в любой момент. То же самое можно сказать и о ситуациях, когда жилец инициирует прекращение сделки.

Собственник же жилой площади может прекратить действие соглашения, только обратившись для этого в суд, причем сделать он это может лишь в определенных случаях, закрепленных ст. 83 ЖК РФ. Согласно положениям названной нормы, право расторгнуть документ появляется у собственника в случае, если:

• проживающие лица разрушают полученное жилище или ухудшают его состояние, а также используют его в целях, отличных от проживания;
• не вносят утвержденную соглашением плату за пользование недвижимостью более 6 месяцев;
• систематически мешают нормальной жизнедеятельности соседей;
• жилая площадь стала непригодной для дальнейшего проживания.

Договор соцнайма также может расторгаться после того, как квартиросъемщик скончался, если до этого момента он проживал один.

Если говорить о том, сколько действует составленный документ, то следует сказать, что исходя по положениям ст. 60 ЖК он считается бессрочным. Наследовать арендуемое имущество не представляется возможным, но зато наследоваться может право на это имущество. Это означает, что в случае наличия у умершего нанимателя родственников, проживающих совместно с ним, собственник должен будет заключить договор с одним из этих лиц или с каждым из них.

Некоторые нюансы заключения договора соцнайма жилья

При заключении договора о найме жилой площади из фонда государства или муниципалитета следует принимать во внимание следующие моменты:

1. Все проживающие совместно с квартиросъемщиком лица должны быть указаны в положениях договора. В некоторых ситуациях, когда собственник жилья отказывается вносить в такой договор сведения о новых жильцах, возможно признание их права через судебные инстанции. При этом все граждане, на постоянной основе проживающие с квартиросъемщиком, обладают равным объемом правомочий в отношении занимаемого жилища. Важно отметить и то, что отвечают жильцы за все деяния солидарно. Солидарность в данном случае означает, что все живущие в квартире граждане отвечают по возникшим обязательствам вместе и в равном объеме.
2. Квартиросъемщик объекта недвижимости должен уведомить собственника об изменении своего положения или статуса, если это повлекло за собой утрату оснований использования жилой площади. К примеру, значительное улучшение материального состояния или приобретение на праве собственности иного жилища (например, квартиры по наследству) может считаться поводом для прекращения действия соглашения.
3. Статья 51 ЖК РФ устанавливает ряд ограничений, связанных с обменом таких жилых площадей. Имеются в виду основания, при которых арендаторы утрачивают право на обмен жилых помещений. Сюда следует отнести случаи, когда переданная жильцу площадь находится в аварийном состоянии либо владелец намерен снести жилье, провести его капремонт или реконструкцию.
4. Квартиросъемщик жилой площади может потребовать от собственника выделения ему иного помещения с меньшей площадью при условии, что по нормам указанное жилище не нарушает установленных нормативов. Примером может служить ситуация, когда семья получала жилище с учетом совместного проживания родителей и малолетних детей, а потом, когда дети выросли и разъехались, родители остались в одиночестве в большой квартире, обслуживание которой для них стало накладным.
5. Выселение с предоставленной жилой площади может происходить двумя способами: с обязанностью владельца предоставить иное жилище или без таковой. Если собственник недвижимости докажет в суде, что в конкретной ситуации имеются основания для расторжения соглашения с квартиросъемщиком в связи с неоплатой последним обязательных платежей в течение полугода, вследствие принятия решения о сносе/реконструкции объекта либо передачей здания во владение религиозным структурам, то нанимателю обязательно должно предоставляться другое жилище.

При этом важно отметить, что при несоблюдении обязанности по оплате гражданам должно предоставляться общежитие или другое жилье площадью, рассчитанной по нормативам общежитий. Во всех иных ситуациях, новая выделенная недвижимость обязана быть аналогичной той, что предоставлялась жильцам до этого.

Выселить и не выделить жилую площадь взамен представитель собственника может только по причинам, перечисленным выше в качестве условий прекращения действия соглашения о найме. Важно отметить, что судья примет решение о выселении квартирантов только при условии, что собственник объекта недвижимости предоставил жильцам время, достаточное для устранения допущенных нарушений (предоставляемый срок составляет до 1 года).

Без выделения другой жилой площади могут быть выселены граждане, лишенные в соответствии с законом родительских прав. Данное правило введено законодателем в качестве обеспечительной меры и гарантии прав малолетних, что означает возможность выселения нерадивых родителей, если совместное проживание невозможно (к примеру, если они ведут аморальный или антиобщественный образ жизни, их действия угрожают физическому или психическому здоровью ребенка и т. д.).

1. Квартиросъемщиком может выступать исключительно дееспособный гражданин. Дееспособность — это способность человека самостоятельно реализовывать свои права и нести бремя обязанностей (отсутствие психических заболеваний, независимость от наркотических и психотропных веществ или алкоголя и т. п.). Кроме того, дееспособность может быть связана с возрастом лица. Так, заключение договора возможно не ранее достижения лицом 18 лет либо, в исключительных случаях (при регистрации брака, эмансипации), с 16 лет.
2. Перечень лиц, имеющих право бесплатного временного проживания в жилище, должен быть согласован с собственником объекта, при этом максимальный срок беспрерывного проживания не может составлять более полугода. Следует при этом сказать, что бремя ответственности за поступки таких постояльцев несет уже сам квартиросъемщик, т. е. весь ущерб, причиненный указанными гражданами, будет возмещаться за его счет.
3. Если квартиросъемщик решил передать помещение в поднаем третьим лицам, условия договора поднайма устанавливаются участниками самостоятельно, независимо от положений договора соцнайма. Участники сделки сами решают, каким будет размер арендной платы и на какой срок действия заключается соглашение о поднайме. Если они такой срок не определяют, то соглашение будет действовать в течение 1 года. Однако отвечать за сохранность переданного объекта недвижимости будет наниматель по основному договору. Это значит, что если сторонние лица, которым площадь передается в рамках договора поднайма, нанесут вред помещению, то его собственник убытки будет взыскивать не с них, а с нанимателя. При этом квартиросъемщик в таком случае все же имеет право в дальнейшем взыскать уплаченную сумму с третьих лиц.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.