Всё о проблемных ситуациях с рентой

Прежде чем разобраться с расторжением данного договора, нужно определиться, что же такое вообще рента.

Необходимо знать! Статья 583 Гражданского кодекса РФ указывает нам на то, что рента является договором, по которому одна сторона передает в собственность определенную вещь, представляющую имущественную ценность (зачастую предметом ренты является жилая недвижимость), а другая сторона обязуется осуществлять периодические платежи.

Сразу уточним, что рента существенно отличается, например, от кредита. Здесь периодические платежи имеют постоянную основу, либо пожизненную. Если оплата платежей идет на постоянной основе, то договор является бессрочным и может длиться десятилетия, пока договор не будет расторжении, либо не будет осуществлен выкуп. В случае пожизненной оплаты, то такой договор заключается до того срока, пока не будет признан умершим получатель ренты. После смерти получателя рента считается исполненной.

С одной стороны, может показаться, что рентные отношения являются чуть ли не рабством – за имущество приходится платить всегда, плюс к тому данная обязанность может передаваться даже по наследству. Действительно, данный договор является несколько странным для гражданских отношений, тем не менее, ситуация не такая плохая. Договором может быть предусмотрены условия по выкупу ренты. Например, в договоре указаны положения о том, что, например, после смерти получателя может быть осуществлен выкуп ренты в определенном размере.

Если таких положений нет, то право на выкуп все равно существует. Для этого необходимо в письменной форме заранее уведомить об этом получателя. Таким образом, далеко не всегда приходится расторгать рентные отношения, иногда их можно просто исполнить.

Расторжение рентных отношений подразумевает прекращение дальнейших правоотношений. Чаще всего расторжение любой сделки в гражданском кодексе грозит возвратом к первоначальному состоянию. От этого и идет сложность в расторжении рентных отношений. Закон указывает на то, что расторгнуть договор можно путем выкупа. Но что, если стороны не смогли договориться о том самом выкупе. Чаще всего дело тогда дойдет до суда, и тут будет разрешен вопрос о том, будет ли возвращаться квартира обратно, либо будет ли осуществлен выкуп, будут ли возвращаться рентные платежи и т. д.

Чаще всего рентные платежи не возвращаются, а вопрос разрешается в ином порядке. Например, суд может обязать выплатить выкупную сумму, либо вернуть квартиру обратно рента получателю.

В каких случаях можно оспорить ренту?

Закон предусматривает для этого массу оснований, все они вытекают из того, что одна из сторон нарушает права другой. Исходя из самих правоотношений наиболее популярными случаями являются:

• 1) Получатель ренты не предоставляет обещанное имущество. Например, по договору ренты в собственность плательщику должна была перейти квартира, но этого не произошло. Таким образом, данный договор уже не будет считаться заключенным, если это все сразу обнаружиться, а если это обнаружилось позже, то плательщик ренты не обязан производить платежи, а договор должен быть расторгнут. Если платежи уже выплачивались, то теоретически даже можно отсудить эти платежи.

• 2) Плательщик ренты не выплачивает регулярные платежи, либо не оказывает обещанные услуги (содержание по иждивению и др.). Нередко происходят ситуации, когда рента выплачивалась исправно, но в один миг все изменилось. В этом случае, можно просить о расторжении договора путем выкупа ренты. По сути, если данное требование не будет выполнено, то придется обращаться в суд. Там либо вернут квартиру (меньше вероятности), либо обяжут к выплате выкупного платежа.

• 3) Плательщик стал неплатежеспособным. Тут ситуация иная, с одной стороны его должны обязать к выплате выкупного платежа, с другой стороны ему вовсе нечем платить. Здесь все остается на решение суда, и в каждой индивидуальной ситуации все может разрешиться совершенно по-разному.

• 4) Спорные ситуации появляются, когда на наследников переходит обязанность по выплате ренты. Если на этих же наследников выпадает и сама собственность, то по сути вопросов никаких нет, они просто продолжает постоянный договор ренты. А вот если представить ситуацию, когда право на собственность передается одному наследнику, а обязанность по выплате другому, тогда уже возникает спор. Чаще всего это заканчивается тем, что наследник, которому не перешло право собственности может отказаться от выплаты, а получатель ренты может подать иск на фактического собственника с просьбой о выкупном платеже, либо продолжении выплаты ренты.

Если говорить строго, то выкуп все же является видом расторжение сделки, а не ее оспаривание. Таким образом, об оспаривании заходит вопрос, когда одна из сторон заведомо нарушает права противоположной стороны по исполнению договорных отношений.

Например, как в первой ситуации, когда не было предоставлено имущество. Также можно оспорить условия договора, которые бы противоречили закону. В договоре могут иметься положения о том, что выкуп ренты невозможен не при каких условиях. Закон не допускает подобной ситуации, выкуп возможен всегда, только при наличии условий, указанных в законе.

Также подобная ситуация может касаться, например, выплат ниже прожиточного минимума. Закон прямо предусматривает тот факт, что платежи при расчете на один месяц не могут быть ниже прожиточного минимума. Таким образом, например, если прожиточный минимум установлен в размере 10 тысяч рублей, а рента платиться раз в квартал, то такая выплата не может быть ниже 30 тысяч рублей.

Можно ли ренту отменить без оспаривания?

Отмена ренты практически всегда имеет свои последствия, если только стороны добровольно не договорятся расторгнуть договор. Это возможно, например, в той ситуации, когда одна сторона предлагает вернут все платежи за отмену договора, а другая сторона согласна с этим. Таким образом, можно расторгнуть договор без оспаривания.

Отмена договора предполагает его расторжение и возврат в первоначальный вид. То есть получатель ренты получает обратно имущество, а плательщик обратно получает свои денежные средства. Фактически юридическими способами этого добиться практически невозможно, так как если смотреть на закон, то тот всеми способами склоняет стороны к выкупу ренты, а это не предполагает отмены самого договора. В конечном итоге, если сторонам не удается мирно урегулировать конфликт, то все в конечном итоге все равно идет в пользу оспаривания путем выкупа.

Строго говоря и вообще отменить сам договор ренты практически невозможно, так как договор уже был заключен, а значит даже при его расторжении все равно все приведет к тому, что квартира останется у плательщика ренты.

Но не забываем о тех ситуациях, когда, например, договор был заключен путем обмана. Предположим, что недееспособное лицо заключило договор ренты, не осознавая характер и последствия своих действий. В этом случае вполне можно отменить договор и вернуть обратно квартиру, если вовремя помогут опекуны недееспособного лица или близкие родственники.

В каких случаях допускается расторжение договора?

Выше мы обобщено поговорили о случаях, когда растяжение договора происходит путем оспаривания и выкупа. Также мы отметили, что спаривание предполагает возврат к первоначальному виду, а вот выкуп, наоборот, является логическим завершением выкупа. Таким образом, чаще всего расторжение как раз и отождествляется с выкупом, поэтому мы подробнее на нем и остановимся.

Итак, выкуп возможен как по инициативе плательщика, так и по инициативе получателя. В зависимости от условий она может быть выгодна одной или другой стороне, поэтому закон и предусмотрел такую возможность для двух сторон.

1. Плательщик может потребовать выкуп, если предупредит другое лицо о том, что оно собирается это сделать за 3 месяца, до того, как будет предоставлен выкуп. При этом стоит обратить внимание, что закон говорит о том, что в договоре могут быть предусмотрены условия, когда такой выкуп возможен после смерти получателя ренты, либо через 30 лет после начала выплат такой ренты. Договором могут быть предусмотрены и другие условия, главное, чтобы они касались ограничений данных в законе.
2. Получатель ренты может потребовать выкуп, когда плательщик нарушает условия договора. Такие нарушения могут быть связаны с неуплатой ренты, когда плательщик не платит уже более года. Другие нарушения тоже зачастую связаны с неуплатой, когда, например, плательщик стал неплатежеспособным, или, когда он не выполняет условия договора, касающиеся выполнения каких-либо услуг и др.

Таким образом, мы выяснили, что инициатива может поступить от любой из сторон, но из чего состоит сам выкуп? Тут закон не обязывает стороны предусматривать это в договоре, хотя на самом деле это было бы лучше для обоих сторон. Итак, если в договоре не было указана сумма выкупа, то она может исходить из годовой суммы по выплатам за последний год. Таким образом, если, например, плательщик каждый квартал предоставлял по 30 тысяч рублей, то за год собирается 120 тысяч рублей. Если же рента не касалась платежей, а заключалась, например, в фактической помощи или услугах, то в стоимость такой ренты может включаться стоимость имущества (его часть). В конечном итоге, проиграть от такой неопределенности может как плательщик ренты, если стоимость будет несколько высокой, так и получатель, когда, например, 120 тысяч рублей – это не то, что он ожидал в качестве выкупа.

Проблема указания ренты в договоре тоже может затронуть стороны, только уже, с другой стороны. Например, если в ренте указана сумма в чистом виде, например, 100 тысяч рублей. Через 20 лет выплат ренты, эти 100 тысяч рублей могут иметь совсем другой вид, например, сейчас на 100 тысяч рублей, можно купить старую поддержанную машину, а через 20 лет этого может не хватить на буханку хлеба. Поэтому лучше указывать стоимость не в виде чистой суммы, а ставить ее в зависимость от чего-либо. Например, в размере выплат за последние 5 лет, либо в размере 50 минимальных размеров оплаты труда и т. п.

Куда необходимо обратиться

В большинстве своем проблемы с договором ренты решается двумя способами: мирным и судебным. Поэтому обратиться можно либо к другой стороне, для того, чтобы мирно урегулировать процедура расторжение договора и определить все условия, либо обратиться в суд.

В первом случае у вас будет меньше бумажных проблем, достаточно расторгнуть договор и, например, предоставить выкупную сумму. Тут лучше использовать какие-либо расписки или что-то в этом вроде, чтобы избежать проблем в будущем, так как другая сторона может заявить о том, что никаких выкупных платежей она не получала и требует продолжение договора ренты. Естественно, доказать обратное будет возможным, особенно, если такая процедура проводилась через банк, тем не менее, это займет драгоценное время.

Важно знать! Если же мирно урегулировать процедуру не удается, то это уже доставит больше трудностей. Здесь придется составлять исковое заявление, идти в суд, заявлять требования, предоставлять доказательства, аргументировать свою точку зрения и т. д. Здесь в большинстве своем сложно будет справиться без адвоката или представителя, который бы занялся этим вопросом, так как в конечном итоге, суд может принять решение в пользу противоположной стороны, а вы потерпите еще большие трудности.

Иногда целесообразно обратиться в правоохранительные органы, но это в том случае, если вы имеете дело с мошенниками. Например, вы заключили договор ренты и передали квартиру в собственность, а мошенник скрылся и не предоставляет вам платежи по ренте. В этом случае, конечно, будет возможно и вернуть квартиру через суд, но так вы не изобличите преступника.

Какие документы нужно предоставить

Для того, чтобы оформление договора пожизненной ренты прошло без потерей лишнего времени, вам необходимо заранее собрать определённый пакет документов:

• Правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о государственной регистрации права и т.д.);

• Справка БТИ об оценке жилого помещения - срок действия 1 месяц с момента выдачи;

• Экспликация и поэтажный план (выдаются районным БТИ) в 2-х экземплярах или 1 оригинал и 1 копия, заверенная БТИ;

• В случае, если отчуждаемое жилое помещение было приобретено во время брака, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги), в том числе бывшего, на заключение сделки;

• В случае, если покупатель находится в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на заключение сделки;

• В случае, если продавец (один из продавцов) является несовершеннолетним (до 18 лет), то необходимо предварительное разрешение на заключение сделки из муниципалитета по месту жительства несовершеннолетнего;

• В случае, если продается доля (часть) жилого помещения необходимо представить от всех сособственников указанной жилой площади нотариально удостоверенные заявления об отказе от покупки указанной доли (части) жилого помещения - так называемый отказ от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ);

• В случае, если продается комната (часть комнаты) необходимо представить от всех сособственников указанной квартиры и комнаты нотариально удостоверенные заявления об отказе от покупки указанной комнаты (части комнаты) - ст. 42 п.6 ЖК РФ;

• Справка об отсутствии задолженностей по налогу на имущество (для имущества, перешедшего собственнику в порядке наследования или дарения) из Налоговой инспекции;

• Действительные паспорта участников сделки и ксерокопии паспортов - страница с фотографией и страница с пропиской.

Можно ли сделать все без суда?

Без суда можно достичь положительного результата только при мирном урегулировании вопроса. То есть когда обе стороны согласны на условия расторжения договора и не хотят обращаться в суд. В таком случае необходимо будет договориться о способе, при котором будет возможно расторжение договора.

Нельзя забывать, что здесь иногда одна из сторон может ставить заведомо невыгодные условия для противоположной стороны. Формально если другая сторона их приняла, то в принципе можно провести расторжение договора и таким образом. Но в последствии это может грозить тем, что другая сторона заявит суд и признает такие действия незаконными и нарушающими его права.

Например, стороны договорились расторгнуть договор без выкупного платежа. То есть собственность остается у плательщика ренты, и в конечном итоге все разрешилось чуть ли не безвозмездно. Если это все решалось без формальностей, то другая сторона может заявить о требовании выкупного платежа. Таким образом, заранее выгодные условия могут стать уже не такими выгодными, поэтому рекомендуется даже при разрешении вопроса без суда оставлять формальные подтверждения проведенной процедуры расторжения договора.

Важно! По всем вопросам о рентных обязательствах, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по оформлению ренты и расторжению, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.