Введение
Что такое право собственности на землю? Это право, которое позволяет распоряжаться земельными участками и ресурсами в их пределах. Это вовсе не значит, что на своем участке вы можете развернуть полноценную нефтескважину или артезианскую скважину с сильным заглублением. И вместе с тем, на своей земле вы можете заниматься своими делами, выращивать урожай, строить дом и т.п. Правомочия, которые даются с этим правом собственности следующие:
- Распоряжение.
- Использование.
- Владение.
Для регламентации тут используется не только Конституция Российской Федерации, но и несколько кодексов. Это земельный и гражданский в частности. Например, по ГК РФ урегулированы вопросы:
- Прекращения права.
- Возникновения права.
При этом, особенности этих процедур уже регулируются Земельным Кодексом России. Кроме того, основание, на котором возникает право на земельный участок, тоже представлено не в единичном экземпляре. Тут правильнее будет сказать, что право на собственность (в контексте земельного участка) может принадлежать:
- Государству.
- Муниципальному образованию.
- Частному лицу.
А само по себе основание появление права собственности может появляться посредством проведения сделок. Это не только дарение, отчуждение или мена. Это еще и приобретение земли. Или даже формирование нового участка земли. По умолчанию, вся земля принадлежит у нас государству. Но посредством выделения надела, его последующего разграничения и оформления права собственности, вы можете сделать определенный участок своим.
Кроме того, у некоторых граждан может оставаться право на бессрочное использование земли. Ключевой момент тут в том, что право остается, но не появляется вновь. Потому что право на бессрочное пользование предоставлять уже давно перестали, осталась лишь небольшая прослойка граждан, которые могут использовать это право и по сей день.
Опять-таки, пожизненное наследуемое владение у нас в России сегодня отсутствует. Если же кто-то получил такое право ранее, то он может его использовать. А вот право на использование с ограничениями (это называется сервитутом), до сих пор можно получить. Для этого нужно провести соответствующую сделку.
Кроме того, возможно и возникновение иного права пользования. В этом контексте право пользования может возникнуть посредством аренды.
Как возникает право собственности: база оснований
Начнем с оснований. Есть 3 базовых категории собственности:
- Муниципальная.
- Государственная.
- Частная.
Если мы говорим о муниципальной собственности, то источников возникновения права тут достаточно много. Во-первых, в муниципальную собственность могут передавать земельные участки из федерального кластера.
Кроме того, право муниципальной собственности может возникать и на основаниях гражданско-правового характера. Ну и разумеется, сам процесс разграничений гос. собственности на земельные участки тоже играет существенную роль. А еще тут огромную роль играет федеральное законодательство. Ну и не стоит забывать о том, что в субъектах РФ могут принимать собственные региональные законы.
Если же мы говорим о государственной собственности, то она точно так же регулируется, в контексте земельного права.
Ну а вот у частного права на землю оснований куда больше. Например, основание тут может возникнуть уже на базе приобретательной давности. А еще есть отдельный порядок приватизации участков (земельных). Приватизация это оформление земельных участков, которые ранее были в муниципальной или государственной собственности.
Если мы говорим о порядке наследования, то это еще одно из оснований. Ну и разумеется, по 218 статье Гражданского Кодекса основание может появиться на базе ДКП или какой-либо сделки по отчуждению земельного участка.
О разновидности собственности на земельные участки
По российской Конституции, вся земля может принадлежать не только государству, но и частным лицам, а также муниципальным образованиям. Тут важно обратить внимание на несколько статьей:
- 35.
- 36.
Первая статья подразумевает, что частная собственность (вернее право на неё), охраняется на уровне действующего законодательства.
А вот в случае с 36 статьей, предусматривается возможность наличия земли в частной собственности. При этом, формы собственности на землю тоже разграничиваются нормативно-правовой базой, которая изложена уже на уровне Гражданского Кодекса.
Тут стоит привести полную квалификацию права собственности на объекты:
- Муниципальные.
- Государственные.
- Частные.
Если мы говорим о муниципальной собственности, то она под управлением местных властей. Их еще называют органами самоуправления.
Если мы говорим о собственности государственного характера, то это земля под управлением государства. В частности, государственная собственность на землю распространяется вообще на всю территорию РФ. Иными словами, частный земельный участок де-факто тоже находится в государственной собственности. Ведь представители государства могут сделать и с владельцем и с землей все что угодно.
Но это де-факто. А вот де-юре государственной собственностью частные земли не являются. Как не являются аналогичные земельные участки собственностью государства, но под управлением муниципалитета. В случае с муниципалитетом, государство может управлять такими земельными участками, но в рамках ограниченного законодательного регламента. Так что тут тоже не всё так просто, как может показаться изначально.
Кроме того, по нормам российской Конституции предусмотрены еще и произвольные, или "иные" формы собственности на земельные участки. Другой вопрос в том, что на данный момент это упоминание есть только на уровне Конституции. Иными словами, на данный момент в расширенном законодательстве не предусмотрена регламентация иных форм собственности на земельные участки.
Если же мы говорим о собственности, в контексте гражданского права, то тут еще есть термин "общего права". Дело в том, что на землю может быть оформлено 2 или даже 3 свидетельства. Это долевая собственность, и она является одной из разновидностей частной. Простым примером общего права собственности является официально зарегистрированный брак. Если вы купили землю будучи в браке, то она будет считаться совместно нажитым имуществом. Следовательно, возникает общее право собственности.
Если мы говорим о статье 213 Гражданского Кодекса и существенных ограничениях, то по законодательству РФ, в собственности может быть практически любое имущество. Следовательно, и земельные участки. Однако, есть ряд исключений, по которым вы не сможете иметь какое-то определенное имущество.
О субъектах права
В данном контексте субъектом права может быть:
- Какой-то конкретный регион.
- Муниципальное образование.
- Юридическое лицо.
- Гражданин Российской Федерации.
Тут еще вопрос и в том что для иностранных граждан и юридических лиц возможности получения права собственности на землю сильно ограничены. По крайней мере, если мы говорим о нормах действующего российского законодательства. Разумеется, дело тут даже не столько в специфике российской внутренней и внешней политики. Сколько в национальной безопасности.
В частности, для иностранных граждан и компаний, условия регистрации права собственности на земельные участки внутри Российской Федерации, сильно ограничены.
Об объектах права земельной собственности
А вот этой части нашей сегодняшней публикации надо уделить особое внимание. Дело в том, что сам объект права это всегда участок земли. Гражданский Кодекс расширяет понятия и определения достаточно сильно. Давайте разберем несколько составляющих объекта права земельной собственности. И начать следует, как вы уже наверное догадались с:
- Возможностью распоряжения землей.
- Возможностью пользования землей.
В первом случае, это права, которые позволяют собственнику делать со своей землей все что угодно. В контексте распоряжения. Иными словами, собственник земельного участка может его обменять или кому-нибудь подарить. А также продать, завещать или использовать любым другим удобным для него способом. Разумеется, в рамках действующего законодательства.
Если же мы говорим о пользовании землей и наличии такой возможности, то в обязательном порядке стоит упомянуть о том, что это способность извлекать пользу из участка. Пользу можно извлекать разными способами:
- Выращивание продукции.
- Размещение сооружений и построек.
Если мы говорим о свободе пользования, то тут законодательство накладывает ряд существенных ограничений. Да, по 209 статье Гражданского Кодекса собственник может распоряжаться земельным участником по собственному усмотрению. Это в теории, а вот на практике всё сложнее. В частности, речь идет о том, что земля должна использоваться для целей, которые были установлены заранее.
Вид использования тоже описывается действующим законодательством. Следовательно, если вы допускаете нарушения, могут возникнуть серьезные проблемы. Особенно, если речь идет о том, что нарушается сразу целая группа норм.
Кроме того не стоит забывать и о том, что огромная нормативно-правовая база регламентирует процедуру использования даже частных участков земли. Так что расслабляться тут не стоит, иначе есть риск того, что могут возникнуть серьезные проблемы. Причем абсолютно разнопланового характера. Но об этом поговорим немного позже.
Понятие частной собственности на землю в России сильно откорректировано. Если законодатели первой волны ориентировались исключительно на модель США, то первичная цель в любом случае достигнута не была. Хотя бы по той причине, что мы даже не смогли создать институт частной собственности. О том, что у нас до сих пор отсутствуют такие важные вещи, как доктрина Крепости, даже и говорить не будем. Во многом, влияние социалистической системы распространяется и сегодня. С этим можно бороться, это нужно обсуждать. Но сделать пока ничего в долгосрочной перспективе скорее всего не удастся. По крайней мере, если смотреть на вещи здраво и под разными углами.
И вместе с тем, в каком-то виде право на земельную собственность у нас все-таки есть. Самое время разобраться в том, как всё это устроено. Формальную часть мы уже разобрали, осталось перейти к практической.
Покупаем землю правильно
Многие мечтают о собственном дачном участке с огородом. Или просто о собственном доме. Для того чтобы эта мечта стала реальностью, придётся покупать себе участок и строить дом. Проблема в том, что не все понимают, как устроен рынок земли. А уж попасться в ловушку мошенников тут вообще проще простого. Давайте узнаем как все это работает.
Первый этап это выбор участка. В нашем случае, нужно выбирать землю:
- Предназначенную для строительства жилья.
- Пригодную для возделывания.
Это на случай, если мы говорим о постройке собственной дачи или дома с огородом. Учтите, в кадастровом паспорте земельного участка может быть указана другая целевая категория земельного участка. Если вы этого вовремя не заметили, то приобретая участок для промышленного пользования, оформить и зарегистрировать на нем дом скорее всего не получится.
В населённых пунктах земли бывают двух категорий. Это сельскохозяйственное назначение или ИЖС. Для частного дома подойдет как раз категория ИЖС. Эта аббревиатура расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. На земле этой категории вы сможете возвести собственный дом и даже зарегистрироваться в нем.
Если же мы говорим о земельных участках сельскохозяйственного назначения, то тут все сложнее. Потому что земли сельскохозяйственного назначения предполагают несколько внутренних категорий. А значит, далеко не все земли этой категории годятся для постройки дома. Особенно, если мы говорим о специфических категориях земель сельхозназначения. Кроме того, стоит помнить о том, что всего 1 разновидность таких земель годится для:
- Построения дачи.
- Ведения подсобного хозяйства.
Это категория земель ЛПХ. Такие земли обычно располагаются в кооперативах или садовых товариществах. Это садовые земли, и у них есть своя специфика. Ведь проживать в кооперативе круглый год скорее всего не удастся. По той причине, что обустроить газ на даче практически невозможно, даже за хорошие деньги. А еще зимой в садовых кооперативах никто не чистит дороги, иногда электричество включается только для сезона. Т.е. во всё остальное время вы будете оставаться без электричества. А это создает массу дополнительных проблем.
Как осуществляется переход права собственности?
Сразу подчеркнем, речь сейчас не о том, как выдаются земельные паи. А о том, как признать право собственности на землю. Точнее, зарегистрировать земельный участок. Для приобретения участка нужно собрать следующий пакет бумаг:
- Заявление на регистрацию.
- Нотариально заверенное согласие (если режим совместной собственности).
- Квитанция подтверждающая уплату государственной пошлины.
- Приемо-передающий акт (он должен быть подписан всеми участниками сделки).
- ДКП (4 экземпляра минимум).
- Паспорт (для обеих сторон сделки).
Отдельно готовится дополнительный пакет документов. Речь о кадастровом паспорте, свидетельстве регистрации (государственной) и других документах, которые косвенно подтверждают право продавца на землю.
Порядок оформления земли достаточно прост, если вы просто покупаете ее у частника. Если вы не можете собрать все документы, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу. Он сделает всё за вас. А при желании, вы можете доверить профессиональному юристу всю сделку целиком. Ведь профессионал изучит всё досконально:
- Историю земельного участка.
- Наличие обременений.
- Целостность всех документов.
- Правоспособность продавца и т.п.
Иными словами, с профессиональным юристом вы исключаете вероятность того, что вас обманут. Потому что профессиональный юрист по земельному праву уже имеет опыт, и знает обо всех подводных камнях, которые есть как на уровне действующего законодательства, так и в других нормативно-правовых базах. А еще юрист заранее может определить "подставную" сделку и нехорошие намерения продавца. И вовремя порекомендует вам отказаться от сделки, если для этого есть все основания, и они достаточно существенные. Иными словами, профессиональный юрист защитит вас от любых проблем, с которыми есть риск столкнуться у новичка.
Процесс оплаты участка обычно осуществляется посредством банковской ячейки. Впрочем, можно передать денежные средства и в последний день проведения сделки. Тут уже все зависит от вашего желания. В частности, если вы хотите взять земельный участок в кредит, то денежные средства за вас передавать будет банк.
Заключение
А на сегодня всё. Сегодня вы узнали о том, как регулируется право собственности на землю в России. А главное, узнали о том, что такое право собственности, и как оно урегулировано на уровне отдельных нормативно-правовых актов. Надеемся, эта информация будет полезной.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Бесплатная горячая юридическая линия.