Что такое служебный наём
В Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья, к нему относится, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное. В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности. При этом руководствуются решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований. Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись. Так что, как только Вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья.
Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на тот период, пока ими осуществляется определенный вид трудовой деятельности. Именно на данный срок и будет заключаться соглашение, а после разрыва трудовых отношений, соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется.
Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.
Служебное помещение передается квартиросъемщику в соответствии с Постановлением Правительства за №42 от 26.01.2006г. В нем предлагается образец типового договора найма таких помещений. Но, образец, предложенный в данном Постановлении, носит лишь рекомендательный характер, его положениями можно руководствоваться при составлении конкретного документа о найме служебного жилья.
В реальности стороны имеют отличную возможность включить в него дополнительные пункты, непротиворечащие действующему на момент заключения законодательству.
Какие особенности нужно учитывать при совершении сделки
В любых правоотношениях, связанных с наймом жилища, в том числе, и служебного, одной из сторон будет Наймодатель, действующий лично, либо через человека, указанного в доверенности. Другая сторона сделки – это наниматель (сотрудник, работник, служащий).
При оформлении найма жилья, относящегося к служебному, роль наймодателя возлагается на государство или муниципалитет, это означает, что соглашение будет заключаться с одним из органов федерации или муниципального образования, который полномочен его представлять.
Но для того чтобы подписать документы, подтверждающие право использовать определенный объект недвижимости, нужно предъявить решение собственника, о котором уже упоминалось выше, оно и будет служить предпосылкой для закрепления отношений с гражданином.
Так, например, если рассматривать ситуацию с военнослужащими, нуждающимися в предоставлении жилища на время прохождения службы в том или ином населенном пункте из жилищных резервов федерации, то уполномоченным органом для вынесения решения о признании права на служебную квартиру и ее предоставлении, будет являться Министерство обороны.
Предмет сделки
Условию о предмете заключаемой сделки всегда уделяется особое внимание. Таковым в нашем случае признается передаваемое в пользование квартиранту жилище, с точным описанием особенностей жилья, включая количество комнат, квадратуру и его адрес.
Статьей 104 ЖК РФ регламентируется, что жильем служебного назначения может считаться только целая квартира, но никак не часть квартиры или комната в ней.
И это еще не все, закон предусматривает, что передаваемое работнику жилье обязательно соответствует нормам, прописанным в ст.15 Жилищного кодекса. Эта статья предусматривает обязательное соответствие переданных квадратных метров техническим и санитарно-эпидемиологическим и другим обязательным в нашей стране нормам и стандартам.
Владелец жилища, передаваемого в пользование работнику, должен учитывать и требование о благоустроенности помещения. Однако тут присутствует оговорка относительно того, что о степени благоустроенности жилья следует судить, исходя из специфических особенностей региона и того населенного пункта, в котором выделяется служебное жилье. Если говорить точнее, то если на большей части его территории отсутствуют, например, водопровод или канализация, то их наличие в предоставляемом жилом помещении не является обязательным условием.
Когда соответствующими органами принимается решение, а затем и оформляется договор, то в них обязательно отражается причина, являющаяся основой для предоставления сотруднику специального (служебного) жилья, таковой является специфическая трудовая деятельность. То есть указывается вид такой деятельности, это может быть служба в вооруженных силах и органах правопорядка, служба в муниципальных и госструктурах и т.п.
При заключении договора найма жилья, с тем или иным сотрудником, относящегося к категории служебного, обязательно указываются и те, кто имеет полное право проживать вместе с работником.Таковыми являются его родные: супруг(-а), дети и родители, недееспособные или ограниченно дееспособные и иные граждане, приравненные судебным решением, к статусу родственников.
Важным пунктом такого соглашения является период его действия. Тут возможны варианты: оговаривается точный период действия документа, жилище будет передано на полный срок несения службы (выполнения работы), либо на время пребывания гражданина на определенной должности.
Какие действия участников сделки допустимы
Обязательной составляющей любой совершаемой сделки является письменное закрепление допустимых действий сторон (их прав и обязанностей). Наем помещения при осуществлении трудовой деятельности не исключение. Жилищным кодексом закрепляются основной круг обязанностей и наиболее значительные из прав.
Что должен собственник квадратных метров
Владелец служебного помещения обязан осуществить передачу жилого помещения, при этом, указанная недвижимость должна быть полностью свободна от любых прав на него других граждан, жилище должно отвечать требованиям безопасности и быть оснащено коммуникациями (в том объеме, который является обычным для конкретного региона страны). В обязанности наймодателю вменяется и проведение капремонта в помещениях жилого назначения, принимать активное участие в мероприятиях, направленных на очищение и облагораживание прилегающей территории и имущества общего назначения.
На собственника возложена и обязанность по обеспечению доступа квартиранта к услугам коммунального характера, которые должны быть надлежащего качества, а в случае разрушения строения или ухудшения его состояния до уровня, угрожающего жизни и здоровью граждан, либо проведения капремонта на объекте, он должен предложить квартиросъемщику иное имущество, отвечающее установленным стандартам.
Законодатель закрепляет ряд случаев, когда жилец не утрачивает право на получение недвижимости даже после прекращения трудовых отношений с владельцем жилплощади. В этой ситуации, бывший работодатель должен предоставить такую жилплощадь.
Перечень прав владельца объекта недвижимости
Помимо перечисленных обязанностей, собственник имеет и определенные права, несоблюдение которых могут повлечь вынесение судом решения о выселении квартиросъемщика и его родных:
- Требовать от квартиросъемщика выплаты стоимости аренды и предоставленных ему услуг;
- Заявлять требования к жильцу по поводу соблюдения последним и его близкими правил общежития, оговоренных в соглашении и пр.
Какие обязанности предусмотрены для квартиранта
Когда речь заходит о том, что должен делать квартиросъемщик, то тут достаточно прочесть права собственника полученных квадратных метров. Прежде всего, жилец должен уплачивать выставленные ему счета за коммуналку и размер платы за использование имущества; далее — сохранять имущество и поддерживать его в нормальном состоянии. Также он должен использовать предоставленный объект недвижимости по его прямому назначению; не нарушая покоя соседей.
На законодательном уровне работнику вменяется в обязанность осуществление необходимых ремонтных мероприятий в выделенном имуществе, а при обнаружении неисправностей и прочих нарушений, он должен предпринять соответствующие меры к их устранению, сообщив об их наличии владельцу.
В случае проведения капремонта в здании, как и в случае прекращения действия соглашения, квартиранту надлежит освободить квартиру в указанный для этого срок. Не предпринимать никаких действий, препятствующих собственнику (наймодателю), в случае осуществления последним своих обязанностей по наблюдению за сохранностью и исправностью имущества, при условии, что такие мероприятия осуществляются в установленное время.
Права, предусмотренные для квартиросъемщика
У жильца (работника) и его родных есть ряд прав:
- Это использование имущества, в т. ч., и после смены собственника или после прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не противоречит требованию законов;
- На субсидии;
- Досрочное прекращение действия соглашения.
О досрочном прекращении сделки договора
Сделка, связанная со сдачей в наем служебного помещения, может расторгаться в установленных Жилищным кодексом случаях. Итак, статьей 83 и 101 указанного закона, идет речь о случаях, которые допускают возможность досрочного прекращения арендных отношений, по желанию одного из участников сделки.
Если инициатором выступает квартиросъемщик, то прекращение договора может произойти при смене им места проживания ввиду переезда по причинам как связанным с работой, так и не связанным.
Когда инициатором расторжения соглашения является владелец жилплощади, необходимо получение соответствующего решения судебного органа. Указанное решение может быть принято по нескольким причинам: квартиросъемщик уклоняется от выплаты установленной платы и коммуналки на протяжении полугода; жилец или его родственники, нанесли ущерб вверенной недвижимости; когда объект недвижимости используется не в соответствии с его функционалом и предназначением или если жилец нарушает интересы граждан, живущих по соседству. Собственник может прекратить сотрудничество, при непригодности жилища для дальнейшего найма, или в случае его разрушения.
При наступлении событий, влекущих за собой прекращение действия соглашения, квартиросъемщику предстоит выехать из квартиры, не позднее 3 дней, оформив нужные документы с собственником или его представителем.
В случае отказа жильца не проводить текущий ремонт, при наличии объективной необходимости проведения таких работ, ему потребуется также возместить собственнику его сметную стоимость. При отказе нанимателя добровольно освободить занимаемые квадратные метры, собственник вправе применить к нему насильственные методы выселения без предоставления другого.
В заключительных положениях документа отражается и порядок решения возникающих споров. Данное положение обычно детально не расписывается, а используется краткая формулировка о том, что все спорные моменты решаются в рамках законов, действующих на момент возникновения разногласий.
Далее соглашение скрепляется подписями участников.
Причины для отказа в совершении сделки в заключении договора
Иногда владелец недвижимости отказывается заключать письменное соглашение о найме, чаще подобное случается при смене лица, владеющего помещением. Данное обстоятельство вроде не может быть причиной для прекращения взаимоотношений сторон, но по факту – нельзя не учитывать особенностей конкретного случая.
Если со сменой собственника не произошло прерывания служебных отношений и сотрудник осуществляет свою деятельность уже при нем, то за работником сохраняется право на продолжение арендных отношений. Если новый владелец отказывается оформлять сделку в отношении служебной недвижимости, его необходимо принудить к подписанию документов посредством обращения в суд.
При составлении соглашения следует помнить
Только собственник может принимать решения об отнесении объекта недвижимости к объектам специализированного назначения. Это означает, что выделенное жилище рано или поздно может утратить свой статус служебного жилья и в дальнейшем станет возможна его аренда на условиях социального найма.
А этот вид арендных отношений отличает большая свобода действий квартиросъемщика, в т. ч., речь идет и о приватизации объекта. Следующим плюсом в данной ситуации является тот факт, что социальное соглашение заключается на неопределенный срок, более того, он не утрачивает свою юр. силу и после кончины квартиросъемщика, в случае, если он не одинок и с ним в квартире постоянно жили близкие.
Но даже когда речь идет специализированном фонде жилья, в случае расторжения трудового контракта, квартиросъемщик и члены его семьи могут попытаться сохранить права на занимаемое служебное имущество. Например, когда они подпадают под критерий:
- Малообеспеченных;
- Признаны гражданами, которым необходимо жилище, и стоящие в очереди на получение квадратных метров, либо имеют право состоять на данном учете.
Согласно п. 13 Закона от 29.12.2004г № 189-ФЗ, указанные граждане не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если служебное жилье им было предоставлено до вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 г) и по ранее действовавшему закону их выселение без предоставления другого жилья не допускалось. Ныне действующий ЖК РФ значительно сузил круг лиц, которых нельзя выселить из служебной квартиры без предоставления другого жилья (ст. 103 ЖК РФ).
Договор о социальном найме не лишает квартиросъемщиков возможности получить свое жилье по установленной очереди, несмотря на то, что они в данный момент имеют место проживания, но занимаемое помещение не соответствует нормативам по квадратуре из расчета на каждого члена семейства.
За владельцем помещения «спецназначения» закреплено право — принимать решения о его судьбе, в том числе о возможности его приватизации.
Возможность принятия ранее названного решения зависит от каждой индивидуальной ситуации, при этом учитывается финансовое положение граждан, заслуг жильца в профессиональной деятельности и пр.
Детские права
Особое внимание уделяется правам малолетних граждан. По закону квартиросъемщик имеет право на регистрацию в полученном по месту работы помещении своих родственников и приравненных к ним граждан, а также детей, даже появившихся на свет после подписания договора о найме. При этом оформленная регистрация будет постоянной и разрешения на ее проведение владельца недвижимости не требуется, арендатору достаточно подать заявление и ребенок получит прописку. Тем более что законом, при регистрации в служебном объекте недвижимости ребенка, не определена необходимая степень его родства с квартиросъемщиком.
Информация для военных
При обсуждении вопроса о выделении жилых площадей военным нужно обращаться к статье 15 ФЗ «О статусе военнослужащих». В ней говорится о том, что по прибытию в новый населенный пункт, военнослужащему и его родным обязаны предоставить квадратные метры для проживания.
Данное правило должно соблюдаться и в случаях, когда указанная семья уже имеет свою жилую площадь, но военный был отправлен на временную службу в другом городе. Служебная недвижимость, пригодная для жительства, им дается для временного проживания.
Но, вышеназванный правовой акт не дает точного понятия термина «жилье годное для временного проживания». Потому сложно определить уровень качества жилища, на который может рассчитывать военный, и если они сталкиваются с недобросовестными владельцами специализированного фонда, то привлечь таких владельцев к ответственности не представляется возможным.
Нужно обратить внимание на такой способ оформления отношений с военными, как жилищный договор, заключаемый непосредственно с военнослужащим. Этот вид соглашения упоминается в Постановлении Правительства РФ № 487 от 04.05.99г. Жилищный договор предполагает предоставление помещений жилого назначения военным из различных фондов недвижимости, все зависит от имеющихся ресурсов. При отсутствии служебных жилых помещений, военнослужащему может быть предложено жилье из частного фонда, и тогда ему будут компенсированы затраты за аренду в установленном размере (устанавливается Правительством РФ).
Нюансы жилищного договора
Жилищный договор представляется в виде несколько измененного соглашения о служебном найме. Их схожесть состоит в четко регламентированном перечне граждан, которые могут претендовать на получение квадратных метров. К нему предъявляются нормы определения площади жилища, а также требования о соответствии его государственным стандартам.
Схожим представляется и то обстоятельство, что данный договор заключается тоже на определенный период, равный несению службы в ВС РФ.
Прекращенным соглашение считается при увольнении военного в запас, при выделении ему постоянного жилища и в других случаях, определенным законодательством.
Соглашения о предоставлении жилой площади заключается с командиром воинской части, в которой проходит службу военный.
Постановление Правительства РФ № 487 от 04.05.99г. предлагает типовую форму жилищного договора. По согласованию сторон в него могут вноситься изменения и дополнения, непротиворечащие действующему законодательству.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.
Юристы и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.