Определение Гражданское дело 33aа-525/2017 Ставропольский краевой суд

Судья Гедыгушев М.И. Дело №11-4/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 16 марта 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Брянского В.Ю., Фомина М.В.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 20 октября 2016 года по административному исковому заявлению ООО Производственно-коммерческое предприятие «Ставпромкомплект» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выступление участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Ставпромкомплект» (далее ООО ПКП «Ставпромкомплект») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском (уточненным в процессе рассмотрения спора) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396, общей площадью 16661 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, д. 4А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 20 октября 2016 года исковые требования ООО ПКП «Ставпромкомплект» удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 6 991000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация города Невинномысска Ставропольского края подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Доводы апелляционной жалобы сводятся к недостоверности заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда. Указано, что объекты-аналоги подобраны в заключении судебной экспертизы некорректно, поскольку находятся в иных населенных пунктах, чем оцениваемый объект, имеют существенно отличающуюся от объекта оценки площадь, что противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1, пунктов 3, 5 раздела II ФСО № 3. Оцениваемый земельный участок в отличие от объектов-аналогов занят объектами строительства, что значительно улучшает его характеристики и рыночную стоимость. В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), что не позволяет гарантировать их абсолютную точность. Таким образом, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, допустимости, что противоречит законодательству об оценочной деятельности. Кроме того, отмечается, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 991000 рублей приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Корнилов В.В. указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование возражений указано, что доводы, приведенные в жалобе не могут быть приняты судом во внимание, в связи с тем, что перечисленные в жалобе отличия подобранных экспертом объектов-аналогов от объекта оценки были учтены им путем применения соответствующих корректировок, с учетом методических рекомендаций и утвержденный стандартов оценки. Отмечается, что обращаясь с заявлением в суд административный истец предоставил в соответствии со ст. 62 КАС РФ доказательства свидетельствующие о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на указанный период, а именно отчеты об оценке, заключения экспертизы СРО, свидетельствующие о соответствии отчета требованиям закона и стандартов оценки. Помимо этого решение суда построено на заключении судебной экспертизы, о проведении которой также ходатайствовал административный истец.

Обращается внимание на то, что заинтересованное лицо не предоставило каких-либо доказательств того, что установленная кадастровая стоимость соответствует рыночной стоимости и не является явно завышенной. Оснований, которые освобождают апеллянта от доказывания своих доводов не имеется. Позиция подателя жалобы в суде первой инстанции сводилась к простому несогласию с доводами истца, заключением экспертизы. Возражения апеллянта относительно экспертизы опровергаются самим заключением эксперта, в котором учтены все соответствующие поправки на расположение объектов аналогов, на площадь, на наличие на участке строений и т.д.

В ходе судебного заседания представитель заинтересованного лица не заявлял ходатайств о назначении по делу дополнительной экспертизы, хотя с заключением положенным судом в основу решения был знаком и не возражал относительно его доводов. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении и намеренном затягивании судебного процесса представителем заинтересованного липа и являются злоупотреблением предоставленными ему законодательством правами, что запрещено в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Указано, что административный иск подан в связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка, которым владел истец после проведения государственной кадастровой оценки на 01 января 2015 года выросла в 2,62 раза от предыдущей оценки на 01 января 2012 года. Очевидно, что рост стоимости участка в несколько раз за 3 года не соответствует действительности и данная кадастровая стоимость была определена ошибочно, в связи с ограниченным инструментарием, предоставленным оценщикам законом для ее определения методом массовой оценки. Представитель полагает, что определенная судом первой инстанции стоимость участка соответствует действительности, что проверено и подтверждено имеющимися в деле доказательствами.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания не поступило.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений не нее, выслушав представителя администрации города Невинномысска Быковой Е.С., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя ООО ПКП «Ставпромкомплект» Корнилова В.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли в Российской Федерации являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО ПКП «Ставпромкомплект» является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396, общей площадью 16661 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, д. 4А.

Земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01 января 2015 года, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». В результате кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 г. составила 21 213 951,47 рублей.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, решением которой от 22 июля 2016 года № 864 заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости отклонено. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд.

В обоснование заявленного требования общество представило в суд отчет об определении рыночной стоимости указанного объекта №КС016/04/2016 от 31 мая 2016 года, выполненного ООО «БизнесПрофиль», подтвержденный положительным экспертным заключением НП «Саморегулируемая организацией оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-230516-4-Рвот 03 июня 2016 года.

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 7883 200 рублей.

В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству общества назначена и проведена Научно-образовательным центром судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года, размер которой составил 6 991000 рублей.

Определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 12 января 2017 года назначена повторная судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года.

На основании заключения судебной экспертизы ООО «ТАИС» №5/2017-Э от 20 февраля 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 14145189 рублей.

Представитель администрации города Невинномысска Быкова Е.С. не выразила замечаний к заключению повторной экспертизы, однако просила отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка определена правильно и оснований для ее пересмотра не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества Корнилов В.В. не выразил замечаний к заключению повторной экспертизы, но просил решение суда оставить без изменения.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно отчету об оценке №КС016/04/2016 от 31 мая 2016 года, проведенного по заказу административного истца оценщиком ООО «БизнесПрофиль», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 7883 200 рублей.

03 июня 2016 года, в отношении отчета об оценке №КС016/04/2016 НП «Саморегулируемая организацией оценщиков «Экспертный совет» была проведена экспертиза, по результатам которой экспертом было дано положительное заключение № ЭП-230516-4-РВ.

24 июня 2016 г. истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения растровой стоимости, в котором просил установить в отношении земельного участка рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Комиссии от 22 июля 2016 года №864, вышеуказанное заявление истца было отклонено.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судебная коллегия, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установила, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения Комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 20 октября 2016 года – изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:396, общей площадью 16 661 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, д. 4А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 14145189 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: