Решение Гражданское дело 2-852/2017 ~ М-78/2017 Центральный районный суд г. Тольятти

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

07 февраля 2017 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Марковой Н.В.

при секретаре Казарян Р.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–852/2017 по иску Колпаковой Н.В. к Мэрии городского округа. Тольятти, ООО «УК ТРЦ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

    Колпакова Н.В. обратилась в суд с иском к Мэрии г.о. Тольятти, ООО «УК ТРЦ» о признании права собственности Мэрии г.о. Тольятти на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, степень готовности 70 %, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, <адрес> отсутствующим в части доли <данные изъяты>, признать за истцом право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, степень готовности 70 %, в виде двухкомнатной квартиры №, общей площадью 45,9 кв.м., расположенной <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указала, что между мэрией г.о. Тольятти и ООО «ЛАНТ» заключен договор о совместной деятельности № 581 от 01.10.2010 года, по условиям которого Мэрия г.о. Тольятти и ООО «ЛАНТ» обязались объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления совместной деятельности по реконструкции незавершенного строительством объекта с изменением функционального назначения, а именно: осуществление корректировки проекта незавершенного строительством объекта - главного корпуса роддома, расположенного в <адрес> г. Тольятти под комплекс, состоящий из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина и трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением, и завершения его строительства в границах земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 24 487 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, <адрес>

03.09.2012 года ООО «ЛАНТ» уступило в полном объеме права и обязанности по договору о совместной деятельности ООО «УК ТРЦ».

Согласно п. 3.2, 4.1-4.9 договора ООО «УК ТРЦ» обязался за счет собственных и привлеченных денежных средств обеспечить финансирование (привлечение) денежных средств от физических лиц и (или) юридических лиц для завершения объекта строительства и ввода его в эксплуатацию.

ООО «ЛАНТ» заключил с ООО «Финансово-строительная компания «НАШ ГОРОД» договор № 143131 от 03.06.2008 года, согласно которому ООО «ЛАНТ» организует и осуществляет строительство жилого дома и принимает в долевое участие в строительстве, результатом которого является двухкомнатная квартира №, общей площадью по проекту 45,9 кв.м., <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей.

Обязательства по внесению денежных средств по договору долевого участия в строительстве ООО «ФСК «НАШ ГОРОД» исполнены, что подтверждается справкой директора ООО «ЛАНТ».

19.03.2013 года ООО «Финансово-строительная компания «НАШ ГОРОД» уступило право требования по договору № 143131 от 03.06.2008 года Колпаковой <данные изъяты>.

До настоящего времени ответчики не исполнили свои обязательства, не завершили строительство 7-ми этажного жилого дома. До настоящего времени квартира истцу не передана по акту приема-передачи.

Строительство дома по <адрес> не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию. Указанный объект поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%.

В настоящий момент истцу стало известно, что право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Тольятти, <адрес> зарегистрировано за мэрией г.о. Тольятти.

Истец считает, что регистрация права собственности мэрией г.о. Тольятти на указанный объект незавершенного строительства в целом нарушает его права, так как им полностью исполнены условия договора- внесены денежные средства за жилое помещение, и он имеет право на долю в праве общей долевой собственности в указанном объекте.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, просит признать права собственности Мэрии г.о. Тольятти на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, степень готовности 70 %, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, <адрес> отсутствующим в части доли <данные изъяты>, признать за истцом право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер № степень готовности 70 %, в виде двухкомнатной квартиры №, общей площадью 45,9 кв.м., расположенной <адрес>

Представитель ответчика мэрии г.о. Тольятти ФИО8., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, суду представил отзыв на иск, в котором против удовлетворения иска не возражает, поскольку требования истца законны и обоснованны.

Представитель ответчика ООО «УК ТРЦ» ФИО9 действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, суду представила отзыв на иск, в котором против удовлетворения иска не возражает, поскольку требования истца законны и обоснованны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на иск суду не представил.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащие ему.

Способы защиты гражданских прав установлены статьёй 12 ГК РФ, в соответствий которой, защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 статьи 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических и может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В силу п.2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч.1 и 2 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

На основании ч.1 ст.25.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1, ч.10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Судом установлено, что 29.12.2004 года мэрией г.о. Тольятти и ООО «Трансмаш-99» был заключен договор о совместной деятельности № 581. Целью совместной деятельности было строительство многоквартирного жилого дома, в том числе с квартирами, предназначенными для маневренного фонда муниципального образования. В целях достижения названного результата необходимо было осуществить корректировку проектной документации незавершенного строительством объекта- главного корпуса роддома, расположенного на застраиваемом земельном участке в <адрес> г. Тольятти, под планируемый объект - жилой дом, и завершить его строительство.

Вкладом мэрии г.о. Тольятти в совместную деятельность явились передача незавершенного строительством объекта с проектной документацией для окончания строительства, а также получение разрешения на строительство в качестве застройщика как правообладателя земельного участка. Вкладом ООО «Трансмаш-99» было финансирование проектных работ и получение соответствующих заключений, а также окончание строительства объекта. Для выполнения своих обязательств ООО «Трансмаш-99» привлекало денежные средства третьих лиц, в числе которых были и физические лица.

В связи с тем, что ООО «Трансмаш-99» не сумело обеспечить необходимое финансирование своих обязательств, 18.02.2006 года прав и обязанности по договору о совместной деятельности № 581 от 29.12.2004 года были уступлены ООО «ЛАНТ».

Между мэрией г.о. Тольятти и ООО «ЛАНТ» заключен договор о совместной деятельности № 581/1726-дг/1 от 01.10.2010 года (новая редакция) по условиям которого мэрия г.о. Тольятти и ООО «ЛАНТ» обязались объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления совместной деятельности по реконструкции незавершенного строительством объекта с изменением функционального назначения, а именно: осуществление корректировки проекта незавершенного строительством объекта- главного корпуса роддома, расположенного в <адрес> г. Тольятти под комплекс, состоящий из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина и трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением, и завершения его строительства в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24487 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, <адрес>

Указанными договорами, заключенными с ООО «Трансмаш-99» и ООО «ЛАНТ» предусмотрено право указанных организацией заключать в рамках настоящего договора договоры с физическими лицами об участии в инвестировании строительства как сделки, по которым общество направляет собственные и привлеченные средства на осуществление корректировки проекта незавершенного строительством объекта и завершения его строительства в качестве комплекса, состоящего из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина и трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением, а физические лица принимают участие в процессе инвестирования строительства в части стоимости квартир (жилых помещений) и (или) нежилых помещений в указанном комплексе, на которые они, после завершения строительства приобретают право собственности.

Согласно п. 3.2, 4.1-4.9 договора ООО «ЛАНТ» обязалось за счет собственных средств и привлеченных денежных средств обеспечить финансирование (привлечение) денежных средств от физических лиц и (или) юридических лиц для завершения объекта строительства и ввода его в эксплуатацию.

Главой 8 договора от 01.10.2010 года предусмотрено распределение имущественных прав на результат совместной деятельности.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что результатом совместной деятельности сторон в рамках договора является завершенный строительством и введенный в эксплуатацию комплекс (состоящий из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина и трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением.

По условиям договора, для определения доли каждой из сторон договора составляется и подписывается соглашения во введенном в эксплуатацию объекте (пункт 8.4).

Конкретные характеристики квартир (жилых помещений) в объекте, передаваемых в собственность мэрии, определяются в соответствии с соглашением о распределении результатов совместной деятельности и заключаемым после ввода объектов в эксплуатацию (пункт 8.7).

В пункте 8.13 договора указано на подтверждение Обществом, что права физических лиц на квартиры будут реализованы после ввода в эксплуатацию объекта.

Согласно п.8.5 договора, в случае выхода общества (ООО «ЛАНТ») из договора до момента достижения цели настоящего договоре о совместной деятельности, а также в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обществом своих обязанностей по настоящему договору - размер вклада мэрии и размер ее доли определяется в соответствии с п.2.5 настоящего договора и обеспечивается за счет уменьшения размера доли общества.

В пункте 8.8 указано, что стороны обязуются заключить итоговое соглашение о разделе созданного объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности каждой из сторон на часть (жилые и (или) нежилые помещения) созданного объекта недвижимого имущества.

Стороны выражают взаимное понимание, что в этом случае основанием для государственной регистрации права собственности каждой стороны на часть созданного объекта недвижимого имущества, помимо документов, указанных в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктах 3, 4, 5 статьи 25, пунктах 1,3,4 статьи 25.3 Закона «О государственной регистрации», будет являться также соглашение о разделе созданного объекта недвижимого имущества.

Согласно п.8.10 договора, стороны определили, что право долевой собственности на комплекс в целом не возникает, а возникает право на конкретные квартиры (жилые помещения), нежилые помещения, выдел которых каждой из сторон производится в соответствии с условиями настоящего договора.

Сторонами в п.8.12 указано на то, что соглашение о распределении результатов совместной деятельности является документом о разделе в натуре общего имущества между сторонами.

В пункте 8.14 договора, сторонами установлено, что реализация прав физических лиц на квартиры (жилые помещения) будет осуществляться Обществом из полагающейся ему доли.

Согласно п.8.15 договора о совместной деятельности от 01.10.2010 года, основанием для государственной регистрации права физического лица, указанного в приложении №1 к настоящему договору, на оплаченную им квартиру являются: настоящий договор; соглашение между сторонами о распределении результатов совместной деятельности по настоящему договору, заключенное после ввода в эксплуатацию комплекса (состоящего из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением); договор, указанный в приложении № к настоящему договору; акт приема-передачи квартиры (жилого помещения), заключенный между физическим лицом и обществом.

Обязанность по предоставлению необходимых для регистрации прав физических лиц, указанных в приложении № 1 к настоящему договору, документов возлагается на Общество.

Судом установлено, что между ООО «ЛАНТ» и ООО «Финансово-строительная компания «НАШ ГОРОД» заключен договор о долевом участии в строительстве № 143131 от 03.06.2008 года, согласно которому ООО «ЛАНТ» организует и осуществляет строительство жилого дома и принимает в долевое участие в строительстве, результатом которого является двухкомнатная квартира №, общей площадью по проекту 45,9 кв.м., на <адрес> по цене <данные изъяты> рублей.

Обязательства по внесению денежных средств по договору долевого участия в строительстве исполнены, что подтверждается справкой директора ООО «ЛАНТ» от 19.03.2013 года.

04.09.2012 года ООО «ЛАНТ» уступило в полном объеме права и обязанности по договору о совместной деятельности ООО «УК ТРЦ».

На основании договора от 19.03.2013 года ООО «Финансово-строительная компания «НАШ ГОРОД» уступило право требования по договору № 143131 от 03.06.2008 года Колпаковой <данные изъяты>.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что в целях исполнения договора о совместной деятельности мэрией г.о. Тольятти было получено разрешение на строительство на реконструкцию незавершенного строительством роддома на комплекс состоящий из 7-ми этажного жилого дома с квартирами маневренного фонда и нежилыми помещениями, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями, магазина и трансформаторной подстанции с инженерно-техническим обеспечением, в границах земельного участка площадью 24487 кв.м.

Действие указанного разрешения на строительство продлено до 17.10.2015 года. В настоящее время разрешение на строительство не продлено.

Земельный участок, на котором размещается указанный реконструируемый объект находится в собственности муниципального образования г.о. Тольятти и имеет кадастровый номер №.

Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные дома 5-35 этажей, магазины в отдельно стоящем здании торговой площадью не более 2000 кв.м.

Указанный объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Тольятти, <адрес> на данный момент строительством не завершен. Данный объект поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%.

Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Тольятти, <адрес> зарегистрировано за мэрией г.о. Тольятти.

Строящийся дом (70% готовности) фактически построен, в том числе на денежные средства истца, который оплатил строительство однокомнатной квартиры.

Следовательно, в вышеуказанном спорном объекте незавершенного строительством, со степенью готовности - 70%, по адресу: г. Тольятти, <адрес> фактически имеются соответствующие доли, которые в настоящее время установлены с участием всех фактических дольщиков, на основании Соглашения.

При определении долей также принимали участие ответчики - мэрия и действующий на момент заключения соглашения застройщик ООО «УК ТРЦ» (соответчик).

В рамках настоящего дела, оба ответчика не оспаривают, что истец имеет право на заявленную ею долю (<данные изъяты>).

До настоящего времени квартира истцу не передана по акту приема-передачи.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект такого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача объекта застройщиком и принятие его участником строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. п. 1 и 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ, положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

Строительство дома по <адрес> не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Прежний застройщик не заключал с истцом в установленном законом порядке договора о долевом участии в строительстве.

Следовательно, в соответствии с вышеприведенными нормами закона, в настоящее время истец лишен права зарегистрировать указанный договор о долевом участии в строительстве (из-за его отсутствия) в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области, чтобы до окончания строительства и до ввода спорного объекта в эксплуатации быть уверенными, что его права не будут нарушены.

При этом, следует учесть, что право собственности на спорный объект зарегистрировано за мэрией г.о. Тольятти, и за это время сменились застройщики дома.

На основании изложенного, суд полагает, что права истца нарушены.

Таким образом, строительство жилого дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект незавершенного строительства описан, нежилые помещения в объекте индивидуально определены, истцом выполнены обязательства по договору об участии в строительстве, денежные средства истцом выплачены в полном объеме.

Между участниками долевого строительства подписано (с участием ответчиков) Соглашение о распределении долей в спорном объекте незавершенного строительства.

В рамках настоящего дела, ответчики признают исковые требования истца.

Истец выбрал способ защиты своих прав путем признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Заявленный истцом способ защиты его прав не противоречит требованиям закона.

При указанных обстоятельствах, суд полагает требования истца о признании за ним права на долю в объекте незавершенного строительства и прекращении в соответствующей части права собственности мэрии г.о. Тольятти на спорный объект недвижимого имущества, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Колпаковой Н.В. удовлетворить.

Признать право собственности мэрии г.о. Тольятти на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, степень готовности 70%, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, <адрес> отсутствующим в части доли <данные изъяты>.

Признать за Колпаковой <данные изъяты> право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, степень готовности 70%, в виде двухкомнатной квартиры №, общей площадью 45,9 кв.м., расположенной на <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд гор. Тольятти в течение месяца.

Председательствующий: