Решение Гражданское дело 2-301/2017 ~ М-190/2017 Шатурский городской суд

дело 2-301/17

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области ДД.ММ.ГГГГ

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Богатковой З.Г.

при секретаре судебного заседания Назарян А.В.,

с участием представителя ответчика по доверенности Калгиной Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шатилова ФИО15 к Носовой ФИО16 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, применении последствий недействительности,

у с т а н о в и л:

Шатилов С.В. обратился в суд с иском к ответчику Носовой О.Х. с требованиями о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, применении последствий недействительности, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины и оказании юридической помощи. Свои требования мотивировал тем, что в ДД.ММ.ГГГГ года из-за трудного материального положения и образовавшейся задолженности по коммунальным платежам обратился в офис «На проспекте Вернадского» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» с целью получения займа в размере 250 000 руб. под залог принадлежащей на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>. Переговоры по договору займа истец вёл с заместителем генерального директора Гаджиевой Э.М., предоставив все правоустанавливающие документы на квартиру. Последняя проверив документы, переговорив с директором агентства Лазыкиным М.А., предложила произвести выдачу займа своему сотруднику Носовой О.Х., которая выдвинула условие для выдачи займа - подписание договора купли-продажи квартиры, пояснив, что указанный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи квартиры между истцом и Носовой О.Х., а затем они проехали к нотариусу, где была составлена, как впоследствии выяснилось, нотариально заверенная доверенность на гражданина Кантура П.С., для сдачи договора купли-продажи на регистрацию в регистрационную палату. Ответчик убедила истца, что это обеспечительная мера, с целью возврата займа. Вернувшись в офис «На проспекте Вернадского», ответчик выдала истцу аванс в размере 50 000 руб. под расписку, заявив, что остаток займа в 200 000 руб. выдаст после регистрации договора купли–продажи. ДД.ММ.ГГГГ Носова О.Х. пригласила истца в офис, где выдала оставшуюся сумму займа 200 000 руб., потребовала написать расписку на получении 370 000 рублей, с учетом общей полученной суммы займа и оказанных якобы юридических услуг на сумму 120 000 руб. Также потребовала подписать договор коммерческого найма спорной квартиры с правом выкупа на четыре месяца, с оплатой ежемесячной аренды в размере 18 500 руб., пояснив, что договор коммерческого найма, фактически является договором займа. В договоре содержались основные условия - сумма займа 370 000 руб., как выкупная цена; процентная ставка за пользования займом – 18 500 руб. в месяц, как арендная плата; срок действия договора и условия его расторжения, с которыми истец был согласен. Для исполнения обязательств по возврату займа ответчик выдала истцу номер банковского счета, на который им были внесены три платежа по 18500 руб. ДД.ММ.ГГГГ г. истец решил погасить оставшуюся задолженность приехал в офис «На проспекте Вернадского», однако ответчик Носова О.Х. насчитала задолженность в три раза больше, сославшись на договор коммерческого найма, заявила, что спорная квартира принадлежит ей, и потребовала съехать из неё. Истец отказался выплачивать не обусловленную договором сумму займа. ДД.ММ.ГГГГ Носова О.Х. подала исковое заявление в Шатурский городской суд о признании истца прекратившим право пользования жилым помещением, в связи с переходом прав собственности на квартиру. Требования Носовой О.Х. судом были удовлетворены. Все правоустанавливающие документы, в том числе заключенные договора на спорную квартиру ответчик истцу не выдала. В ходе рассмотрении гражданского дела истцом был получен договор купли-продажи, зарегистрированный в ЕГРН, из которого достоверно было установлено, что ответчик зарегистрировала право собственности.

Считает, что при заключение договора купли-продажи был введен в заблуждение относительно правовых последствий сделки, поскольку не собирался продавать квартиру, предполагал, что оформляет договор займа. Просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку он был заключен под влиянием обмана и заблуждения. Квартира по договору купли-продажи ответчику Носовой О.Х. не передавалась, в указанном жилом помещении последняя никогда не была, ключи не получала, расходы по содержанию не несет. Намерение продать квартиру, которая является единственным жильем, истец не имел.

С учетом последующих уточнений просил признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шатиловым С.В. и Носовой О.Х. недействительным; применить к договору купли-продажи квартиры, последствия недействительности сделки, в виде прекращения права собственности Носовой О.Х. на спорную квартиру, признании права собственности за Шатиловым С.В. на квартиру, взыскать с ответчика судебные расходы по оказанию юридических услуг в размере 60 000 руб. и оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Истец Шатилов С.В. и его представитель Сибирко М.А. в судебном заседание поддержали уточненные исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить.

Представитель истца Сибирко М.А. дополнительно суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была заключена притворная сделка, то есть сделка купли-продажи спорной квартиры с целью прикрытия договора займа. В силу ст. 170 ч. 2 ГК РФ указанная сделка ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Истец не имел намерения продавать квартиру, между сторонами была достигнута договоренность о заключении договора займа, под залог квартиры. Займ истцу был необходим для погашения задолженности по уплате задолженности по коммунальным платежам, на тот период составлявший 117 000 рублей. Указанная цена квартиры в договоре купли-продажи 370 000 руб. фактически является суммой займа, так как действительная кадастровая стоимость спорной квартиры согласно справочной информации по объектам недвижимости представляемой онлайн с официального сайта Росреестра (www.rosreetr.rи) составляет 2 074 211 рублей 78 копеек. Истцом получены денежные средства в размере 370000 рублей, что подтверждается распиской и подтверждает факт получение займа под залог квартиры. После подписания договора истец получил первую часть суммы займа в размере 50000 рублей, написав расписку о получении указанных денежных средств. Копию расписки о получении денежных средств, ответчик отказалась выдавать истцу, заявив, что выдаст на всю сумму после регистрации договора. В ДД.ММ.ГГГГ г. истец получил вторую часть суммы займа в размере 200 000 руб., ответчик потребовала написать расписку на получении 370 000 рублей, разъяснив, что 250 000 руб.- это заёмные средства, а 120 000 руб. за юридические услуги и подготовку документов. Согласившись с условиями договора займа, истец написал расписку. В этот же день между истцом и ответчиком был заключен еще один договор - коммерческий краткосрочный договор найма жилого помещения с правом выкупа. Ответчик, скрывая свои мошеннические намерения, убедила истца, что договор коммерческого найма с правом выкупа является обеспечительной мерой договора займа под залог квартиры, фактически договором займа, после исполнения которого, спорная квартира истцу будет возвращена путем переоформления договора купли-продажи. Изучив договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, истец посчитал, что изложенные в нём условия соответствуют достигнутой договоренности по договору займа с обеспечительной мерой, поэтому подписал его. В договоре найма с правом выкупа были указаны: базовая цена в размере 370 000 рулей (займ который получил истец), которую одобрили и выдали истцу, (абз. «а», п.п. 1.1. договора). Получение займа в 370 000 рублей подтверждается копией расписки. Был указан срок договора - на 4 месяца до ДД.ММ.ГГГГ (п.п.11.1 Договора). Также в договоре найма указано, что истец оплачивает коммунальные услуги самостоятельно, отдельно от суммы ежемесячного платежа в размере 18 500 рублей. Как собственник квартиры, истец полагал, что обязан оплачивать коммунальные платежи, и как заёмщик по договору займа уплачивать проценты за пользование займом в размере 18 500 руб. ДД.ММ.ГГГГ, истец, имея денежные средства от продажи доли недвижимого имущества его супругой в <адрес>, приехал в офис «На проспекте Вернадского», чтобы погасить задолженность и переоформить квартиру на себя. Однако ответчик Носова О.Х. отказалась получать денежные средства в размере оставшейся задолженности, потребовала выплатить выкупную цену в три раза больше от суммы долга. Истец отказался выплачивать денежные средства в большем размере, поскольку это не соответствовало условиям договора займа. Тогда ДД.ММ.ГГГГ ответчик Носова О.Х. подала в Шатурский городской суд заявление о признании истца прекратившим право пользования жилым помещением, в связи с переходом прав собственности на квартиру. В ходе судебного разбирательства дела истец из договора купли-продажи, зарегистрированного в ЕГРН достоверно узнал, что ответчику принадлежит спорная квартира на праве собственности, в связи с чем считает, что ходатайство представителя ответчика об отказе в удовлетворении иска по основанию пропуска исковой давности неправомерно, поскольку установленный законом срок, для защиты нарушенного права не истек. Просит удовлетворить требования истца.

Представитель ответчика Калгина Е.М. в судебном заседании возражала в удовлетворении требований истца, суду пояснила, что её доверитель Носова О.Х. летом ДД.ММ.ГГГГ. решила приобрести квартиру в Подмосковье, в связи с чем разместила объявление в Интернете. Через некоторое время ей позвонили из офиса «На проспекте Вернадского» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» и предложили квартиру, расположенную по адресу: ул. Чехова, д.81, кв. 13, г. Шатура, Московская область. Носовой О.Х. в офисе, пояснили, что в данной квартире зарегистрированы и проживают истец с супругой, но этот вопрос, возможно, будет решен впоследствии. С данным обременением Носова О.Х. согласилась, поэтому ДД.ММ.ГГГГ приехала в офис, встретилась с продавцом Шатиловым С.В., проверила документы, они договорились о цене. После чего был оформлен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Носова О.Х. приобрела спорную квартиру у Шатилова С.В. за 370 000 рублей, был составлен передаточный акт, денежные средства Шатилову С.В. были переданы ДД.ММ.ГГГГ, после регистрации договора, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ, написанная и подписанная истцом. Договор купли-продажи был составлен в простой письменной форме, истец был ознакомлен с данным договором и лично его подписал. Согласно условиям вышеуказанного договора, истец должен был в течение 7 дней с момента подписания договора выписаться с квартиры, что им не было сделано. Так как Шатилову С.В. негде было проживать, последний предложил Носовой О.Х. заключить с ним договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, что и было сделано ДД.ММ.ГГГГ со сроком до ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям договора коммерческого найма, Шатилов С.В. за месяц до окончания срока действия договора коммерческого найма должен был уведомить Носову О.Х. о выкупе квартиры, что им не было сделано. Кроме того, условия договора коммерческого найма истцом не было выполнено полностью, поскольку он оплатил только за два месяца по 18 500 рублей, позвонил Носовой С.В. и сказал, что денег у него нет, платить и выселяться с квартиры не будет. Тогда Носова О.Х. ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском к истцу о прекращении права пользования жилым помещением. Данные требования судом были удовлетворены, решение вступило в законную силу апелляционным определением. Никаких договоров с третьим лицом ответчик не заключала. Договор купли-продажи был составлен без угроз и насилия, истец лично присутствовал при подписании договора. Доводы представителя истца о том, что условия договора найма соответствуют договору займа, считает безосновательными, поскольку в договоре найма указаны конкретные условия, которые совершенно отличаются от договора займа. Также просит отказать истцу в иске, поскольку им пропущен срок исковой давности. О том, что собственником квартиры является ответчик, Шатилов С.В. узнал в конце ДД.ММ.ГГГГ года, когда получил квитанции на оплату коммунальных платежей на имя Носовой О.Х. и в судебном порядке, в установленный годичный срок сделку не оспорил. Просит отказать истцу в иске.

Ответчик Носова О.Х., представитель третьего лица офис «На проспекте Вернадского» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, заявления об отложении дела в суд не поступало, в связи с чем суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле с участием представителя ответчика.

Суд, заслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, свидетеля Шатиловой Н.П., исследовав материалы дела, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно подпункту 3 пункта 2 вышеприведенной статьи, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

Из смысла пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

В силу закона указанная сделка является оспоримой, в связи с чем, лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основанию ст. 178 ГК РФ в силу статьи 56 ГПК РФ в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Из запрошенного судом регистрационного дела по договору купли-продажи спорной квартиры следует, что ДД.ММ.ГГГГ Шатилов С.В. заключил договор купли-продажи принадлежащей на праве собственности квартиры по адресу: <адрес> Носовой ФИО17.

Из пункта 7 договора следует, что на момент подписания договора в квартире зарегистрирован продавец и гражданка ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Квартира продается за 370 000 руб., которые продавец получает от покупателя в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Стороны договорились в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца возникает (п.5 Договора).

Договор считается исполненным при произведения полного расчета покупателя с продавцом, а также передачи продавцом покупателю указанной квартиры в установленный Договором срок по передаточному акту, подписанному обеими сторонами ( п.12) (л.д.61).

При этом, согласно подписанному между сторонами передаточному акту продавец передал, а покупатель принял спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ в нарушении зарегистрированной ипотеки и условий п. 5 договора купли-продажи.

Из пункта 6 указанного передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что все расчеты за переданную квартиру покупателем произведены полностью и в сроки установленные в Договоре купли продажи. Когда из расписки, представленной представителем ответчика в судебном заседании следует, что денежные средства в размере 370 000 руб. получены истцом ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60, 83).

Регистрация договора купли-продажи и перехода прав собственности в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена представителем покупателя и продавца по доверенности Кантур П.С. (л.д.62-63).

ДД.ММ.ГГГГ между Носовой О.Х. и Шатиловым С.В. заключен договор коммерческого краткосрочного найма жилого помещения с правом выкупа (л.д.10-17).

Истцом ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет ответчика произведены два платежа по 18500 руб. и ДД.ММ.ГГГГ еще один платеж (л.д. 73).

ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена оплата задолженности по коммунальным платежам и предоставленным услугам (л.д. 72,74).

Обращаясь в суд с иском о признании сделки недействительной, истец Шатилов С.В. указал, что, подписывая договор купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, он находился под влиянием заблуждения относительно природы договора, что имеет существенное значение, поскольку он имел неправильное представление о правовых последствиях договора, полагал, что подписывает документы о залоге недвижимости в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору займа денежных средств. Он не предполагал, что в результате подписания договора лишится права собственности на единственное свое жилье, намерения продать принадлежащую ему квартиру не имел, фактически по настоящее время он продолжает проживать в принадлежащей ему квартире с супругой, оплатив задолженность по коммунальным платежам. Ответчица в квартире не была, ключи ей не передавались.

Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив собранные и исследованные по делу доказательства суд приходит к выводу о том, что истец добросовестно заблуждался относительно природы сделки и ее последствий, полагая, что подписывает документы о залоге недвижимости в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору займа денежных средств, реального намерения передать в собственность ответчику единственное принадлежащее ему жилое помещение, в котором он проживает, он не имел (ст. 178 ГК РФ) в связи с чем имеются правовые основания к удовлетворению заявленного иска.

Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено, а судом в судебном заседании не добыто.

В соответствии с ч. 6 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.

В данном случае представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что фактически заключенный между сторонами договор купли-продажи прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа.

При этом, истец утверждал, что заключая договор купли-продажи не имел намерения отказаться от права собственности на принадлежащую ему квартиру, а передал ее в качестве залога по договору займа денежных средств, заключенному с ответчиком. Добросовестно исполняя условия договора, истец произвел три оплаты на банковский счет ответчика в размере 18 500 руб. и для полного погашения займа продал с супругой, имеющуюся в праве общей долевой собственности долю квартиры в <адрес>.

В ходе судебного разбирательства дела судом из пояснений истца, свидетеля, материалов регистрационного дела установлено, что предусмотренные договором купли-продажи обязательства сторонами не выполнены, передача недвижимости продавцом покупателю не произведена. Шатилов С.В. с момента заключения договора и по настоящее время проживает с супругой в квартире, несёт бремя её содержания, ключи продавцу не передавал, последняя никогда в квартире не была.

Указанные обстоятельства и показания сторон свидетельствуют о том, что договор купли-продажи был заключен сторонами с целью обеспечения возврата предоставленных Носовой О.Х. денежных средств в размере 370 000 руб. Шатилову С.В., то есть, при наличии соглашения о займе, оформление договора купли-продажи квартиры прикрывало договор залога имущества. О притворности сделки говорит и то, что спорная трехкомнатная квартира общей площадью 62,8 кв.м. продана ответчику за 370 000 рублей, что явно не соответствует ее рыночной стоимости, так как действительная кадастровая стоимость спорной квартиры согласно справочной информации по объектам недвижимости представляемой онлайн с официального сайта Росреестра (www.rosreetr.rи) составляет 2 074 211 рублей 78 копеек. Передача спорной квартиры продавцом по условиям договора купли-продажи предусматривалась после регистрации договора и снятии ипотеки. При этом из передаточного акта следует, что квартира была передана покупателю в день подписания договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) и без получения продавцом денежных средств в день подписания передаточного акта. Денежные средства получены истцом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской.

Проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, на основании вышеуказанных положений действующего законодательства и исходя из обстоятельств дела, отсутствия волеизъявления Шатилова С.В. на отчуждение принадлежащей ему квартиры и притворного характера данной сделки, прикрывающей отношения, возникшие из договора займа и залога недвижимости в обеспечение данного договора займа, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является притворной, поскольку направлена на достижение иных целей - обеспечение возврата денежных средств по договору займа, стороны договора преследовали общую цель передать имущество в качестве залога по договору займа, при формальной смене титула собственника имущества (регистрации перехода права собственности от истца к ответчику) спорное имущество из фактического владения продавца не выбывало и в действительности сделка не исполнялась, в связи с чем сделка является недействительной (ничтожной).

Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено, а судом в судебном заседании не добыто.

Следует также отметить, что недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям ст. ст. 334, 339 Гражданского кодекса РФ и ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.

Учитывая, что договор купли-продажи является притворной сделкой, а прикрываемый договор залога является недействительным, то распоряжение Носовой О.Х. спорным имуществом, как своим собственным, путем заключения краткосрочного коммерческого найма с Шатиловым С.В. противоречит требованиям закона. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит лицу, обладающему правом собственности на это имущество.

Ссылка представителя ответчика, что истцом пропущен срок исковой давности, суд считает несостоятельной, поскольку истец достоверно узнал о нарушенном праве в ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было подано исковое заявление о признании его прекратившим право пользования, и в рамках указанного гражданского дела он был ознакомлен с договором купли-продажи.

Истцом заявлено ходатайство о возмещение судебных расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины и юридических услуг. Рассматривая указанное ходатайство, суд приходит к выводу, что расходы по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению, в части юридических услуг не подлежат удовлетворению, поскольку не представлены доказательства несения указанных расходов истцом и именно с рассмотрением настоящего гражданского дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Шатилова ФИО18 к Носовой ФИО19 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, применений последствий недействительности удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Применить последствия недействительности сделки, признав за Шатиловым ФИО20 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Взыскать с Носовой О.Х. в пользу Шатилова С.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) руб.

Взыскать с Носовой О.Х. в доход бюджета Шатурского муниципального района государственную пошлину в размере 6600 (шесть тысяч шестьсот) руб.

В остальной части иска отказать.

Решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности Носовой ФИО21 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> для регистрации права собственности ФИО3 на указанную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья З.Г. Богаткова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья З.Г. Богаткова