Решение Гражданское дело 2-20/2017 (2-4802/2016;) ~ М-3556/2016 Химкинский городской суд

Дело <№ обезличен> (2-4802/2016;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2017 года г. Химки, Московская область

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи В. А. Кобызева,

при секретаре И. В. Марчевском,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Ивастрой» к Алиеву Э. Ашраф оглы об обязании устранить нарушения прав собственности, освобождении земельного участка,

по встречному исковому заявлению о признании незаконным образования земельного участка площадью 38 кв. м., признании права общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, аннулировании записи в ЕГРП в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Ивастрой» обратился в суд к Алиеву Э. Ашраф оглы с требованиями об обязании устранить нарушения права собственности, освобождении земельного участка.

В обоснование своих требований указал, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 38 кв. м., который находится в непосредственной близости с <адрес> расположенной в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>, квартал Ивакино, г. Химки, Московская область.

Истец также ссылался на акт осмотра земельного участка, составленный представителем истца и представителем УК ООО «Территория комфорта - Ивакино», в котором зафиксировано наличие имущества ответчика на земельном участке в виде пристройки-беседки деревянной с фундаментом из камня, выложенной дорожки из плитки.

Уточнив, исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 124 т. 3), истец просил обязать ответчика устранить нарушения права собственности и освободить земельный участок площадью 38 кв. м. с кадастровым номером 50:10:002042:1058, путем демонтажа части постройки - террасы площадью 3,22 кв. м. находящейся на части земельного участка с кадастровым номером 50:10:002042:1058, с приведением земельного участка в первоначальное состояние в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик Алиев Э. Ашраф оглы обратился со встречным иском о признании незаконным образования земельного участка площадью 38 кв. м., признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:10:002042:1058 под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, квартал Ивакино, г. Химки, Московская область, аннулировании записи в ЕГРП в отношении земельного участка площадью 38 кв. м.

В обоснование встречных исковых требований указал, что на основании договора участия в долевом строительстве приобрел у ООО «Ивастрой» квартиру в многоквартирном доме блокированной застройки, состоящем из нескольких трехэтажных квартир. Спорный земельный участок непосредственно примыкает к одному из выходов в его квартиру и является составной частью земельного участка под многоквартирным домом. Также указал, что спорный земельный участок при многоквартирном доме должен находиться в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, полагал при этом, что истец, будучи застройщиком, незаконно является собственником спорного земельного участка при многоквартирном доме.

Встречный истец также ссылался на то, что продавая квартиру ООО «Ивастрой» указывал на одновременную передачу приквартирного земельного участка вместе с правом собственности на квартиру, что указано в рекламных проспектах.

Истец ООО «Ивастрой» в судебное заседание явился в лице представителей по доверенности, которые исковые требования поддержали, возражали против удовлетворения встречного иска, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик Алиев Э. Ашраф оглы и его представитель по доверенности в судебное заседание явились, иск не признали, поддержали встречное исковое заявление.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора УК ООО «Территория комфорта Ивакино» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация городского округа Химки Московской области в лице представителя по доверенности поддержал первоначальные требования.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших сведений о причинах неявки в суд.

Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО «Ивастрой» и Алиевым Э. Ашраф оглы заключен договор № ДУ3-9 участия в долевом строительстве от <дата>, согласно условиям которого, застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать <адрес> участнику, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в многоквартирном доме.

На основании указанного договора ответчик является собственником квартиры площадью 158,1 кв. м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

ООО «Ивастрой» является собственником земельного участка площадью 38 кв. м с кадастровым номером 50:10:0020402:1058 с разрешенным использованием для жилищного строительства, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <№ обезличен>.

Указанный земельный участок расположен при <адрес> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, г. Химки и имеет посредственное сообщение с квартирой ответчика (Приложение <№ обезличен> заключения судебной экспертизы).

Судом установлено, что Администрацией городского округа Химки Московской области на основании договора аренды земельного участка <№ обезличен> от <дата> с учетом изменений внесенных соглашением <№ обезличен> от <дата> для целей жилищного строительства ООО «Ивастрой» предоставлялся участок 50:10:020402:511 площадью 57300 кв. м. (п.1.1. договора аренды и соглашения к нему).

Путём раздела земельного участка 50:10:020402:511 площадью 57300 кв. м. на три земельных участка на основании решения единственного участника ООО «Ивастрой» от <дата> образован земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:962 площадью 51654 кв. м. (л.д. 263).

В дальнейшем спорный земельный участок с кадастровым номером с 50:10:0020402:1058 образован на основании решения единственного участника ООО «Ивастрой» от <дата> путем раздела земельного участка 50:10:0020402:962 площадью 51654 кв. м. на 159 земельных участков (л.д. 211 т.2).

Согласно заключению экспертов многоквартирный дом непосредственно расположен на принадлежащем истцу земельном участке 50:10:002042:1060 образованном из земельного участка 50:10:002042:962.

Согласно п. 2.2. договору аренды особым условием договора является то, что арендодатель по представлению арендатора закрепляет индивидуальные земельные участки в собственность граждан, заключивших договора с арендатором на долевое строительство в застройке и приобретении построенного жилья.

Согласно п. 2.8. договору участия в долевом строительстве застройщик указывает, что осуществляет строительство многоквартирного дома, в том числе на земельном участке, которым он владеет на основании договора аренды земельного участка <№ обезличен> от <дата> с учетом всех соглашений к нему.

Проверяя доводы сторон, относительно размера и границ земельного участка под многоквартирным домом, Определением Химкинского городского суда Московской области от <дата> по делу назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная судебная экспертиза.

На разрешение перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Определить границы и размер земельного участка, необходимого для расположения многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартал Ивакино, г. Химки, Московская область с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, в соответствии предельными размерами земельного участка, нормативами проектирования и градостроительными регламентами.

1.1. Имеется ли пересечение границы земельного участка, определенного при ответе на вопрос <№ обезличен> с границами земельного участка с кадастровым номером 50:10:002042:1058 и если имеется установить смежную границу.

Согласно выводам комплексной судебной экспертизы определить границы и размер земельного участка, необходимого для расположения многоквартирного дома по адресу: <адрес>, квартал Ивакино, г. Химки, Московская область с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, не представляется возможным, ввиду того, что проект межевания территории в установленном порядке не утверждался.

Вместе с тем, из совокупного анализа исследовательской части заключения комиссии судебных экспертов, утвержденного органами местного самоуправления проекта планировки территории, заключения государственной экспертизы проекта и договора долевого участия суд усматривает, что многоквартирный дом относиться к особому типу многоквартрных домов блокированной застройки основным признаком которых является наличие квартир-блоков с общими стенами, количество которых превышает три и между ними отсутствуют проемы.

При этом суд учитывает положения ст. 49 ГрК РФ п. 2) «Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Как следует из приведенных источников, многоквартирный дом проектировался с учетом наличия приквартирных земельных участков, одним из которых является спорный земельный участок.

Так, в положительном заключении государственной экспертизы проекта <№ обезличен> указано «для каждой квартиры выделен земельный участок от 40 до 170 кв.м», «Основу структуры поселка составляют вытянутые вдоль улиц блоки, состоящие из 7-10 трехуровневых квартир, имеющих отдельные входы с улицы и выходы на индивидуальные участки со стороны тыловых фасадов».

Данный вывод также следует из графической части утвержденного органами местного самоуправления проекта планировки территории.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в пункте 2.1 Постановления N 12П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определяя статус спорного земельного участка, суд учитывает следующие положения СП и СНиП, применяемые при проектировании многоквартирных домов.

Так, согласно СП 54.13330.2011 «СниП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от <дата> N 778) а именно Приложение Б. Приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к квартире (дому), с непосредственным выходом на него.

Согласно СНиП <дата>-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», блокированный жилой дом - дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный участок, будучи приквартирным участком в многоквартирном доме особого вида не имеет самостоятельного назначения и не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота и является частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, по смыслу положения ст. 36 ЖК РФ.

Более того, спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, его площадь, как установлено экспертом находиться в пределах площади предусмотренной СНиП <дата>-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», проектом планировки территории, заключении государственной экспертизы проекта.

Учитывая, что спорный земельный участок физически не является участком, на котором непосредственно расположен многоквартирный дом или квартира, суд полагает, что данный участок, вместе с тем может существовать в гражданском обороте лишь в составе общего участка многоквартирного дома.

Особенностью приквартирного участка является смежная физическая связь с квартирой и многоквартирным домом. В тоже время, многоквартирный дом, как уже указано выше проектировался исходя в том числе вместе с приквартирными земельными участками, одним из которых является спорный земельный участок.

Применяя обозначенное толкование, суд также исходит из того, что общее имущество «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме» (п. 3 абз. 3 Постановления КС РФ от <дата>); оно предназначено «в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанным помещением» (п. 2.1, абз. 2 Постановления КС РФ от <дата>).

Сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>).

Суд также учитывает пункт 2 статьи 6 Федерального закона от <дата> N 191ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации полагает, что отсутствие проведенных мероприятий по утверждению проекта межевания застроенной территории, не могут лишить собственников помещений в многоквартирном доме их законного права на сформированный приквартирный участок, имея в виду его, что он является неотъемлемой частью земельного участка под многоквартирным домом.

Данные положения, кроме того, согласуются с положениями ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, сохранение ситуации, при которой приквартиный земельный участок принадлежит одному лицу, а квартира принадлежит иному лицу, противоречит положениям ст. 135 ГК РФ.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В своем иске встречный истец просит об аннулировании записи о правах ООО «Ивастрой», то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.

Поскольку встречный истец является собственником квартиры в многоквартирном доме, то он наделен правом оспаривать зарегистрированное право на земельный участок при многоквартирным домом.

Разрешая спор о признании образования участка незаконным, суд полагает, что данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку, образование данного участка само по себе предполагалось утвержденным Администрацией городского округа Химки Московской области проектом планировки территории.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению частично.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Ивастрой» - оставить без удовлетворения.

Встречный иск Алиева Э. Ашраф оглы - удовлетворить частично.

Признать право ООО «Ивастрой» в отношении земельного участка площадью 38 кв. м., кадастровый <№ обезличен> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствующим.

Требования о признании незаконным образования земельного участка площадью 38 кв. м., кадастровый <№ обезличен> - оставить без удовлетворения.

Признать земельный участок площадью 38 кв. м., кадастровый <№ обезличен> при <адрес> общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городской округ Химки, Московская область.

Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Ивастрой» в отношении земельного участка площадью 38 кв. м., кадастровый <№ обезличен>.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В мотивированной форме решение принято <дата>

Судья В. А. Кобызев

Дело <№ обезличен> (2-4802/2016;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

,

руководствуясь частью 1 статьи 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Судья В. А. Кобызев