Порядок узаконивания самовольной постройки
Гражданский кодекс позволяет узаконить самовольную постройку. Однако это трудоемкая процедура, для осуществления которой требуется профессиональная помощь юриста. Адвокат должен провести кропотливую работу, чтобы соблюсти большое количество законных требований.
Закон предоставляет два способа узаконить постройку, возведенную самовольно. Первый — административный, он включает проведение экспертной оценки, оформление разрешений на возведение объекта, запуск в эксплуатацию. Только все эти процедуры проводятся не в самом начале, а уже после окончания строительных работ.
Узаконивание через суд осуществляется одним из следующих способов:
- оформление собственности в общем порядке;
- то же — на основании приобретательной давности;
- противостояние иску о сносе здания, чтобы сохранить его.
Участок застройки должен принадлежать истцу либо находиться у него в бессрочном пользовании, либо — на условиях пожизненного владения с правом наследования.
Как показывает практика, арбитражные суды обычно не отказывают в удовлетворении исков о признании собственности только из-за того, что не было разрешения на застройку. Об этом свидетельствует постановление №22 пленумов ВАС РФ и ВС РФ. Однако, чтобы добиться удовлетворения иска, необходимо выполнить большое количество формальностей. Поэтому не лишней в таких делах оказывается консультация юриста.
Обстоятельства, которые нужно доказать в суде
Для легализации самовольной постройки необходимо доказать в суде 3 обстоятельства:
- Объект не угрожает жизни и здоровью людей. Суд должен получить доказательства того, что строительство велось с соблюдением правил землепользования, норм безопасности, инженерно-технических требований, с обеспечением предупреждения ЧС.
- Постройка не нарушает законные права и интересы третьих лиц (п. 3. ст. 222 ГК РФ).
- Истец пытался оформить разрешения на застройку и ввод в эксплуатацию. Суды оценивают разработку документации по проекту и наличие экспертной оценки, обращения в госорганы для получения разрешений, наличие заключений о том, что здание отвечает нормам безопасности, материалы переписки с представителями власти.
Для суда принципиально получить доказательства того, что объект соответствует всем строительным правилам. Без выполнения этого условия невозможна регистрация права собственности. В качестве доказательства принимается заключение группы независимых экспертов. При этом Градостроительный кодекс требует, чтобы у компании, проводящей экспертизу, имелся допуск к работам по разработке проектной документации, поскольку от этого этапа зависит безопасность объекта.
Для суда недостаточно заключения, основанного на зрительном осмотре здания. Строительные правила СП 13-102-2003 требуют, чтобы было проведено детальное обследование объекта при помощи специальных инструментов. Только в этом случае может быть подтверждена его безопасность для людей.
Истец имеет право выбрать, кому поручить оценку объекта. Он может заказать ее у уполномоченного государственного органа либо потребовать проведение экспертизы по назначению суда.
Иски об узаконивании здания разрешается подавать в отдельном порядке либо в качестве встречного в ответ на иск о сносе здания. Если суд вынесет акт, признающий право собственности, его будет достаточно для госрегистрации недвижимости.
Граждане, которые возводят самовольные постройки на арендованной земле, более уязвимы, чем законные владельцы. В их случаях легализовать объект гораздо сложнее. Однако грамотный юрист может добиться разрешения этого дела в пользу истца.
Судебная практика
Судебная практика показывает, что в случае, если истец предпринимал попытки добиться разрешения на застройку, но получал обоснованный отказ, в признании права собственности ему будет отказано. После публикации постановления пленумов Верховных судов № 10/22 такие отказы стали массовыми.
Если же истец начал оформление разрешения уже после завершения строительства, чтобы узаконить возведенную постройку, у него остается шанс добиться положительного решения суда. Однако попытка получить разрешение должна быть предпринята до подачи иска.
В последнее время суды все чаще встают на сторону арендаторов земель, что позволяет им защищать свои права так же, как это делают собственники: доказывая, что объект был возведен на земле соответствующего назначения, предъявляя документы о соответствии здания строительным нормам и требованиям безопасности. При удовлетворении иска арендатор не сможет оформить постройку в собственность, однако снос объекта будет отменен.
Важно! По всем вопросам по самовольным постройкам, по узакониванию самовольных построек, можно звонить по номеру 8-800-777-32-63.