Что сделать перед подписанием сделки
Для начала следует получить информацию о том, есть ли действительно залог на квартиру. Самый простой способ узнать все данные – это получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Это можно сделать через ближайшее отделение МФЦ или Росреестр. Примерно изготовление документа займет от 3 до 5 дней. Однако можно не тратить времени и проверить объект на залог в режиме онлайн. Для этого существует специальная опция на официальном сайте Росреестра.
Если квартира идеально подходит, но на нее наложен залог, то следует вступить в переговоры с банком. Не исключено, что финансовое учреждение обяжет оставшиеся кредитные обязательства погасить покупателя квартиры. Для этого следует подготовить письменное обращение, чтобы оставить себе заложенную квартиру.
Как поступать, когда хотят отобрать квартиру, которая в залоге
В первую очередь следует изучить не только пункты договора купли – продажи, но и нормы ГК РФ относительно общих положений права собственности. Так, по статье 302 у покупателя нельзя истребовать имущество назад, если он не знал о том, что продавец не имел право его отчуждать. Исключения составляют случаи, при которых имущество выбыло от его обладателя против его воли.
Дальше нужно узнать, когда на квартиру был оформлен залог. И это будет очень важно. Если даже залоговые документы были подписаны до совершения сделки, но сведения о залоге банк не внес в реестр залогов на день совершения сделки, то покупатель квартиры признается добросовестным и практика Верховного Суда говорит о том, что отобрать такую недвижимость финансовому учреждению будет чрезвычайно трудно. Тогда, скорее всего, решение суда чтобы оставить себе заложенную квартиру, будет в пользу покупателя.
Данные из реестра залогов можно получить у знакомого нотариуса перед совершением непосредственно самой сделки. Поэтому если хотят отобрать квартиру в залоге, то выписка из реестра, полученная у нотариуса, может быть весомым доказательством в пользу правоты покупателя квартиры.
С какими исками может обращаться в суд банк
Прежде всего, это признание недействительным договора купли – продажи квартиры мотивируя это тем, что была заложена недвижимость. Тогда покупателю потребуется отстаивать свою правоту с помощью упомянутой уже нами информации от нотариуса.
Кроме того, кредитор вправе обратиться в суд с обращением взыскания на заложенное имущество. Тогда владельцу квартиры придется снова доказывать то, что он является добросовестным покупателем. Поэтому в решении суда чтобы оставить себе заложенную квартиру должны быть отражены все существенные моменты.
Но с другой стороны, Конституция и жилищное законодательство гарантируют право покупателя на квартиру (особенно, если она является и единственным жильем). Наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей дает покупателю дополнительные гарантии.
Можно ли взыскать ущерб с продавца
Но допустим судебные тяжбы ни к чему не привели, и квартира переходит во владение банка. Тогда покупателю остается взыскивать ущерб с продавца, который ввел его в заблуждение по квартире. Чтобы повысить вероятность положительного исхода процесса в договоре следует прописать пункты о том, что:
- продавец гарантирует, что на момент подписания договора квартира не находится под залогом;
- в случае получения недостоверной информации продавец должен возместить покупателю все причиненные убытки.
Также если хотят отобрать квартиру в залоге, покупателю нужно попытаться решить ее судьбу путем переговоров с представителями банка. Поможет все то же обращение, чтобы оставить себе заложенную квартиру. Не исключено, что и в этом случае появятся дополнительные варианты, как оставить себе квартиру, если она в залоге.
Поэтому практика показывает, что сейчас большинство сделок по продаже заложенных квартир осуществляется в тесном сотрудничестве с представителями кредитора. Не исключено при этом, что покупателю придется заплатить дополнительные деньги с целью погашения долговых обязательств продавца.
Подведем основные итоги
Продать квартиру, находящуюся в залоге, законодательство допускает. Однако наличие такого типа обременения чревато серьезными рисками для покупателя, вплоть до изъятия жилья в судебном порядке. Поэтому желательно проверить наличие залога по квартире через действующие государственные реестры.
Сделку лучше всего совершить не только с участием нотариуса, но и представителя банка. В таком случае повысится вероятность того, что залоговую квартиру не заберут, поскольку будут оговорены все условия предстоящего отчуждения недвижимости.
Если же возник судебный спор, то к его рассмотрению лучше всего привлечь юриста. По результатам всех документов он составит грамотные возражения по исковому заявлению банка. Кроме того, специалист выберет правильную тактику ведения судебного процесса. Вполне возможно, что она может привести в конечном итоге к подписанию мирового соглашения и квартиру удастся сохранить у себя.
Важно! По всем вопросам залогового жилья, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Юристы по жилищным вопросам, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.