Итак, поговорим о первом обмане.
Если бы выбрали данную покупку, сотрудничая с надежным застройщиком, то риски и так уже есть. Может быть снято разрешение на строительство государственными органами, какие-то финансовые проблемы компании и т.д. В итоги жилье то, скорее всего, построят, но все же сильно припозднятся в этом плане. А вот, если мы сотрудничаем с какими-либо малоизвестными фирмами, вот уже можно ждать беды. Такие застройщики могут набрать денежных средств, вроде как, продав квартиры, и просто скрыться в неизвестном направлении. В итоге, ни квартир, ни денег.
С другой стороны, что маленькая компания может, и хотела бы достроить этот дом, но просто не может. Если большие компании, переживая это, все-таки достраивают, так как у них есть запасные средства с продажи уже застроенных домов. Либо если государственные органы не сотрудничают с данной фирмы, тоже может стать причиной такой проблемы. Бывает и так, что дом уже давно построен, но его не могут сдать по каким-либо правовым причинам. Например, построен не в том месте, либо жилье не соответствует экологическим стандартам.
Но в принципе нам то без разницы, честный это был застройщик или нет, проблема в том, что мы не получили свое жилье. В итоге мы потеряли деньги, и никак не может ни проживать в этом жилье, ни продать его, ни сдать в аренду. Мы вроде как бы его имеем, но ничего с ним сделать не можем.
Мы начали говорить о договоре, поэтому давайте кратко разберемся, в чем принцип работы продажи квартир. По своей сути при продаже недвижимого имущества продавец должен передать в собственность (на праве распоряжения, владения, пользования) какую-либо имущество. Так как это продажа, то покупатель в свою очередь должен получить квартиру, а так же отдать за нее денежные средства. Итак, договор недвижимости обязательно должен быть письменным. При этом составляется один документ и потом подписывается. Если он не соответствует данным критериям, то логично, что данный договор будет недействительным.
Нельзя забывать и о государственной регистрации перехода недвижимости. Именно переход, сам договор же не регистрируется. Еще очень важно, что, если стороны уже в принципе осуществили договор (передали квартиру, отдали деньги и т.д.), но еще не прошли государственную регистрацию, то данные основания не будут служить для изменения каких-либо прав третьих лиц. Например, человек сдал в аренду квартиру на год. Арендатор должен заселиться в следующем месяце, а тут собственник продал квартиру.
По идее у арендатора ничего не изменилось, бывший собственник вы выигрыше, а новый в проигрыше. Права нового собственника нарушены. Как же их восстановить? В данном случае необходимо признать договор недействительным, так как он не знал, что у данный квартиры есть какие-либо обременения в пользу сторону третьих лиц (аренда). Если бы бывший собственник уведомил бы об этом, а так же закрепили бы это в договоре, то вопросов бы не было, а так нет уведомления – нет договора. Еще одним важным критерием является предмет. В связи с ним в договоре должны указываться: само недвижимое имущество, которое подлежит отчуждению, сюда даже будут входить данные, на каком месте находится, допустим, дом, на земельном участке.
Не забываем и про цену. Цена играют важную роль не только в житейском смысле (мы должны знать, за сколько мы продаем квартиру), но и юридическом. Если цена не будет указана в договоре, то такой договор будет не считаться не заключенным, а значит продавец не получит своих денег, а покупатель квартиры.
Итак, перейдем к главным проблемам.
Обращаем внимание на ошибки в договоре, и, конечно же, просим их исправления. Например, есть предложение, где прописано, что недвижимость по адресу Солнцевая переходит в собственность такому-то лицу. Либо в договоре написано, что не Солнцевая, например, солевая недвижимость и получится, что вообще не понять, что нам переходи в руки, по факту, что ничего.
Вернемся к новостройкам. Почему-то всегда найти каких-либо виновных в том, что стройка велась на территории, где строить нельзя, поэтому не была осуществлена сдача дома. Только представьте, некоторые люди мошенничают в таких масштабах, что строят целые дома, которые в принципе строить то и нельзя было. Причем мошенничают законным путем, в принципе дом то они построили, а вот сдать только не могут.
Так же бывает, что недвижимый объект уже построен несколько лет назад, да и люди уже живут счастливо, но тут узнается, что не было разрешения на строительство данного недвижимого объекта. Такая ситуация действительно была на практике, жильцов в данном случае выселяли из своих же квартир, а дом просто непросто сносили. В итоге виноватых находить не удалось, вроде бы построили, вроде бы все было, а теперь нет, в итоге никому ничего не понятно, кроме, тех, кто действительно виноват в этом. Суд в этом случае никаких компенсаций не давал, и люди просто лишились своих денег.
Еще стоит обратить внимание на нечестность посредников.
Чтобы реализовать данное жилище застройщики нанимают субподрядчиков для оказания работ. Эти субподрядчики занимаются организационными вопросами: продажа непосредственно квартир. Работают они обычно по одинаковому принципу: заключают договоры с потенциальными собственниками, а деньги за квартиру передают застройщику, оставляя себе определенный процент. Конечно, бывает, что застройщик просто платит фиксированную плату за продажу, но это бывает реже. Так, где же обман? Обман заключается в данные субподрядчиках, которые могут продать много квартир, а деньги так и не перевести. В этом пострадали не только люди, так и еще и застройщик. Но, застройщик все-таки обычно выплывает из подобной проблемы, а вот люди нет. Дело в том, что на субподрядчика в такой ситуации обычно заводят уголовное дело, конечно же, его ищут, но вот договор по такому случаю аннулируется, где стороны должны получить первоначальное имущество: застройщик свои квартиры, а люди деньги. Проблема в том, что деньги, к сожалению, у скрывшегося субподрядчика. В итоге опять пострадали обычные невинные люди.
Итак, что лучше все-таки проверять. Сразу же говорим, что покупать у квартиру у застройщика намного выгоднее, да еще и надёжнее с правовой точки зрения, другой вопрос состоит за рисками, что жилье достроится. Кстати, не все застройщики продают свои квартиры сами, некоторые из просто работают через агентства, которые продают данные квартиры. Здесь нам достаточно просто найти наиболее известное и хорошее, по отзывам агентство, и попросить найти нужного застройщика. Чтобы избавить себя от лишней головной боли, сразу убедитесь, что у застройщика есть все документы, включая документы о выделении земли и разрешения на строительство. По вашему требованию застройщик должен представить данные документы, но обычно уважающие себя застройщики сразу же сами показывают эту документацию, дабы подтвердить свою надежность. Но вот, если вам отказывают в показе этих документов, то лучше не обращаться к данному застройщику.
По сравнению с покупкой вторичного жилья, у застройщиков, конечно же, есть плюсы, так как проверить мошенника намного проще. Но зато мы имеем риски при постройке жилья, так как нельзя предугадать, что будет через год, а дома строятся по 2-3 года. К сожалению пока страхования подобные отношений не придумали, а права собственности у нас по факту еще нет. Но с другой стороны мы получаем более дешевое жилье, если берем на этапе застройки. Ведь мы можем взять его и после сдачи, потому что квартиры обычно еще все же остаются.
Конечно же, после данной статьи вообще не захочется ничего покупать, так как на рынке есть много мошенников, но, если обращать внимание на все детали, вы существенно уменьшите шанс, что вы будете обмануты.
Важно! По всем вопросам связанными с жильем, с обманом при аренде жилья, при покупке жилья, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните по номеру 8-800-777-32-63 на юридическую линию по жилищным вопросам.
Юристы по жилищному праву и адвокаты по жилищному праву кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с учетом наработанной практики и проконсультируют Вас по всем вопросам.